上河商务园---谧静的办公别墅

 

上河商务园~给你一个安静的工作环境...

上河商务园
二期销讲
招商部
2016/6/1


(内部文件)目    录……………………………………………………………………5--9

第一节  南汇介绍与发展

一、 南汇规划

二、 区位状况

三、 两港一城

第二节  道路交通与配套

一、 道路交通

二、 周边配套……………………………………………………………………11--15

第一节  案名与楼盘简介

一、 案名由来

二、 楼盘介绍

第二节  建筑与景观

一、 建材标准

二、 旭格门窗

三、 道路景观

四、 产品简介……………………………………………………………………17--19

第一节  服务内容

一、 管理服务指标

二、 其他特约委托服务

三、 曾管理过的知名项目……………………………………………………………………20--36

 

第一节 南汇介绍与发展

一、南汇规划

 有一种说法正在上海悄然流行:“20世纪90年代看浦东,21世纪看临港新城”。南汇,以其得天独厚的地理优势以及令人瞩目的发展势头,正在成为上海新一轮经济高速发展的先锋。上海市“十一五”规划确定全市经济发展为四大板块,其中浦东南汇为一大板块,将成为上海实现国际经济、金融、贸易、航运中心的重要区域。

 按照上海建设“四个中心”国家战略的要求,依托深水港、航空港两大国际枢纽港,延伸和拓展浦东开发开放的经济社会效应,南汇区功能定位为上海国际航运中心主题功能区、现代装备业为主体的先进制造业集群高地和自然与人文景观俱佳的旅游休闲度假区。

 

二、区位状况

宣桥镇,位于浦东新区中部,东临惠南镇,西靠新场古镇,南接大团镇,北临建设中的迪斯尼乐园,是浦东新区重点发展地区之一。辖区面积46平方公里,常住人口7万。宣桥镇交通便捷,四通八达,S2、S32两条高速出入口在镇内,三纵四横主干道贯通全镇,形成了发达的路网结构。  

市轨道交通的发展也为区域增添活力,轨道交通16号线由龙阳路至临港新城,经宣桥上海野生动物园站,通车里程全长约59公里

宣桥镇位于浦东新区产业空间布局“一轴三带”的中部产业发展,重点发展战略性新兴产业、先进制造业和生产性服务业。辖区面积中有19平方公里属于南汇工业园区。“十一五”期间,宣桥镇实现工业总产值年均增长14.53%,税收、全社会固定资产投资等主要经济指标保持年均10% 以上的增长率。以先进制造业和现代服务业为主导的现代产业体系初具雏形,基本形成“一带三区”综合经济发展格局。三灶都市型工业园区作为工业经济重要增长极的效应进一步凸现,2010年园区完成工业总产值38.34 亿元,占全镇工业产值的73.4%。以房地产、旅游、商贸业为主体的第三产业呈现联动发展的良好态势。招商引资引税成效明显,两港装饰城、上河商务园、淮海集团、北京联矿等重大项目相继落户。 

根据总体发展规划,宣桥镇将重点围绕建设一流的工业园区、一流的旅游度假区、一流的高级住宅区和一流的城市化标准居住社区目标,构筑现代化的产业布局和城镇体系。目前,4平方公里的工业园区已初具规模。国内较有知名度的上海清美绿色食品优先公司、上海中路股份有限公司、上海杰隆生物股份有限公司、上海神农机械有限公司、上海博应信息技术有限公司、上海英内电子标签有限公司、上海中镭新材料科技有限公司百家企业落户园区。以上海野生动物园、上海两港装饰材料城、上海冰天雪地度假村为依托,逐步形成上海乃至全国较有影响的集度假、娱乐、休闲为一体的高水准、高品位的旅游度假区。

优越的区域位置已吸引建德南郊别墅、枫丹白露别墅、刚泰国际花园落户,目前正向建设一流的高级住宅区和城市化标准居住社区的目标发展。

三、两港一城

 南汇将充分依托深水港和航空港两大国际枢纽港的优势,延伸和拓展浦东开发开放的经济社会效应,立足上海,面向世界,全力打造上海国际航空中心核心功能区、现代装备业为主体的先进制造业集群高地、融生态文化旅游于一体的休闲家园,建设一个富有海洋经济与海洋文化特色的现代化海港新城。

 洋山深水港位于长江口外、杭州湾口、芦潮港东南方27.5公里处,距离国际远航线104公里。港区通过东海大桥和沪芦高速、南芦公路等与上海以及周边公路网连接外,还可以与长江和沿海港口顺利实施水中转联运。洋山深水港将成为集装箱国际枢纽港,最终可发展每年吞吐量2500 TEU的优良港口。依托洋山深水港,临港新城将以打造国际一流现代装备制造业为主要目标,综合发展先进制造、现代物流、教育培训、出口加工、内外贸易等产业,形成港、区、城一体的综合型滨海城市,成为上海二十一世纪城市发展理想的新空间。

 

       第二节 道路交通与配套

 

一、道路交通

 项目位于外环线(S20)的东南角,离外环线约19公里,周边交通路网比较完善,南芦公路是一条外环线连接芦潮港的南北向区域交通主干道,在它的西面有一条沪芦(S2)高速公路自外环线至海港新城路跨过东海大桥往浙江慈溪、宁波方向。

 浦东国际机场在本案的东北方向,距离本案约20余公里,目前在建的机场快速干道通车后,至机场仅需15分钟车程。地铁16号线距离本案仅5公里的路程。

 位于项目西面的浦东铁路, 该铁路从金山支线阮巷站接轨,经金山、奉贤、南汇、浦东新区,从外高桥越江至张庙站与沪宁线连接,西边与金山沪杭铁路相接,东边至东海大桥北堍芦潮港铁路集装箱联运中心,全长约117公里,是浦东地区的第一条铁路, 根据规划,浦东铁路远期还将跨长江连接崇明和江苏南通,向南连通浙江的乍浦

 项目除利用外环线进入市区道路网络外,还可以利用南侧3公里的沪南公路和东侧的郊环线(S30)进入本市其它道路网络。而且外环线(S20)和郊环线(S30)都是免费行驶,对本案业主来讲,在出行上非常的快捷和方便。二、周边配套

1、银行:浦东发展银行(人民东路);

        兴业银行(人民东路近拱极路);

        上海银行(人民西路近城东路);

        建设银行(人民西路近解放路);

        农业银行(人民西路近听潮路);

        广东发展银行(沪南路近南园路);

        农村商业银行(沪南公路、川南奉公路)。

2、餐馆及酒店:沈家花园(沪南公路近南芦公路);

             沪华海鲜大酒楼(沪南公路近南芦公路);

             碧丽宫大酒店(沪南公路近南芦公路);

             柚子日本料理(沪南公路近南芦公路);

             小桥流水酒店(拱极东路);

             廊亦舫酒楼(人民东路近城东路);

             汇亨新亚大酒店(人民东路近城东路);

             莫泰168(沪南路近西乐路)。

3、商业:汇展商务广场(沪南公路南六公路);

        新弘基商业休闲广场(川南奉公路近拱极路);

        豪布斯名品城(人民东路近川南奉公路);

        五角世贸商城(川南奉公路)。

4、超市: 欧尚超市(人民西路近听潮路);

         乐购超市(南门大街近沪南公路)

         世纪联华(川南奉公路近拱极路)。

5、邮局: 北门大街34号近人民西路。

6、医院:南汇区中心医院(人民西路2800号);

         光明中医医院(观海路259号)

        福华医院(通济路近人民西路)。

7、加油站:南六公路近人民西路。

8、装璜:两港装饰城(南六公路609号)。

9、学校:惠南镇中心小学(工农南路10号)

        上海工商外国语附属小学(为民路9号);

        南汇实验学校(西门路24号);

        南汇第一中学(卫星东路16号);

        工商外国语学院、上海水产大学、上海电力学院(观海路);

        复旦金融学院(学海路)

        临港科技学院(川南奉公路近拱极路);

        上海理工基础学院(川南奉公路近拱极路);

 10、度假村:衡山度假村(沪南公路近南园路);

            桃园度假村(沪南公路南六公路);

            香曲拉度假村(南芦公路1786号)。

 

 

 

          第一节 案名与楼盘简介



 

一、案名由来

上河商务园,借意为“清明上河图”之繁荣昌盛景象,且本案正位于大治河之北面(上面),按风水之说,实属风水宝地。

 

二、楼盘介绍

   “上河商务园”坐落于上海市南汇区南芦公路193弄,位于南芦公路东侧、大治河北岸。项目总占地面积约34万平方米,分二期开发,由上海美住实业有限公司倾力打造。                                       

    目前项目一期已全部售罄。二期占地面积为18万平方米, 总建筑面积11万平方米,容积率0.6,绿化率35%,规划115幢研发楼及1幢会所。

    本着追求国际品质的开发原则,项目发展商重金聘请了纯正德国设计公司团队进行项目设计,其中由德国APG建筑设计事务所担纲项目建筑及规划设计,FSW景观设计公司进行项目景观设计,studio architects室内设计公司负责了项目的大型商务会所及样板房室内设计。

115幢研发楼分为四种主力户型和一种大户型:主力户型总面积在624—681平方米左右,其中地上面积420-460平方米,地下面积173-243平方米。发展商与建筑设计师精心地探讨及研究,创造性地引入德国现代主义建筑精髓,并结合中式传统建筑精华,形成了具有独特品位的“独栋、庭院、休闲、商务”建筑体。每幢研发楼占地面积一亩半左右,均采用围合、内庭院及独栋式设计,独栋的建筑体围合在总面积三百-四百多平方米的大庭院及若干小庭院中,使每一间工作室均能享受到庭院内葱郁的绿化景观环境。每幢研发楼均有大面积采光地下室,地下室主要空间利用落地庭院与自然直接连通,研发楼外立面主要采用高档进口石材、环保仿石涂料及高级门窗幕墙系统、遮阳系统,现代化建筑理念、高科技材料、节能与环保结合起来。另外项目配有室外标准网球场、二期会所提供室内游泳馆、桑拿、健身房等配套设施。

               第二节 建筑与景观

 



一、建材标准

    屋顶采用现浇钢筋硂、4cm厚挤塑板的刚性屋面。主入户门、窗户采用德国ORVILIE系列品牌,同时有平开、推拉和固定三种功效。外立面采用高级进口仿石涂料,主次干道路均选用高档石材铺设。保安系统主要有可视对讲、周界报警、巡更系统、主要路口及出入口设探头录像、屋内紧急呼叫。

 

二、奥为门窗

本案采用高档的门窗品牌——ORVILIE门窗(每平方米价格约3000元人民币,每幢建筑单门窗成本就达60万元以上)。

奥为门窗已应用于上海以下高端项目:中鹰黑森林、万科翡翠公寓,宛平88。门窗的功能性:抗风,防水,保温——窗框采用断桥隔热型材,将窗内外热度分离,保温效果满足德国最高等级要求,超出中国现有规范。LOW-E玻璃可大幅度减低热传导以及阳光中的紫外线。安全——多锁点、内开内倒。美观性——常规门窗需要2、3扇的面积,我们只需要一扇窗即可解决,大面积的开启以及通透性。门窗之于建筑,正如眼睛之于脸面,不同的门窗,将会为同一栋建筑带来完全不同的立面效果。

三、道路景观

1、小区入口处景观效果:沿南芦公路侧为人工坡地,相比其它项目类    

    似的坡地,本项目的坡地无论造型还是植被都非常自然、丰富。

2、主干道北侧为围合式广场,通过5.7米高的围墙和水幕,将马路的   

   喧嚣完全隔离,广场内有绿化、水景、休闲空间。主干道南侧、商

   务楼北侧为下沉跌落式水景。

3、小区主干道处的景观:主干道采用分车道设计,车道中心为茂密的

   大树及造型独特的街灯。

4、小区南侧集中景观:网球场、休闲林道、下沉式景观。

5、小区一、二期之间的河道景观:西侧为水岸亲水平台,东侧为自然

   生态化的河岸景观。

6、每个房间都拥有各自不同的景观。

7、庭院通过围墙与外界隔离,达成良好的私密性。

 

四、产品简介



1、 独栋物业,围合式、庭院式设计、德国现代式建筑风格框架结构;

2、 主次干道路选用石材铺设;

3、 每户均有前后两个入口进入庭院,大门处除对讲系统等外,还可设置公司铭牌,每栋物业独立公司冠名,体现业主尊崇感;

4、每户都拥有前、后庭院及内庭院,面积达300-500余平方米,后院也可以作为公司的临时停车场;庭院用围墙与外界分隔,确保私密性;

5、超大面宽,主力房型最大面宽为20余米;

6、空间布局独特,门厅、客厅及景观室的处理,营造出立体的空间格局;

7、建筑采用框架结构,室内无多余承重墙,可最大限度按照业主要求进行自由分隔、改造;

8、大面积的地下室,且地下室拥有采光井,并可从采光井中直接进入庭院,层高达2.9米;半地下室面积在200平方米左右,对客户来说,无形中又多增了150-200万的房产价值。

9、外墙采用高档保温仿石涂料,该涂料可保证两层楼的整个立面不用设置分割线而不会开裂(保温涂料在超过一层的面积上必须设置分割线,否则墙面会开裂)开发商在考察德国项目后,发现德国建筑立面基本不设置分割线,而建筑设计师也强调不能设置分割线。由此提升建筑立面效果,保持原汁原味德国现代主义建筑风格。

10、硬质景观以及很多产品细节,完全按照德国风格打造,简单如阴井盖,专门从德国快递样品过来,请专业厂家按照样品进行制造。

 

1. 开发商简介?

答:上海美住实业有限公司。企业注册资金3900万元。

 

2. 承建商简介?

答:上海庞城工程建设有限公司。

3. 景观设计?

答:FSW景观设计公司。

4. 建筑规划公司?

答:德国APG建筑设计事务所。

5. 室内设计公司?

答:Studio  Architects.。

6. 地块总面积等指标?

答:总占地面积344113m2(约516亩)。其中二期占地面积为188337m2,总建筑面积111437 m2,其中地上计容面积82323 m2,地下建筑面积29114m2。

7. 物业管理费?

答:地上面积:3.8元/M2/月

8. 交房日期?

答:2016年6月30日。

9. 周边的公交及市政规划?

答:项目门口:南七线(南汇—五七农场,途经彭镇,大团,薛家宅,南门);龙东线(东海农场-龙阳路,途经万祥,三敦,大致河,张家桥)。

距离项目4公里处,地铁16号线。周边另有张南线,南新线,沪南线,惠莘线等。

 

10. 本案至市中心等其他地点的距离?

答: 主要有:

◎ 迪斯尼:约10公里,车程约10余分钟。

◎ 洋山深水港:约25公里,车程约 20分钟;

◎ 浦东机场:约20余公里,车程约15分钟;

◎ 张江高科技园区:约30公里,车程约25分钟;

◎ 汤臣高尔夫球场:约30公里,车程约25分钟;

◎ 金桥出口加工区:约40公里,车程约40分钟;

◎ 陆家嘴:约42公里,车程约40分钟;

◎ 人民广场:约45公里,车程约45分钟;

◎ 徐家汇:约45公里,车程约45分钟;

◎ 静安寺:约50公里,车程约45分钟;

◎ 外高桥保税区:约50公里; 车程约45分钟;

◎ 虹桥机场:约60公里;车程约55分钟。

11. 本案地块原先是做什么使用的?

答:本地块原先是上海耀华皮尔金顿玻璃股份有限公司的厂房用地.

12. 周边的工业厂房对本案有无影响?

答:无影响。因为附近的工业厂房均为2次加工的绿色产业用房,无毒无污染。且根据目前迪斯尼周边配套项目的规划,在3-5年间,附近诸多生产厂房均会拆迁至其他区域。

 

13. 本项目土地使用年限是多少年?会影响正常使用吗?

答:本项目为工业用地,使用年限为50年。目前剩余使用年限为30年。我们国家土地不属于个人,均为使用权,使用权到期后国家会相应延续其使用期限,届时会根据不同的土地级别补交相应的土地使用税费,目前本项目的土地级别是5级,按3元/平方米占地面积收取土地使用税费。我们每幢研发楼均有独立分割好的绿色产权证,房屋的所有权是永久归客户所有的,所以客户不必担心产权使用问题。

 

14. 迪斯尼、极地海洋世界、浦东国际机场及洋山深水港、海港新城、东海大桥同在本区域内对本案产生的影响?

答:上述都是本市非常著名的市政大项目,本案与这些项目的距离及位置呈辐射状态,

本区域的客流量和物流量将大大增加,整合这些项目优势,将极大的推动本区域经

济、文化、交通、旅游、商贸、住宅建设等行业的发展,我们认为这要远远超出她

的地理位置意义。

 

15. 项目周边的洋山深水港和浦东国际机场的影响力如何?

答:在一个区内同时拥有两个港口,在中国,甚至在世界上已经是独一无二的了,目前这两大港口对于南汇的经济发展已经有了较大的推动,经济增长速增,且仍在持续发展中。

16. 松江、青浦等工业别墅与本案有何区别?

答:首先,在于她使用方面的经济性,松江、青浦大部分别墅都要通过高速公路有偿通

行,而南汇别墅附近的公路网都不收费。且由于地理位置的原因,没有去外省市的

借道、并道行驶车辆,决定了今后在使用这些道路方面相对不会很拥挤。其次,产

品定位上也有较大区别,本案的硬件配套明显优于上述区域的各类别墅。(具体见

优势分析)

 

17. 购买本案注册公司有哪些税收优惠政策?

答:客户购买本项目,注册在园区内,根据企业不同的经营状况,可享受当地政府的税收扶持政策。目前,营业税奖励扶持25-42%,增值税奖励扶持7%,企业所得税奖励扶持7%,个人所得税奖励扶持10%。

18. 购买本项目的房子注册公司,可否将房屋折旧计入成本?如何就算?

答:可以的。一般根据房屋总价的95%,20年予以折旧分摊。

 

19. 本项目有否居住功能,产证上能否体现?

答:按政府规定目前已取消商住两用的房屋使用性质,对于住宅而言肯定不能注册开公

司,我们这个项目,是在您商务用途的同时另外提供给您一个休闲的空间与环境。

园区内水电煤配套齐全,您可根据实际情况安排使用。

20. 房屋采用哪类基础?

答:箱型基础。

 

21. 周边别墅项目的房价对本案有何影响?

答:本案附近的低密度的别墅成交均价基本在30000-40000之间,本项目因土地性质

为工业用地,且项目刚开盘,房价定位为低开高走的趋势,给购买的业主较大的升

值和使用空间,所以在售价上仅为周边别墅的三分之一,结合建筑本身的造价、土

地价格等因素,本案的性价比明显要优于周边的各类别墅。

 

22. 本案的主要优势?

答:1、地段:

◎ 紧邻“一城九镇”中的惠南镇,生活、商务配套非常便利;

◎ 临近迪斯尼项目配套辐射范围内,项目周边的经济和人口效应逐倍递增。

◎ 临近浦东国际机场和临港新城量大港口,商务往来出行便捷;

◎ 地处市级工业园区——南汇工业园的核心地带,存在大批商务客源。

2、商务:

◎ 办公产权,可以注册公司;

◎ 税收享受园区优惠政策;

◎ 所有水电煤物业费用可以计入公司运营成本;

◎ 公司运营可以计算房屋折旧;

◎ 完全独立的物业性质,可以满足贸易公司24小时办公的特殊需要。

3、其他:

◎ 二期在一期的基础上,产品品质有了升华,无论从建筑外立面,还是房型布局,或者说绿化环境方面,都为客户提供了一个优质且精致的办公居所的环境。

◎ 在整个项目前期的策划过程中,开发商多次前往德国考察、取经,在德国设计师的陪同下,对德国的可借鉴参考项目进行深入研究,包括建筑、室内、景观等各个方面。所以客户花同样的钱,所得到却是不同的产品,物超所值。

◎ 本案的一景一物,一曲一径,均融合了异国的情调(入口的水景广场、路灯、亲水平台等)。本案开发商提供产品实力的高低,也正体现了业主的身份地位。

◎ 本案因产权性质与住宅不同,我们所销售的单价仅为周边别墅项目的三分之一价格,对于业主而言,其使用功能不仅同等于住宅别墅,还增加了住宅别墅所没有的商务功能。

◎ 本项目总规划约516亩占地面积,形成的是一个较大规模的小区形象。

 

23. 为什么要在南汇区域购买办公性质的用房?作为商务办公,还是选择在陆家嘴金融中心比较合适?

答:现在南汇区域的房价相比陆家嘴区域的价格低很多,且本案的办公环境及自身性质

有别于其他商务楼,以独栋庭院为特色提倡休闲商务的概念.本案处于深水港、航空

港这两大国际枢纽港之间,地理位置得天独厚. 现今政府又将南汇规划定位为四个

主题功能区,使得现今的南汇已成为众多投资客争相看好的宝地,综合上述各项优势现南汇区域与陆家嘴金融中心有着相同的投资潜力。

24. 南汇将来以什么为重点发展方向?

答:按照上海建设“四个中心”国家战略的要求,依托深水港、航空港两大国际枢纽港,

延伸和拓展浦东开发开放的经济社会效应,南汇区功能定位为上海国际航运中心主

题功能区、现代装备业为主体的先进制造业集群高地和自然与人文景观俱佳的旅游

休闲度假区。

25. 购买本案其投资价值体现在何处?投资回报率大概为多少?

答:就南汇而言与本案相同性质的楼盘较少,发展空间较大.项目采用全德国设计,由

FSW景观设计公司、德国APG建筑设计事务所、Studio  Architects室内设计公司

全力打造,发展商更下重金采用德国进口门窗,软件硬件都优于周边楼盘。目前初

步估算其投资回报率将达8%-10%。

26. 商务办公设在本项目的话地理位置远了一些?对于商务活动来说不大方便?

答: 我们倡导的是休闲的办公环境,远离城市的喧嚣和高强度高压力的办公环境,注

重的休闲放松的工作与生活的质量。本项目区域空气质量已达到国家二级标准,虽

然我们离市中心有一定距离,但我们地处南汇中心城区惠南镇,商业配套齐全,且

周边环线道路四通八达,抵达市中心、陆家嘴金融区仅需45分钟车程。

27. 本项目周边以住宅类房屋为主,是否不能给商务办公的企业带来有效的客源?即商务办公氛围不浓厚?

答:不会,因为本案处于深水港、航空港这两大国际枢纽港之间,地理位置得天独厚. 现

今政府又将南汇规划定位为四个主题功能区, 上海市“十一五”规划确定全市经济

发展为四大板块,其中浦东南汇为一大板块,将成为上海实现国际经济、金融、贸

易、航运中心的重要区域。项目对面规划有大型的综合性国际社区—海曲社区,以

及光电之星科技港。根据上述种种规划,南汇处与发展中阶段,日后将会有更多的

商机,所以企业的有效客源更会不断增加,且商务氛围也会日趋浓厚。

28. 本项目周边会否有相同类型的项目? 目前,单独一个项目对于商务办公而言有无带动效应?

答:目前还没有完全相同的项目,近些年来,政府对于住宅用地的大量限制,所以诸多

开发商转型类似本项目的产品规划。2014年,政府对于工业用地的单栋规划面积

都有所控制,均大于1000平方米以上,我们的项目可谓是稀缺产品,此时购买无

论是投资还是自用,均有较大升值空间。

29. 投资在本项目,设立哪些类型的公司最为合适?

答:购买本项目,公司可以作为企业总部,可以开设创意型、贸易型、电子科技类等符合园区要求的公司。(具体情况咨询现场售楼处)

 

30. 项目周边的一些办公厂房和当地民宅会否重新规划调整?

答:根据南汇的总体规划,将发展成一流的工业园区、一流的旅游度假区、一流的高级

住宅区和一流的城市化标准居住社区。所以周边的厂房和民宅都会逐步调整规划。

 

31. 二期是否比一期规划更成熟些?

答:二期无论是房型布局,建筑外立面,还是绿化环境配套,都在一期的基础上有所提

升。

 

32. 公司购买后,过户交易时税费在多少左右?

答:过户交易时,买家承担总房价3%的契税,总房价0.5%的交易税,另有印花税,登记费等若干小费用。

 

33. 幢距较近,是否影响私密空间?

答:不影响,我们的采光与通风标准已高于国家办公房常规标准,二期房与房的间距比一期的还要大,南面景观房玻璃窗户开启面比较大,北面的设计都是小窗户,人性化的设计完全保证了您的私密性。

34. 二期可否按客户自己的要求做建筑改动?

答:本案是工业用地办公用房,国家规定要已现房出售,不能期房买卖,所以更不可能随

客户意愿做前期的建筑改动.况且项目本身都是由专业建筑设计公司做整体设计的,

外观统一设计风格一致,也不允许擅自改动。

 

35. 公共交通员工出行是否方便?

答:本项目门口就有公交车站,可到龙阳路地铁站,南汇镇中心等区域。出行还是较为便捷的。

36. 针对自住客而言,绿化率低了点?

答:我们的绿化率已达到国家标准,如与同等办公项目相比已经高出很多。

 

37. 小区只有一个进户门,出行不是最为方便?

答:不会不安全,出于安全考虑本小区只采用一个进户门(西面),且西面的南芦公路         为主要交通要道,方便快捷。

 

38. 本案北面沿当地居民房较进,影响了视觉景观,如何处理?

答:就目前现状而言,我司会考虑在围墙旁边种植绿化予以遮挡;从长远的发展方向来

看,不久的将来,周边的地块都将被陆续征用。项目周边均有系统性的规划,若干

年后,这里将会被打造成浦东南区的国际性商务社区的氛围,集旅游度假休闲区为

一体,将来的社区配套,城市景观都会有所大大改观。

 

39. 本案的商务楼有何功能和服务?会员卡及收费情况?

答:1)商务楼为15000平方米,为德国现代式的建筑风格,按照欧洲五星级酒店的风

格及配套要求精心设计,共有四层。其中一层为豪华大堂、西餐厅、咖啡馆、酒吧、

精品店;二层为大型中式餐厅;三层为高档商务客房及SPA休闲馆;四层为商务层,

包含可容纳200人的大型会议厅及相应配套的中、小型会议厅,以及一定数量的办

公用房。

2)会员卡优惠办法及收费标准正在拟定中。

40. 本案的交房标志是什么?

答:交房标志为毛坯房。

41. 本案交易时,需收哪些费用?二手转让需交哪些费用?

答:契税:总房价的3%、登记费105元、印花税总房价的0.3‰,交易税0.5%。二手转让需交总房价5.5%的营业税,差价20%的个人所得税,差价30%-60%的土地增值税。

 

42. 本案的附属花园面积今后以何种方式出现在产证上?

答:今后以相应的土地使用面积出现在产证上。

 

43. 公司可否帮助购买人注册公司?

答:可以。

44. 本案的地下室面积是否计入建筑面积?

答:办理产证时会计入建筑面积。

 

45. 本案有几个出入口及具体位置?

答:一期有一个出入口,位于南芦公路上。今后有两座桥可通二期。

 

46. 本案单栋建筑的层数及层高、总高?

答:单栋建筑的层数为2层,标准层高为3.6米,总高度为7.2米,地下2.9米。

 

47. 为什么要设计德国现代式的风格?

答:经多次考察了世界各国的建筑风格,基于德国人对建筑的研究,深度讲究和不凡的

审美观念,并拥有敏锐的创新意识,结合了人性化的特点,打造成上海独一无二的

项目。

 

48. 本案的售价与办公房相差很大?面对价格选购时应参考哪些综合因素?

答:本案的售价与办公房相差很大,这里主要还是一个产品品质,大小环境配套的问题,

我们认为在购买时主要应该参考的是:

◎ 地理位置、自然条件

◎ 房型、立面风格、售价

◎ 容积率、小区环境

◎ 小区的配套设施、物业服务

◎ 周边的道路交通

◎ 本案产品基本符合上述条件,性价比较高,具有一定的市场竞争力。

49. 本案的建筑面积是如何计算的?有分摊面积吗?

答:独立别墅不存在建筑分摊面积,只有土地分摊面积。故得房率是100%。

 

50. 今后交房时如实测面积与销售时的预测面积有误差如何处理?

答:根据合同约定,面积有+3%的误差。

 

51. 本案是毛坯房还是装修房?

答:毛坯房。

52. 请问毛坯房的交房标准?有无卫生洁具?

答:毛坯房为外墙的门窗全部安装到位,内外粉刷按施工图要求完成,内墙按房间功能

砌筑完成。内门留门洞口,不安装内门。地坪为水泥沙浆粉光,天棚按内墙要求粉

刷。洁具备一套,供装修工人使用。

53. 私家花园是否有围墙及交付时的标准?

答:私家花园分前园和后园,前园为草坪,后园为砖砌围墙。

54. 房屋的私家花园保养由谁负责?

答:由业主个人保养。

 

55. 装修时是否可改变内部结构?

答:装修需符合《单元二次装修》范围,不可改变房屋承重结构。如改变内部分隔,必

须保证承重部位,并向物业申报手续。

 

56. 本案的用水、用气、用电计费标准?与住宅计费的差值?(待确认)

答:见附表。

57. 用电容量是否够地下室空间共同使用?

答:用电容量已考虑到地下室的使用。

58. 本案的智能化配置?

答:主要有可视对讲、周界报警、巡更系统、主要路口及出入口设探头录像、屋内紧急

呼叫。

59. 业主有事如何与物业联系?

答:联络电话:61181026。

 

60. 业主自己能否安装太阳能热水器和卫星电视?

答:不可影响小区整体外观,如业主自己需要增设需提前向物业公司提交书面申请,待

核准后进行施工。

 

61. 窗外是否能安装遮阳、安保等设施?

答:遵循维护小区整体外观的原则,对外加装潢均需向物业提交书面申请待核准后方可

进行施工。

 

62. 屋顶是否有避雷系统?

答:小区内通以设置避雷。

 

63. 地下室是否防潮?

答:考虑到国内气候条件,施工时已作了防潮防水的处理,相当于一层的房屋,故完全

可以放心使用。

 

64. 内墙粉饰标准?

答:地下室内墙采用环保标准的外墙防水涂料,地上一、二层采用内墙涂料(多乐士涂

料)。

 

65. 落水管是明排还是暗排?

答:落水管是明排的。

 

66. 交房时的室内楼梯可否敲掉重置?

答:原则上不可以。因为我们的房型已充分考虑到业主的使用功能,所以没有特别需要,

无须再作改动。

 

67. 交房后,对外立面装饰,如自己想局部调整是否容许?

答:不容许。

 

68. 窗玻璃、窗框、移门框采用何种材料?

答:见优势列项。

 

69. 用推拉窗还是移动窗?

答:不同风格的房型采用不同的开窗方式,部分采用推拉窗,部分采用移动窗。

 

70. 下水管道的用材?

答:是PVC管材。

 

71. 楼板、阳台是否现浇?

答:楼板、阳台均为现浇。

 

72. 房屋的抗震级别?

答:七级

 

73. 如有客人来访,小区是否有临时停车泊位?如何收费?

答:可临时停靠,但必须保证道路畅通、注意安全、不防碍他人行车。

 

74. 生活垃圾如何处置?

答:每户院门外设垃圾箱位置,物业统一收拾。

 

75. 小区内是否有宽带局域网?如何申请办理?

答:有。具体情况可以至物业公司申请。

 

76. 消防设施的配置?

答:根据消防规范统一配置。

77. 信报箱的设置?

答:每户门口。

 

78. 区内河道的净化方式?

答:属于自然河道、景观水系,其水源均为活水,物业定期安排人员清理河道垃圾。在

日常管理上,可采用饲养适量的水生动物,自然调节水质。

 

79. 小区内是否有集中排污系统?

答:小区内已经设置排污系统,直接排入市政污水管网。

80. 40年土地使用权过后,如何补地价?

答:按届时政府的相关标准收取。

81. 本项目可以自住吗?

答:我们这个项目是休闲商务的,你可以根据自己的需求做决定。

82. 二期的动工日期?竣工日期?

答:动工日期:2012年12月。竣工日期:2014年底竣工。

83. 物业管理费如何收取?

答:地上面积管理费:3.8元/m2/月,地下面积管理费:1.9元/m2/月。

 

84. 哪些服务需要另外收费?

答:业主委托性服务需要收费,如:业主需要的家政服务、庭院内绿化养护等其他特约

服务均需另行收费。

 

85. 小区来访人员如何登记管理?

答:在门卫保安处的《来客来访登记册》上登记,并经被访人签字后会将会客单交回门

卫,亦可请监控中心与被访人确认后登记放行。离开撤访。

86. 小区的安保范围,主出入口是否有通宵值班人员?

答:公共部位都属安保范围,主要出入口都有保安24小时值班。

 

87. 进户费用有哪几笔,分别是多少?

答:物业管理费、建筑垃圾清运费按每平方米2元收取、其他代收代办费用、装修押金。房屋维修基金:房屋建筑面积每平方米按成本价1295元的2%(该费用暂未收)

 

88. 申请开通电话、煤气、有线电视等如何办理?

答:由业主直接与电话、燃气、有线电视部门联系办理开通手续。有关部门直接为业主

服务。

 

89. 今后房屋升值后是否可以通过售楼处卖掉?

答:这是业主的权利,可以委托售楼处出售。

90. 对房屋外立面的清洁有何规定?

答:可根据业主要求和实际情况必要时进行清洗的有偿服务,属特约服务范畴。

                                    上海美住实业有限公司
 
                                   2016年6


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