两块地零溢价 金山忒冷静

金山迈入2字头时代...



单从房价来讲，金山被称为上海的“洼地”，含金量一直偏低。

两块地零溢价

今天上午，金山迎来了3幅宅地的拍卖。分别是金山新城JSC10502单元E22-02地块、金山工业区JSS3-0402单元11-01地块、枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块。



金山新城JSC10502单元E22-02地块，起拍价9800元/㎡，被北京建工以14.4亿元夺得，楼板价11627元/㎡，溢价率18.6%。

该地块地上建筑面积近12.4万㎡，按规定有5%保障房，45%安置房，也就是说该地块只有不超过50%面积为可售商品住房。

枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块，起拍价9800元/㎡，由上海建工拍得，成交价格11.2亿元，溢价率 0%。

除了5%的保障房，该地块还需配建25%安置房，如此以来该地块的可售面积不超过70%。

金山工业区JSS3-0402单元11-01，楼板价9500元/平，由华纺、和城地产竞得，成交价格8.3亿元，溢价率0%。

该地块同样有5%保障房，还需持有15%自持房，该地块可售面积约小于80%。

三幅地块的地下车库均需另补地价。

金山迈入2字头时代

有了开年第一拍理性的定调，我们想到了今天的土拍溢价率不会太高，但有谁能够预料到三幅地块会有两幅是零溢价。

目前该板块整体均价为1.8万元/㎡左右，而这两年开发的新项目均价基本在2.2-2.5万元/㎡区间内。



上海中原地产市场分析师卢文曦表示：上海有不少“新城”，相比松江新城、嘉定新城，金山新城由于缺少轨道交通支持，长期以来一直“低调”的存在。随着这几年房价快速上行，金山新城的价格洼地逐渐被市场发现。轨道交通22号线虽然不像其他轨交一样高密度，但也起到市区和金山的纽带作用。而金山万达，百联、乐购等商业配套建设提升居住便利度。虽然在规划上以石化，农业等产业为主，产业定位上不是那么“高大上”，但相比较其他新城，2万多/㎡的价格很有吸引力。

而按照《金山新城总体规划修改（2010-2020）》，金山区未来十年的功能定位是：建成上海国际大都市现代化的滨海新郊区。



在产业发展方面，未来金山将形成多产业协调发展的格局，东部区域以化工产业为主，集结了金山石化、上海化工区、国际化生产性服务业功能区等核心板块；中部区域以现代农业、汽车零部件配套产业为主；西部区域则以汽车及零部件产业、新型纺织业、食品加工业为主，并形成西南部国际商务枢纽。未来十年，金山全区人口规模约100万，城市化水平85％左右。



金山一直希望以产业调整，带动区域发展。近年来金山的产业结构已有大幅调整，高新技术企业已逐步取代原来的高污染产业结构。上海石化、上海华谊集团、德国汉高、美国雅宝、等大批项目都已落户。产业调整加人口导入，已经让金山的房价有了较大提升。

今年1月份金山二手房均价为15672 元/m²，2月二手房均价目前为 16090 元/m²。

而在今天拍卖的三块土地附近都有新开发的楼盘，北京建工竞得金山新城JSC10502单元E22-02地块，周边就有新房海悦馨苑预计月首开，预计均价22000元/㎡；

而在金山工业区JSS3-0402单元11-01地块附近的华纺和成未来派，预计4月加推二期房源，预计均价18000元/㎡。

华纺、和城地产本身在金山就已经有项目存在，而去年年底金山区、枫泾镇和上海建工集团也正式签订战略合作框架协议。

今天拍的三块土地，两块被老相识竞得，虽然是零溢价，但在老朋友的助力下，金山整体迈入2字头只是时间问题。

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