徐磊:做专业的一条龙式的房产建造商 远见

 

从房地产转型到建筑工业化,从肯定奇奇怪怪的建筑到允许当代人的创作实践,徐磊看待问题的观点,总是有些与众不同。在他看来,房地产开发商的转型应当是从合到分,而设计院应当是从分到合。...







徐磊

中国联合工程公司第一建筑工程设计研究院院长

和徐磊聊天,总觉得脑子不够用。他旁征博引,思维跳脱,时不时的冒出些“语不惊人死不休”的观点。比如,当大家都在说杭州商业综合体过剩,他却觉得,杭州并非是商业过剩,而是自有品牌太少。

“杭州的自有品牌数来数去也就四五十个,在任何商业综合体里差不多都是这些品牌,品牌少,雷同度就高,如果有更多自有品牌、百年品牌,综合体就不会显得过剩了。”

在徐磊看来,品牌是需要时间和空间来培养的,而我们并没有给品牌的培养留下太多空间。

“就好像胖大嫂,它原先在街头,慢慢发展到农贸市场,再到小百货商店,最后到大型ShoppingMall,做成连锁企业。这个过程需要时间和空间,但往往,我们在街巷改造时把这个时空切断了,可能它在街头摆摊时就被城管取缔了。所以,我们要做的是给这些自有品牌营造空间,让它慢慢长大,也许再过一百年,胖大嫂也能成为世界知名品牌。”

徐磊自认为是个“乐天派”,这种乐天和积极,不仅在于他看好自有品牌的发展,更在于即便认识到目前是行业转型的“生死关头”,他依然相信,中国可以跨过这个关口,迎来胜利的曙光。

房产和地产分开是必然趋势

今年年初,万科传出消息,计划项目公司的设计部、营销部、工程部万科独立出去,以团队为单位创建各自独立的公司。有人戏称,这是甲方(房产公司)在抢乙方(设计院)的饭碗,也有业内人士认为,这是万科要把自己变成投资公司的节奏。

在徐磊看来,这其实是房地产行业转型的必然趋势。

“在国外,房产和地产本来就是分开的,上世纪90年代,国内出现房地产公司的时候,我们还觉得奇怪,中国人怎么这么厉害,房产和地产可以放在一起做?其实是因为当时市场不成熟,不专业。等行业发展到了一定程度,自然是要分开的。”

确实,从花样年到万达,从万科到绿城,国内众多房产商都在转型,纷纷“去地产化”“轻资产化”,努力将自己的角色从地产开发商转变成房产服务商。

“就杭州而言,其实蓝城从绿城剥离出来,看似一个融资事件,其实就是房产和地产的分开。”徐磊又抛出一个与众不同的观点。

“做房产是工程部,做地产是融资部,房产和地产之间的矛盾,其实是这两个部门之间的矛盾,在理念、专业程度和各自重视方向上的冲突,等冲突到了爆发的那天,就是房产和地产要分开的时候。”

诚如徐磊所言,中国房地产发展近30年,如果说之前还能靠劳动力密集型的发展模式,靠人口红利和环境红利来换取经济增长,那么之后的30年,就只能靠更为细致和专业化的社会分工和社会合作。让专业的人做专业的事,房地产行业的转型方向,亦是如此。

转型:做整个产业链的建造商

万科将设计院剥离出去,花样年将重心放在“彩生活”服务体系上,蓝城和绿城分家……房产商通过各种方式转型,而作为其上游的设计院,又该如何转型呢?

“其实我们一直在转型。”对这个问题,徐磊有些迫不及待的说,“十几年来,我们做了很多工作,就是在等这个趋势(房产、地产分开)的到来,为这个趋势做准备,如今,终于等到了。”

“我们原来叫机械部第二设计院,2002年改成中国联合工程公司。当时自己也很奇怪,为什么不做设计,要做工程呢?现在才意识到,其实从改名字开始,我们就在为做工程总包而努力了。”

据徐磊介绍,中国联合工程公司有自己的设计、采购、施工等部门,能够完成一条龙的房产开发过程,“所以我们公司资质是工程总包,不是建筑总包,建筑总包讲的是施工单位,而工程总包讲的是有设计、采购、建造资质的单位。我们是能完成整个产业链的建造商,不只是某个环节的建造商。”

按照徐磊的理解,房地产开发商的转型,是将原本绑在一起的分开,比如房产和地产分开,工程和设计分开,建设和投资分开;而他们的转型,是把原本独立的各个部门,设计、采购、施工等部门总在一起,变成一个专业的建造商。

“我们用十几年的时间,把自己打造成一个房产建造商,这就是我们转型的方向——做专业的建造商,给投资商提供最专业的服务。”徐磊如是说。

为此,中国联合沉淀了一些自己的项目,包括海创园,就是徐磊的团队一手设计和建造的,同时,徐磊花了不少时间和精力带领团队做了不少准备工作。“我们现在大量时间在研究BIM(建筑信息化模型),希望用信息化手段管理设计、采购和建造的全过程,凯德·来福士项目就是采用这套系统来管理的。”

同样是绑在一起,性质却是完全不同的。在徐磊看来,房地产开发商将各个环节绑在一起,是像农民一样,从拿地、设计到建设、销售,全都自己包办,而他们则不同,“我们建造一个平台,把这些环节容纳进来,每个环节都从社会上采购,我们自己的设计师,以后可能就跟优步司机一样,给平台提供服务。这才是建筑业发展的方向。”

不管是房地产开发商的拆分,还是设计院的整合,在徐磊看来,都是房地产转型的表现,而转型,在任何国家、任何时代都可能出现,关键是如何去适应。这一点,走过全世界很多国家的徐磊深有感触。

“上世纪80年代,美国面临转型,90年代,日本转型,而1998年的金融危机,是香港房地产转折点。日本和香港经济至今还没有回到转型之前的状态,我读日本建筑大师隈研吾的《负建筑》,时刻能感受到他在转型时期的煎熬,当中国也面临这样的转型期,要问我怕不怕,我说不怕,因为我们有互联网这个工具,我相信我们可以安稳度过转型期。”

积极乐观的徐磊再次展现了他“乐天派”的特质。

建筑是国际语言,要有兼容并包的心态

如果要给徐磊列出标签,除了“乐天派”,恐怕还有“包容派”。

这种包容,体现在他对年轻人哪怕不成熟方案的认同上,体现在他对另类建筑实践的肯定上,甚至体现在对西湖景区限高的非议上。

在徐磊看来,建筑要尊重自然,诠释自然。“自然界中哪有直角?哪棵树是笔直的,哪座山是正方形的?都是有它自然的形态,而你把建筑做成方方正正,直直挺挺的,这不符合人性,也不符合自然的审美。”

习主席曾说,“不要搞奇奇怪怪的建筑”,于是,很多人开始批判外表奇特的建筑,但按照徐磊的理解,奇奇怪怪的建筑要分两方面看。

“外形表现低俗趣味的奇特建筑是要批判的,比如广东某地做了个铜钱式样的建筑,这种就比较俗气;而其他一些,比如央视的‘大裤衩’,它运用建筑的‘悬挑’展现力量和动感,这是一种伟大的建筑实践,怎么能说它是奇奇怪怪的建筑呢?”

不仅仅是央视“大裤衩”,让徐磊打抱不平的还有西湖边嘉里中心地块。

“当年我就呼吁,为什么不允许KPF(美国KPF建筑师事务所)在医大这个位置建80米的高楼呢?为什么一定要以保护自然景观的名义粗暴地限制这一代人的建筑实践?为什么我们的建筑一定要狭隘地贴上中国或者外国的标签?当年修六和塔、保俶塔的时候,有没有人批过?苏东坡建苏堤算不算破坏西湖景观?”

说到这,徐磊有些激动。

“要允许当代人的创作实践,在西湖边,你看不到解放以后的年轻设计师的实践,非常遗憾。一定要给年轻人机会,尊重年轻人的实践,哪怕是错的,不行就拆了嘛!作为文化的建筑本身就是建了拆,拆了建,不拆的房子保留下来成为文物,没有谁是为了造个古迹而去建房子。”

徐磊自认为是“反传统”的人,他不会一味强调“中国风”,而是更愿意学习各国建筑的长处,他是杭州较早推动和境外公司合作的设计师,像来福士广场就是和荷兰建筑师合作的。

“美国的高楼大厦是德国人、犹太人建的,美国人没赶走他们;日本的很多建筑是美国人建的,日本人把它当做建筑遗产。我们应该让别人进来,努力学习人家的经验,有机会到国外去做,为世界建筑和文化做出贡献。”

也正是有着这样“兼容并包”的心态,如今,徐磊所在的团队将业务输出到非洲、北美、南美等国家和地区,用建筑这种“国际语言”和世界交流。




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