万科3000亿天花板？地铁这趟顺风车不好搭

万科肯定没那么肤浅啦，这看似「清理门户」的招数，实则为万科布局新领域，迈入3000亿时代铺平了道路。

今天，就让小编来扒一扒万科欲意染指的「轨交+物业」到底是个什么情况？☞  轨交+物业，新领域、新机会

未来五到十年，深圳轨道交通将迎来快速发展。2015年9月，国家发改委同意深圳对三期建设规划进行调整，调整后三期工程共6条线及7段延长线。线路长度约为257公里、165座车站、总投资约2000亿元。从远期规划发展来看，预计未来地铁总里程可达1000公里。

而截止2014年，深圳轨道交通在运营量不足200公里。作为中国核心一线城市，深圳轨道交通分担公共交通的占比仅为28%，远低于北上广。处于轨道交通发展增速期的深圳，轨交物业的开发必将成为新的机会点。

根据万科公告，万科此次将购买地铁集团持有的目标公司全部或部分股权，相关目标公司的主要资产为地铁上盖物业项目。万科与深圳地铁联姻，无疑看准了这块领域未来的成长空间，能够为万科带来的利润增长。前有港铁、绿地试水，万科怎能错过这一块蛋糕呢？☞  储备粮草，再战下半场根据万科公告，此次深圳地铁将拿出最稀缺的核心地区土地资源合作开发。

一方面，万科能以合理价格获得城市核心区域土地资源，取得成本优势。

另一方面，随着住宅类传统业务利润增长渐触天花板，与轨交密切相连的城市综合体开发能最大化住宅、商业的协同效应，开辟新利润板块。

近来，房企越来越难以合理价格获取充足的土地储备，对于深圳地铁这类粮草充足的「大地主」，自然是万科力争的盟友。万科挑战3000亿，深圳是起点也是支点。万科嗅到了「轨交+物业」的机会，但一切还都在战略层面，能否顺产还得打个问号。除了万科，谁还在打「轨交+物业」的主意？

☞  绿地抢先布局，尝鲜PPP模式

国内房企布局轨交物业领域，宇宙第一的绿地先行了一步。2015年绿地集团战略升级，加快发展「大基建、大金融、大消费」等三大领域的综合产业，形成以房地产为主业，三大战略快速发展的新格局。其中「大基建」板块重点发展地铁产业，PPP模式成为绿地战略中的重中之重。所谓PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基础设施的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。

2014年7月，绿地集团与申通地铁、上海建工等企业签署战略合作协议，由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务。采用「地铁投资建设+区域物业开发」的整体开发模式，将结合沿线土地出让作为部分回购条件，由绿地先期介入参与地铁沿线区域的综合功能开发，开发具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。绿地引入「地铁投资建设+区域物业开发」的战略模式，与政府进行PPP合作，同步开发地铁站点沿线上盖物业，是对现有TOD综合开发模式的一次升级。

目前，绿地这一模式已投入大批量开发实践， 相信未来在绿地试水成功的基础上，会有越来越多的房企加入「轨交+物业」的阵营。

再来看看轨交综合体怎么玩儿？
龙之梦是上海西区的重要交通枢纽型综合体。拥有地下四层，地上十层裙楼和五十八层塔楼的大型商业，是上海最著名的城市综合体之一。

龙之梦作为长宁区三大经济组团的中山公园商业中心的龙头商业，与多媒体广场，贝多芬广场，巴黎春天以及玫瑰坊构成了这一商圈的核心。



主干道长宁路横穿中山公园商圈的核心地带，轨道交通2号线与3、4号线在此十字相交，另有30多条公交线路始发或途径，日客流量超过40万人次。



作为上海最早一批尝试TOD理念的商业综合体，长宁龙之梦较好了处理公共交通疏导与商业连接的问题。



通过3个直接采光的中庭空间组织地块南侧地铁2号线、地块西侧高架轻轨3号线、4号线、地块北侧公交车站以及地下2层出租车站的多向密集人流。

多处不同交通设施都处在不同标高位置，避免简单粗糙的通道式转换，利用带有自动扶梯的中庭空间预埋多处商业价值极高的空间，使得人流换乘无缝且不枯燥。

龙之梦购物中心作为整个综合体最为核心的部分，从体量上可谓是上海乃至全国最具规模的购物中心。



虽然占尽天时地利，龙之梦在投入运营初期遭遇惨淡经营，从定位高端、以百货业态为主调整至定位休闲、大幅提高餐饮与娱乐等体验业态比例，进一步完善城市综合体功能，实现了如今的盈利。



六本木新城2003年正式开业，总建筑面积78万平方米，历经17年完成，是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体。

六本木新城诞生前，朝日电视台周边相当狭窄，据说连消防队要通过都非常困难。

从1986年东京都政府开始着手做规划到2003年项目竣工，耗时17年完善前期规划运作。





以打造「城市中的城市」为目的，以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，兼具居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施。

许多年来，这个地区的街道一直都非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高。六本木新城在规划时，将人的流动放在第一位，将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合。


总体停车位2762辆，共计12个停车场，并设有摩托车与自行车停车位置，地铁直接连通六本木新城B1F。

通过在六本木原有道路上架设人工大地的手法，实现人流与车流完全隔离分开，然后通过地铁之帽，利用直通电梯与日比谷线六本木直接相连。

通过开发超高层塔楼和地下空间的立体使用，有效完善了铁路和公路等城市基础设施，将工作、居住、游玩、学习、商业等丰富多彩的城市功能有机结合为一体，形成集约型城市。



对细分化的土地加以整合，通过 建筑物的集约化和高层化，灵活利用人工地盘和地下空间，在地面创建出丰富的开放空间。



随着大城市人口增加和规模不断扩大，轨道交通发展将迎来增速期，随之而来，轨交物业的开发必然成为房企们下一波追逐的热点，诚如万科、绿地。

但是，「轨交+物业」这一课题中所涵盖的内容和主体复杂，如何协调房企开发与政府规划，采用何种模式开发？目前，这些问题仍在实践摸索中，国内外都尚未有定论。

「轨交+物业」也许将成为下一个助推房企业突破天花板的支点，但这趟顺风车不好搭。房企未来在此领域的表现如何，且让我们拭目以待。

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