冰与火丨金山新城房价要上3万每平 而另两块地却底价成交

 

今天有两幅宅地底价成交...



上海第二场纯宅地拍卖今天上午举行了。一句话总结,市场结束了疯狂状态。一起来看精彩看点——

今天的土拍结果如下
1)金山区金山新城JSC10502单元E22-02地块由北京建工14.4亿夺得,楼板价11627元/平方米,溢价19%。

值得注意的是,根据官网资料,该地块中45%政府会以9000元每平的价格回购,业内测算实际可售部分楼板价超过1.6万每平,未来售价可能超过3万。

2)金山区枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块由上海建工112382万元底价夺得,楼板价9800元/平方米。

3)金山区金山工业区JSS3-0402单元11-01地块由华纺、和成地产83019万元底价夺得,楼板价9500元/平方米。
今日土拍看点
1、上海宅地出现0溢价。

2、土拍规则越来越严,尤其是竞拍资金,钱不够直接收牌。

3、金山新城为什么比别的地有吸引力?







两幅宅地底价成交

值得关注的是,今天有两幅宅地底价成交。上海土地市场上,纯宅地底价成交的情况已经很久未出现了。

实际上从去年下半年开始,上海土地溢价率都不高。新浪乐居整理了一份从去年10月到现在的不完全统计名单,数据一目了然:
从去年10月份以来共计11幅地块拍出,平均溢价率均不高,今天更有2幅底价成交,溢价率为零,远远低于去年前三季度的同类数据。对此。中原地产市场分析师卢文曦表示:“这在现阶段的背景下,是很正常的现象,一方面起拍价不低,基本卡住房企喉咙,限定发挥,而且,土地出让中很多条件比较苛刻,比如有大面积动迁安置房建设,政府回购,限制房企利润空间,其次,这次土拍有新的规定,对资金要求更为细致,人少,买拍过程比较理性。 ”

资金监管进一步加强

上海土地拍卖规则如今已经是十分严格。今天的拍卖中,3号竞买人因为报价超过了此次申报的自有资金金额,号码牌直接被主持人收走。

而此前遇到这种情况,竞买人还可以提供补充说明。可以看出,对于房企的资金管理越来越严格。

2016年上海调控加码之后,上海市规划和国土资源管理局关于竞买主体的交易资金来源有六大规定,这些规定的严格程度前所未有,包括拿一块地的资金来源不得再作为参与竞买其它地块的资金来源重复申报;在对竞买人30天的资金审查期限内,要配合审核单位、保证审核单位能够接触到与其申报的交易资金来源相关的所有信息、内部人员与相关人员;地块成交后,中国人民银行上海总部、上海银监局、上海保监局、上海证监局等可对竞得人申报的资金来源情况开展真实性核查。

金山新城的地为什么比另外两块贵一些?

上海中原地产市场分析师卢文曦表示:上海有不少“新城”,相比松江新城,嘉定新城,金山新城由于缺少轨道交通支持,长期以来一直“低调”的存在。随着这几年房价快速上行,金山新城的价格洼地逐渐被市场发现。轨道交通22号线虽然不像其他轨交一样高密度,但也起到市区和金山的纽带作用。而金山万达,百联、乐购等商业配套建设提升居住便利度。虽然在规划上以石化,农业等产业为主,产业定位上不是那么“高大上”,但相比较其他新城,2万多/平方米的价格很有吸引力。

抄底的机会来了?你怎么认为?

有观点认为,土家价格回归理性,是到了抄底的时机。对此你怎么认为呢?来,做个调查。地块资料简介

金山区枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块

地块位于金山区的西北部,东至泾波路,南至枫兰路,西至朱枫公路,北至枫沛路。出让面积为71671.6㎡,容积率为1.6,起价112382万元,起始楼面价9800元/㎡。根据规土局要求:

1、住宅建设要求:地块为二类三类住宅组团用地,地块限高50米,住宅套数下限1177套;全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的30%以上(不包含保障性住房);地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%

2、地块内配建保障性住房建筑面积应占规划总住宅建筑面积的5%以上。

3、地块内建设不小于住宅总建筑面积25%的征收安置住房。征收安置住房建成后,按政府指定价格回购;;无需自持15%的居住面积。

4、配套商业总量控制在总建筑面积的3%以下,业态以满足小区居民日常生活需求的生活性服务业为主。配套商业统一招商、统一运营、集中布局,避免出现大量沿街商铺。

位置:地块位于枫泾新镇区,距离枫泾古镇2km,该区域是未来枫泾发展的重点区域,目前学校、医院等配套设施正在推进建设中。

交通:在地段位置和周边配套方面,金山区枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块周围虽无地铁站,但公交线路众多,1公里范围内共有19个公交路牌。其中,地块沿边就有6个交线站点。

地块周边楼盘中,中治枫郡和桃园名庭,目前均价约为1万—1.4万元/平方米之间。中治枫郡主要为多层和别墅,一期已售完。

正荣璟园所处地块被正荣集团于2014年2月24日以6.25亿竞得,成交楼面价5066元/平米,溢价51.23%。



金山区金山工业区JSS3-0402单元11-01地块

地块位于金山区的中部,东至夏宁路,南至博才路,西至志伟路,北至九工路。出让面积为48549.2㎡,容积率为1.8,起价83019万元,起始楼面价9500元/㎡。根据规土局要求:

1、地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%

2、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业,自持面积须用于租赁;

3、地块内配建保障性住房建筑面积应占规划总住宅建筑面积的5%以上。

其他:地块位于金水湖产业新城,,紧邻金水湖生态公园,未来将形成年产值超140亿,就业人数超4万的综合产业园。地块北侧的07-01宅地被安徽新华房地产于2014年以31664万元竞得,成交楼面价2293元/㎡;06-04宅地被上海豫园商城于2014年以29697万元竞得,成交楼面价2296元/㎡;

TIPS:相比06-04和07-01地块的成交楼面价,本次挂牌地块9500元/㎡的起价在2年内涨了3倍。



金山区金山新城JSC10502单元E22-02地块

地块位于金山区的南部,东至亭卫南路,南至龙胜东路,西至同凯路,北至卫清东路。出让面积为61922.8㎡,容积率为2,起价121369万元,起始楼面价9800元/㎡。根据规土局要求:

1、地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积60%

2、地块内建设不小于住宅总建筑面积45%的征收安置住房,

3、地块内配建保障性住房建筑面积应占规划总住宅建筑面积的5%以上。征收安置住房建成后,按政府指定价格回购。

位置&交通:地块位于金山滨海新城,毗邻主干道亭卫南路,距离金山卫站1km,可搭乘火车前往上海南站。



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