今天南京发生这件大事，直接决定今年房价格局！附南京楼市七大预测

限价令能勒住南京房价这匹野马吗？...

撰文：李子墨（南京楼市微信平台主编，拉普达传媒董事长，微信号lizimo9609）最近盛传“南京5月1日前出台房地产调控政策”，今天，靴子终于落地了。

今天早上，“玄武发布”微博称，南京将加强房地产市场引导，主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2到3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

这等于是说：南京房价将设涨停板啊！

此后，有媒体报道，南京市物价局相关人士在接受采访时表示，确有其事。

然后，南京日报的“房老大”微信公众平台，发布了南京房产调控的原文件。





尽管南京房产调控新政的具体文件和政策，还有待官方正式发布、确认，但这个消息的真实性已经变得非常高了。

下面，我们就来分析下南京史上最严限价令，对今年南京整个房地产市场的影响：

1、今年南京房价整体格局已经确定。

南京史上最严限价令，不是请客吃饭，更不是儿戏。南京市相关部门在限价方面，操作比较成熟，经验比较丰富，不像苏州那么疲软无力。尽管对于限价的表述跟苏州新政一样，用词为“不宜”，但严格执行起来，就是“不得”。之所以说“不宜”，可能是为了应对特殊情况，而预留灵活处理的空间。因此，从现在开始，各家楼盘今年房价涨幅不能超过10%-12%的命运，已经确定。政策一旦出台，所有开发商都必须遵守。这意味着，今年南京房价整体格局已经确定。

2、南京多数楼盘的房价，已经不能再涨了。因为它们前4个月房价涨幅已经超过10%-12%，涨价指标提前用完了。

从实际操作层面来看，南京市政府限制的，是开发商在各家楼盘申领预售许可证时的销许均价。“年化涨幅”不宜超过10%-12%，理论上是指，以该楼盘年初的销许均价，为基数，整个年度新房源的销许均价都不得超过年初的10%-12%。这个政策非常可怕！因为众所周知，今年1-4月份南京许多楼盘的房价涨幅已经远远超过10%-12%，这意味着这些楼盘的房价已经一分钱都不能再涨，最多原地踏步。

3、从今天开始，南京几乎所有开发商，都会紧急开会，将申报尽可能高的销许价格，作为工作的重中之重，当务之急。

估计从今天开始，南京几乎所有开发商，都会紧急开会，然后纷纷到相关部门去申报房价，并尽可能申报一个高价，预留未来的涨价空间。因为现在新政还没正式公布，可能是最后的窗口期。申报尽可能高的销许价，将是目前南京绝大多数开发商的首要问题，重中之重，当务之急。

多说一句：前期销许价格较低的楼盘，要哭了。你想涨，也涨不了啦。

4、新房价格涨不了啦，会更抢手，很多人可能有钱都买不到！会刺激二手房涨价，将出现一二手房价倒挂现象。国家统计局的数据显示，南京房价已经连涨13个月，涨幅排在全国前列，太引人注目了。地方政府压力山大，最终出台大力度的限价政策，希望强力摁住房价涨幅，短期来看，确实能把新房价格涨幅给摁住。

但按下葫芦浮起瓢。新房无法涨价，二手房可以涨，不受限价令的限制。随便你卖什么价格，政府都不管。所以今年一定会出现大批二手房价格超过新房的“倒挂现象”。

5、对“有关系”的买房人来说，限价是好事。没有关系的买房人，可能有钱也抢不到房。炒房号将愈演愈烈！

有关系的买房人可以这样操作：你可以尽情等待手中已有房产的价格节节攀升，到年底高价卖掉，然后再到被限价令捆绑住的新房市场，买套自己满意的、房价还没怎么涨的新房，优化资产组合。因为你有关系嘛，有底气，能保证自己能买到被限价的新房。

但对没有关系的朋友来说，麻烦就大了，因为新房被限价之后，一定更抢手，会出现N多的日光盘、夜光盘，“炒房号”现象可能会愈演愈烈。你没有关系、不愿意花高价去买房号，一定很难买到新房。你能做的选择是，一，花高价买房号，二，放弃抢手的新房，去买二手房。转而去买二手房的人一多起来，一定程度上，就会导致二手房供求关系紧张，房价上涨。

6、面对史上最严限价令，开发商能采取哪些对策？来曲线救国，实现涨价？南京楼市微信平台副主编周晶提出，尽管销许价格被限涨，但开发商仍然至少有5种以上的方法，来变相涨价。

（1）比如精装拆分：先以毛坯房的价格去申领销许，再跟客户也签两份合同，精装修额外单独签。1500元/㎡的精装标准，按4000元/㎡来签，这个可以吧？一个愿打，一个愿挨，只要政府部门不干涉，开发商和买房人就能这样操作。

（2）再比如，捆绑车位或储藏室卖房，你只要买房，就必须买车位，原来一个车位卖20万，现在卖60万。这样，就相当于一套房子变相涨价40万。南京燕子矶新城的电建海赋尚城，不就在玩“捆绑车位卖房”的把戏吗？很多买房人都很郁闷，到处投诉。

（3）再比如，把新组团，重新申报一个案名去领销许（不知道这种方式是否可行，请业内人士指教）。

（4）再比如，园林景观、精装减配呗，以前用进口的，现在用贴牌的。既然政府不给涨价，那开发商就降低成本，来变相增加利润。

（5）还有一些开发商，只求利润、不求快速回笼资金的话，可能会捂房惜售，等明年再高价卖房。这也是一种市场的博弈。真是上有政策，下有对策。

7、史上最严限价令，真的能成功遏制房价上涨吗？多数人认为很难。只是短期之内，从表面来看，貌似房价没涨。你可以趁机低价买房！政府在给你创造买房好时机！政府通过限价令，帮你按住了房价，这个时候你是观望，还是出手？

建议你还是趁机出手吧。南京房子供不应求的供求关系没改变，高地价推动房价的格局没改变，货币超发并且流向一二线城市的格局没改变，南京房价处于上涨通道这一点没改变，怎么可能仅靠物价局限制一些楼盘的新房价格，就能限制住房价？只会让新房更抢手。有关系的人能买到房。没关系的人，可能根本买不到热点楼盘的房子。

这个限价政策的一系列并发症，即将衍生，会怪象丛生。等着看吧。

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（以上只是理论上的初步预测，实际可能并非如此，只是给大家做一个参考）

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