【聚焦年报】成绩单给股价打鸡血？旭辉年报的几点冷思考

股价创历史新高...





年报季开始了，旭辉集团（HK00884）以一份漂亮的数据打响品牌房企头阵：从530亿的合同销售金额到28.2亿元的核心净利润，从5.4%的利息成本，到50.4%的净负债率，经过去年那样一个史无前例的好形势后，旭辉交上了一份抢眼的成绩单。





在这份年报的助力下，旭辉股价在3月9日冲到了上市以来的最高点，值得一声恭喜。

同时，房小评对这份成绩单，有几点反向思考，写出来与大家商讨。

2016年，旭辉集团录得合同销售金额530亿元，但是归属于旭辉集团的合同销售金额仅为291.9亿元，也就是一半多一点。

再看看2015年，旭辉录得合同销售金额302.1亿元，其中归属于旭辉集团的合同销售金额仅为202.9亿元，但是占比超过了60%。

也就是说，旭辉的业绩，近来越发依赖于合作项目的表现，看起来75%的业绩增长，最后真正归属于旭辉的增长不到50%。

当然，你会说合作拿地，合作开发是趋势，谁都这样干！

没错，与其各自为政在土地市场杀得鲜血淋漓，不如大家结盟一起低价拿地，一起赚钱。一个项目上赚得少一些没关系，大家一起多拿项目，做大规模嘛！

在房地产快速集中化的过程里，年度销售额这个数字并不虚假，但一个楼盘的销售业绩被合作股东整体算进自家业绩，的确带来规模上的一种虚高。

而且，房企过于紧密精明的合作关系，某些时候，对于地方政府部门是一种挑衅。

“你们说好了低价一起拿地赚钱，我们卖得岂不是亏了？”

所以，各种行政关卡卡死你，拿了地也动不了，卖不了，拖死你。不是开玩笑，包括旭辉在内，不少房企都遇到了这个问题。

当然，合作的趋势无人能挡。今年旭辉将为其2000亿战略耗资200亿拿地，据统计，2017年前2个月，旭辉在土地市场收获11个项目，6个采取合作方式，5个持股比例不超过50%。2016年，旭辉集团核心净利润28.2亿元，同比增长28％，毛利率、核心净利润率较去年也均有所提升，分别为25.4%及12.7%。



但其中一个数字的异军突起，引起诸多关注，即应占合营企业业绩比去年足足多出8个亿。

在业绩会上，旭辉首席财务官游思嘉回应称：旭辉3年前开始做非并表的合营地产开发项目，去年项目进入业绩结转期，开始为旭辉贡献利润。也就是说从前一直亏损的这一部分，在去年突然贡献给旭辉大量的利润增长。

说到这里，房小评又想起一件旧事。去年12月份，旭辉旗下上海旭备在参与青浦区一地块出让过程中，违反出让规定，被罚没保证金3.7395亿元。

此后，为了消除收回保证金的不确定因素，旭辉立即决定将旭备出售给昌瑞，以收回这笔现金，而昌瑞的实益拥有人就是旭辉大股东林伟和林峰。

为了不使旭辉的业绩利润受到这次事件的影响，大股东选择先自行兜住这笔损失。一直求稳的旭辉，正在开足马力打响2000亿规模战。而随着一线城市房地产逐渐从开发转入经营持有，二线城市进入开发销售的高峰期，旭辉决定把规模战的主战场放在二线城市。

今年，为了控制房价，诸多二线城市祭出了限价政策，而且短时间内不像有松动的迹象，很多地方出现二手房比新房更贵的离奇现象。再加上后续调控政策的预期，二线城市将回报给旭辉一个怎样的2017，尚不明确。

目前旭辉能做的是采取多样的投资方式来获取低成本的土地，包括公开举牌（去年没拿一块地王，今年应该也不会），二级市场并购，一二级土地联动开发，旧城改造等等。

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