资深炒房客神文:南京这3个板块的房子还会大涨

 

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本文要点

今天我收到一位南京资深炒房客的投稿,他吐血整理了在南京买房多年的买房经验给我:

围绕百姓买房话题,他将自己近期踩盘和多年来买卖房子的心得、感悟,归纳总结后与朋友们分享:

1、江北新区核心区:有望成为南京住宅市场的领头羊;

2、“主城最后一块洼地”的南部新城大校场板块将追赶河西南;

3、未来一至两年内,河西南的楼盘将是全南京最为抗跌的板块;

4、春节前后和明年6、7月份是南京买房最好的下手时机。



1、江北新区核心区:有望成为南京住宅市场的领头羊

缘于同一城市间板块、楼盘、开发企业的分化,引发房价走势呈现出分化趋势的特性,区域内常住人口数量的变化将直接影响着房价的走势,其关键的三大特征是:

一是服务业占GDP比重高的地方,由此创造的就业岗位和刚需族会增加,创业人群也会扎堆进入;

二是科技研发投入占GDP比重高的创新型区域,由此带来了高科技企业、精英人才的聚集和蝴蝶效应,以致上市公司增多,财富集中效应凸显,住房需求同倍增长;

三是超体量大的产业项目落地,引来上下游产业链和相关配套厂家的广泛聚集,加快了区域内现金流、物流、人流的几何式增长。

在最近闭幕的南京市第十四次党代会上,已明确举全市之力,强力推进江北新区建设的意见。基于这一举措的阶段性成果和实质性利好的愿景兑现,我们期待江北新区在未来10年的发展进程中,凭借城市快速发展的红利,继续增强对安徽、苏北地区的引领和辐射作用,大力吸附新增人口涌入,带动人口的迅速增长,并达到260万左右的规模。至此,江北新区核心地段楼盘的领头羊作用会伴随她的阶段性成长而靓丽绽放。
江北新区核心区范围


2、“主城最后一块洼地”的南部新城大校场板块将追赶河西南

据悉,今年开始,南部新城核心区10平方公里将一次性完成征收;明年春节前后,循着“小街区、密路网”格局,也就是众所周知的“没有围墙的城市”规划建设观念,整体地对辖区道路基础设施一次性建设起来。



南部新城规划效果图

正在推进的纬七路东延二期工程、苜蓿园大街南延工程,将彻底打通南京东南部交通“肠梗阻”。此外,多条轨道交通也将在南部新城交汇,包括地铁5号线、6号线、10号线和3号线等。按照秦淮区委书记曹路宝给出的时间表,三年拉开框架,五年显现雏形,八至十年全面建成或者说实现繁荣。

3、未来一至两年内,河西南的楼盘将是全南京最为抗跌的板块

就国际环境而言,美元加息压力,特别是美国新总统不满意美联储在加息这件事上光说不练的态度,他极力赞成美元加息。此外,近日人民币兑美元离岸汇率跌破6.9大关,造成人民币大幅贬值。对此,国内就应该主动挤掉信贷泡沫,尽可能地规避汇率市场的风险。

从国内情势分析,此前多方曾表示弃汇率保房价。另外,围绕明年十九大召开的大事件,要求确保稳定的经济和社会环境。所以说,这一轮调控新政,必须稳定市场预期,抑制投资、投机需求,让刚需和改善需求渐成购房主体。

当前,南京楼市进入了加速上涨之后的调整期。诚然,房价不可能大跌,但板块间的分化在所难免。而在这一周期内,因河西南的城市定位规划、配套设施的优势凸显,注定成为全南京最为抗跌的区域。
4、为什么我最看好江北新区?

1、班子阵容强大

今年10月12日,吴政隆同志成为省委副书记兼南京市委书记,他是南京历史上第一位“本地人”书记。这种高规格配置,说明了党中央和省委对南京的发展寄予厚望。

从官方履历来看,吴政隆书记于2002年执政重庆市万州区,这是他第一个施政舞台。移民搬迁、城市功能恢复、交通建设、产业发展、移民就业等等,一大堆难题摆在面前。这里引用一个数字,即2002年万州工业仅占GDP的23.3%,远低于全国和重庆市的平均水平。但是,七年后,从零起步的万州工业园区,连续几年GDP增速位列重庆市第一,地方财政收入、企业经济效益同步快速提升。

此外,新华社一篇回访三峡库区的文章中对万州极尽赞赏:“高峡平湖出来以后,万州最美最有特色的就是滨江环湖区,这既是万州最靓的一张名片,又是市民休闲的好去处。”这个滨江环湖区,是吴政隆书记在最好最贵的环湖滨江带腾出了3000亩土地建设起来的。他坚决不搞房地产开发,重点修建了公园、广场,布局了文化艺术中心,移民纪念馆、科技馆等公共建筑,为市民打造了惬意的滨江生活空间。

由这段话引申,我们坚信吴政隆书记要求举全市之力,强力推进江北新区建设的宏伟目标一定会实现,这也是近1000万南京市民的期盼!



2、规划投入空前之大

在浦口大道与新浦路周边,聚集了东方万汇城,明发财富中心、明发新城中心、新城总部大厦、红星美凯龙、MS慕斯荟等多个商业综合体。随着商业综合体的陆续开业和高端写字楼的引进布局,纬七路板块的人气日益旺盛,带动了刚需族买房市场的培育。还有,纬三路周围将打造的华润大型商业体及其配套设施,也值得期待。

眼下,江北新区交通布局全面升级,预计有7条地铁和11条过江隧道贯穿全境。除地铁14号线预计明年年底通车外,国家发改委在今年11月10日批复了江北新区新增三条地铁,其中4号线二期、S8南延线将于2020年建成,11号线一期则在2021年建成。此外,长江五桥正在建设,还有两条过江隧道,已开始做前期工作,将从南京长江大桥两侧“左右开工”。

江北新区是南京谋求扩张与升级战略的桥头堡,其定位、格局与辐射渗透力和影响力空前。根据规划,江北新区将大力发展技术服务贸易、运输服务贸易、医疗服务贸易、金融服务贸易、信息服务贸易,以及发展服务外包;着力推进剑桥大学中国(南京)科技创新中心、欧洲(南京)创意设计中心等载体建设,加快台积电等重大项目和江苏省产业技术研究院、赛迪研究院南京分院、中德智能制造研发创新机构等一批项目落地。



3、配套资源

从幼儿园到小学、初中、高中,江北新区与主城区的名校间进行了多种形式的合作,其中小学方面,引进了琅琊路小学、力学小学、拉萨路小学;中学方面,引进了南京外国语学校、一中、中华中学等。据悉,南京一中高中部本部将落户江北新区中心区,拟按照国内知名、省内一流的定位标准,建设一所14轨42班的寄宿制高中。

在公共医疗上,江北新区已有了中大医院,鼓楼医院国际医院正在装修,很快会投入使用。南医大第四附属医院、、浦口区中心医院已进入三甲医院的评审验收阶段,各街道和社区卫生服务中心比较健全。此外,在5.3平方公里的国际健康服务城中,将与某些国家或地区医院进行业务合作,江苏省凤凰肿瘤医院项目、南丁格尔国际护理分院已动工建设,中瑞健康共生园也在签订协议。

5、普通老百姓,买房怎么选?

如何选板块?着重围绕三个要素展开:

一是有无大交通便利条件,重点看地铁、公交、快速干道的配置

二是有无商业综合体构筑的商圈,以及名校教育资源、医疗康复和文化娱乐设施的支撑;

三是该区域产业布局导向与特色和人口导入量是否匹配。
或者在地铁11号线沿线20座地铁站周边500米内的刚需盘中选择。地铁11号线长27公里,投资181.71亿元,鉴于她串起了江北新区多个板块,把江浦、桥北、高新、六合连通,并在2021年建成的实情,建议买房者提前关注该区域的新房。在她的建设进程中,将引发江北新区多板块的价值均等化,助推该地区房价的日新月异。

此外,买房跟着地铁走,这是对选房思路最直观的诠释。当然,也非唯一因素论。截止今年底,南京有6条已运营的地铁线路,分别是1号线、2号线、3号线、10号线、机场线S1、宁天线S8。正建的有4号线、宁和线S3、宁溧线S7、宁高线S9;而5号线、6号线、7号线、9号线已进入前期准备阶段。十三五期间,南京新开工地铁11条,建成之后的整个轨道交通线网规模将突破500公里,将成为继上海、北京、广州后位列全球第四的世界级地铁城市。

正因为南京城市交通架构带来的便利,奠定了房价升势的基础。而优质的城市资源与城市感观,又吸引着更多能够自由迁徙的人群落户,她的吸附力越强,房价就会逐步走高,所以说,南京这一长三角城市群中的唯一特大城市中心论,注定会维持很久。

选品牌开发商,选被限价的楼盘

一是要买品牌开发商开发的、有品质保障的楼盘。品牌房企拥有多年的开发经验和优质的建筑资源,能在楼市变动中屹立不倒,在购房者中拥有良好的口碑,这是需要“内功”的。此外,楼盘交付后的物业日常维护、社区安全、生活便利等细节上,也是普通楼盘物业难以企及的。某种程度上,好的物业已成为楼盘保值抗跌的定海神针。

二是要买被政府限价的楼盘房子。

6、春节前后和明年6、7月份是最好的下手时机

这一轮房产严控的一线城市有4个,即北上广深;二线城市有12个,具体是天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都,全部加起来共计16个重点城市。按照中央的政策大局,即“一线城市控制住,二线城市稳定住,三线城市活起来”的要求,还有哪个一、二线城市敢逆势上涨?答案肯定是否定的!因为这些城市在过去一年左右的时间里,累积了过多的涨幅,所以,这些城市的政府职能部门已经在强化监督力度、规范市场秩序了,并将控制房价当作他们巡查的主要目标和任务。




所以说,在板块分化、楼盘分化、开发企业分化,导致房价走势出现差异的情形下,一味地猜测房价的阶段性底部在何处?再择机买入的话,已经没有实际意义了。最明智的选择就是因地因时出手,特别是无房户要重点抓住明年春节前后和明年六、七月时间点下手为好,不能犹豫,否则,又上不了“车”,拿不到南京发的“红包”了。

在文章结尾处,导出资深炒房客感悟:

不买房,就始终分享不到城市发展的红利;

不卖房,就永远拿不出改善房的首付;

买卖结合,才是家庭财产增值的有效路径。

未来,是靠把握机会和努力奋斗,并外加智慧的;求实创新,永远比墨守成规多一次追求成功的实践!

概括总结为:想法+方法+做法+执行力+坚持=成功


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