中小房企的逆势生长范本

 





地产这个行当,有一种莫名的魔力号召企业进入,我们可以看到,不少国企都进入的房地产,一些有能力拿到地的民企也开始做了房地产,不少被政府推着给地的企业也半推半就的开始了楼市生意

对于这个行当,完美的介乎金融经济与实体经济之间的行业,总会有万千企业纷纷进入

那么进入之后,需要面对的就是企业扩张的问题,但是我们也发现企业扩张的瓶颈越来越大,这个行业越来越成为寡头垄断的企业。在这样背景下,一些中小企业成功的扩张的模式就非常值得借鉴

今天就和大家聊一家房企,他在弱肉强食的当下,五年时间成功突围,不少战略性的技巧值得推敲

这家企业2011年的时候销售额只有50亿,这个规模可以说是一个标准的小房企。但是到了2015年成功扩张销售金额300亿,迈入了一线房企的梯队,五年的时间实现6倍的扩张,而这家企业就是旭辉。

经常看卢俊文字的朋友都知道,我貌似已经不止一次吐槽过旭辉了,但是有一句说一句,人家能做大总归有几把刷子的,最近我看不少人聊了这家企业,那么我也来凑个热闹。

对于旭辉这家企业,说实话我太熟了,各个条线都有我不少朋友,关于旭辉,我想更多的和大家说一些数字外的东西

旭辉能做大,不管他承不承认,有几个因素不得不说

1、聪明的选择几个讨巧的城市非常重要

中国房地产,地方的差异化越来越大,好的城市一直好下去,不好的城市就是万丈深渊,选择错一个城市,项目公司的长线发展就会遇到极限的问题。选择一个值得长线发展的城市是企业能过快速扩张的第一基石。

我们来瞅瞅旭辉选择布点的城市





我们可以看到,虽然企业规模已经做到300亿,但是目前旭辉驻扎的城市只有12个,而这12个城市,不得不承认旭辉都很机智的选的很好

一线城市我就不说了,我们看看旭辉对于二线城市的选择,比如南京、苏州、杭州这样的城市,2016年的快速反弹证明了他们有进入1.5线城市的潜力,而旭辉恰巧就在几年前选择了这些城市

当然凭感觉说还是有点虚,我们来看一下王石王先生在今年中城联盟分享的几个城市健康程度排行


据说王石先生为了做这张图花了3个月时间,内在的精华程度可见一般

可以看到,旭辉选择进入的城市,大部分都是认为的健康的城市。选择健康的城市开发房地产,这是旭辉能够做大的第一步

2、屡试不爽的拿地策略

现在不少房企在一线城市拿地的策略就是,选择几个重点区域研判,然后针对自己看中的地块不惜代价的拿下。这也造就了2015年这么多地王的产生。而旭辉的拿地策略则恰恰相反。

我在旭辉的朋友和我说,旭辉有几千万定期放在上海国土局那里就不取出来了,言下之意就是上海几乎每一次土地出让旭辉都会参加,旭辉在土地市场是异常的活跃。但是很奇怪旭辉很少拿高溢价地块,甚至溢价率超过10%的地块都很少会碰,这样的策略还真有点像万科。

但是就凭借着疯狂的策略,旭辉居然能在上海捡到许多的低溢价地块,2013年的时候甚至在上海拿下了3块底价成交的土地,而到处拼地王的时代,旭辉这三块地显得多么的高性价比啊,而这三块土地也为2015年的销售额贡献了汗马功劳。

这个策略不仅仅只在上海,同样的在北京,2015年的6月底,旭辉以24.1亿元和宅地全部建限价房的代价,将大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块收入囊中,楼面单价约为每平方米1.17万元。仅仅2天后,同样区域的地块在经过32轮厮杀后,最终拍出的超百亿总价,以及高达3.6万元的楼面单价。到这里旭辉应该偷着乐了吧,2天价值近乎翻番,这来钱都快赶上印钞机了。

土地市场是房地产开发市场的根本,控制好土地成本的开发要相比较地王突围的开发要简单的多,旭辉这一招屡试不爽,的确也帮助他们在很多地方能够成功扩张

3、合作模式为企业扩张插上翅膀

我相信这应该是不少人津津乐道的一点了吧,不少人都在上海听过XX旭辉中心,XX旭辉城之类,而这些其实都是旭辉和其他房企合作的项目

合作这件事好处呢很多,第一呢土地市场拼的没那么猛了,多多少少可以控制一点楼板价,另外可以帮助旭辉更好的专注在自己擅长的领域,从而真正的实现快速的扩张。

产品结构方面,旭辉坚持“721”战略,即70%的住宅、20%的商办物业和10%的其他类创新产品;项目运营方面,之前一直秉持拿地到开盘8个月、首次开盘去化率达60%、11个月快速回笼资金,而现在也是一直采用高周转的策略

而这样的策略说说容易,但是其实是需要一定的合作解决掉一些困难物业之后才可以实现


另外因为合作,旭辉也腾出了不少精力在住宅产品提升升级上留出了充分的时间,2015年旭辉做的铂悦系列就是一次成功的尝试


4、融资渠道解决了旭辉扩张最后的壁垒

做房地产开发,借钱是必然的,但是不借贵的钱则是必须的,旭辉在财务成本的控制这一块也花了不少的心血。

据旭辉2015年报数据显示,截至2015年12月31日,旭辉的加权平均债务成本为7.2%,相比2014同期降低1.1%。


而刚刚这几天,3月17日,旭辉集团公告宣布,与12间银行签订总金额为6亿美元的三年期无担保美元/港元双币银团贷款协议,按伦敦/香港银行同业拆借利率(LIBOR/ HIBOR)+4%的年利率计息。这是旭辉获得的2016年首笔境外银团贷款,也是近期内房股获得的金额最大的银团贷。

据说铂悦滨江项目的贷款,libor+2.5%,真心佩服老板在金融市场的拆借能力,没了利率的枷锁,企业的扩张也理所当然的顺势而起

这个利率应该是目前已知的最低利率,光这个策略,我大概算算每年就可以帮助企业节约20多亿的资金成本

以上是我眼中的旭辉,平时吐槽归吐槽,但是人家做大了,多多少少有点能耐,如果拿旭辉对标传统行业的企业,我觉得多多少少有点类似华为这样的企业,从产品上来说,都没有很酷炫的外包装,走的高性价比策略,从企业文化上的狼性也和华为不谋而合,相信这样的企业会呈现厚积薄发的效果。

中小房企的扩张,大概还有3年的周期,3年之后,地产真的要进入寡头垄断的阶段了,前50强将分割主要的市场,各位加油,多多努力

旭辉这几点,做的还算不错,还想扩张的朋友,值得借鉴一下。

另外推荐旭辉最近内部出的一本书




旭辉的发展这五年刚好是楼市从黄金时代进入白银周期的五年,同样是逆势的五年,未来的五年会比过去的五年更艰苦,但是不改变的一样是逆势,大家可以看看这五年来旭辉保留下的文字和不少我认为是压箱底的东西,有时间可以看下

点击阅读原文,进入《逆势生长》


转载带上这张图我就不和你计较



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