“地铁时代”商业怎么玩？请先学会这四步

地铁对于商业是把“双刃剑”，既引流也分流，能真正做好“地铁+商业”的，在空间设计、消费内容、运营管理等方面学会这四步走格外关键。...

星子|地产八卦女说：

地铁对于商业是把“双刃剑”，既引流也分流，能真正做好“地铁+商业”的，在空间设计、消费内容、运营管理等方面学会这四步走格外关键。

如果细想近年来是什么极大程度地改写了城市格局，那么答案一定是——地铁轨道交通。它承载了都市人的出行方式，将人快捷地拉到轨道沿线乃至城市的每一处空间。

有人便有商机。当全国主要城市都迈进“地铁时代”，地铁物业催生了新的商业空间和新的商业模式，由此带来的良好商业发展前景受到各路开发企业的重视。然而，当地铁带来川流不息的人流，造就了令人流连忘返的购物天堂，比如香港、日本东京，但就国内大陆目前地铁商业而言，很多项目非但没有成功，反而遭遇了困境。

究其原因，地铁缩短了城市空间的距离，在聚集人群向商业氛围浓厚区域集中的同时，也让商业氛围薄弱区域的客流面临更大的分流压力。如何使过往的客流停住脚步，如何实现客流的有效转化，使其转化为消费者和购买力，则是“地铁+商业”面临的首要课题。

在这方面，诸如香港地铁、日本东急电铁、阪急阪神等轨道交通的运营方，因为深谙轨道交通与城市商业发展的关系，在发力地铁商业方面似乎更加得心应手。而现在，大陆的地铁运营公司也出现了这样的“操盘高手”，比如深圳地铁，在城市地铁网络的繁荣与普及中，带给人们商业选择的新期待，推动着城市商业发展跃升。

跟随了解深圳地铁发力商业地产的首个项目——位于深圳横岗地区的地铁锦荟广场，对于如何破局地铁商业困境的出路，我们似乎可以窥探出一二。

第一步：立体化连接系统，空间融入城市吸引人来

地铁商业之所以充满商机，正是由于地铁将城市的血液——人——在城市各个空间的流动加速起来，提高了城市资源配置的效率。也因此，地铁商业并不是孤立的，而是要把地铁站点、商业设施、公共空间等多方环境与人、人的生活以及城市发展融合在一起。

地铁锦荟广场在商业与地铁接驳的空间设计上便做到了这一点，立体化的连接系统既做足了交通可达性，也激活了商业活力，“地铁+商业”实现了联合效应的最大化发挥。

通过连廊，深圳地铁三号线六约站直通地铁锦荟广场三层，地铁使用效率有效提升。同时，地铁锦荟广场充分利用地势高差，打造了多首层的外部空间衔接系统。沿着深圳的城市黄金地段——龙岗大道，消费者可以从主干道的主要方向轻松到达这里，并能够迅速直抵高楼层，不仅为更多商业资源创造了“首层”价值，商业聚拢客流的作用也被进一步提升。

这样的设计，让商业建筑及周边公共空间变得更具有体系化和层次化，在连接人与其商业生活的时候既便利、舒适又兼具趣味。“地铁+商业”所形成的公共空间由此成为一种流动的景观，也吸引着人的到来。

第二步：特色化主题业态，独特商业氛围赢得地铁红利

从空间角度来看，地铁通行区域的广泛性和运营时间的全域性为商业物业的功能发挥创造了很好的条件。地铁通行后，提高了居民消费范围，跨区域消费增加。然而，如果项目不能形成独特的商业氛围，消费者既不会刻意前来，还会因为“千店一面”而使自身陷入同质化的恶性竞争中去。

因此，清晰而富于特色的定位、丰富而合理的业态布局对于地铁商业提升自己的商业层级尤显重要。基于前期对市场的透彻研究，地铁锦荟广场看到“运动休闲”成为大众生活方式的趋势越发明显，消费者对运动体验的需求越来越强烈。

为此，地铁锦荟广场在5万平方米的购物中心旁边，另外拿出3.5万平方米，打造出一个“内外兼修”的体育公园。与普通购物中心内的运动业态不同，这个体育公园场地更全面、设施更专业、内容更聚合。1个7人制足球场、4个篮球场、3个网球场、12个羽毛球场、攀岩墙，以及符合国际赛道标准、深圳目前除了宝安体育馆别无二选的50x25米恒温泳池……多种消费者日常运动频次最高的场地，有序分布在室内场馆与室外场地中。

未来，一座规划中的规模达30万平方米的郊野绿色休闲公园也将与地铁锦荟广场相临近，内外双公园将带来更丰富的休闲体验。

以体育运动作为项目差异化的切入点，不仅主题特色鲜明，同时也为人们带来网络电商不具备却切身实地满足了消费者所需的体验，在获得本地及更多跨区域消费者认可的同时，也让项目真正赢得了地铁发展的红利。

第三步：合理化业态组合，精挑细选有效转化客流

仅靠一类主题业态，对于叠加了地铁红利的商业来说并没有实现价值最大化。由主题消费衍伸的其他类型消费，亦是“留住人”、实现客流有效转化的关键。

围绕运动衍伸需求，地铁锦荟广场将高频、刚需的日常消费需求进行了均衡、合理的组合，在购物、餐饮、娱乐、儿童等多个业态类型上，精挑细选了众多知名品牌进行布局。

3000平方米的迪卡侬专业体育用品专卖超市、2700平方米的中影国际影院、1000平方米的华润万家超市……除了这些大型主力店，项目还引入了星巴克咖啡、探炉、表妹茶餐厅、伟厨等一众热门休闲餐饮配套；而以杨红梅美术培训为代表的儿童业态，也满足了家庭出行的需要。

通过强体验业态吸引人来，再通过具有魅力的业态与品牌组合，便利、多样而又富于特色的消费内容拉长消费链条，只有不断增进与消费者之间的粘性，才能真正促使客流有效转化为购买力、消费力。

第四步：专业化运营管理，最大发挥“地铁+商业”的联合效应

地铁的开通往往能带动周边物业的价值数倍增长，一些对于投资急功近利的开发企业更倾向于快速获得回报，因而将地铁周边的商业设施打成散铺以高价出售。然而，缺乏了统一规划与管理，任由商户单打独斗，这样的地铁商业对于消费者而言毫无吸引力，不仅很快落得冷清收场的局面，更是浪费了“地铁+”的优势与城市资源。

背靠兼具地铁运营与商业管理经验的深圳地铁集团，地铁锦荟广场“只租不售”，由深圳地铁统一经营管理。为了能给项目提供最可靠的运营保障，深圳地铁整合了具有丰富管理经验的运营团队，成立了深圳市地铁商业管理有限公司。可以预期，这支商业管理团队将通过专业运作，开创“地铁+物业”在深圳商业市场的新纪元，在充分发挥地铁通达性优势的基础上，为消费者带来一种全新的生活方式与消费可能。

12月下旬，在深圳市地铁商业管理有限公司成立盛典暨地铁锦荟广场招商大会上，深圳地铁商业地产版块还将推出十大商业项目。至此，掌管着超过60万平方米购物中心总量的深圳地铁，也初步实现了自身在深圳地区品牌化、规模化、系列化的战略布局。

从空间设计、消费内容到运营管理，创新且用心的四步走，让地铁锦荟广场构筑起一个“运动休闲+家庭娱乐”的城市FUN松综合体，深刻影响着周围55万人口的日常生活。不仅用出行方式改变了一座城市的格局，深圳地铁出品的“地铁+商业”，也在某种程度上成为一张城市的名片，宣扬着这里的时尚与繁荣。