万科合作建房模式的中国特色与探索中的房市新动态平衡

“涨-限-两难困境-放-更快涨”的循环已经达到一个临界点，必然会进入另一个新的状态，万科3月份的合作建房模式CASE也许能看到政府与放弃在找寻新的动态平衡中的一些思考。...



编者案

“房子是用来住的”。2016年房地产成功去库存的副产品是房价高涨，年底政策又开始收紧，“控制资产泡沫，抑制住房价格快速上涨”又成为政策重心。但“涨-限-两难困境-放-更快涨”的循环是否还能延续，笔者综合专业朋友圈的观点：不出大的特殊情况，房价或不动产资产名义价格不可能降，因为要保证经济平稳发展；但房地产市场的“循环魔咒”已经达到一个临界点，必然会进入另一个新的状态。

房企两级分化悄然中已成事实。年初万科、碧桂园等大房企发布2017年市场目标是一个证明；国有房企重组整合在加速进行中（如北京的北辰和金隅的整合等）也是一个证明；中小房企特别是民企日子艰难，前景迷茫，国家给予的支持及引导方向是你们到“特色小镇”去寻找机会、拓荒与冒险，充分利用中小房企的灵活、创新活力，背后逻辑也不言而明：“常规战、阵地战你们机会不大了”。

新的状态应该是怎样的？谁也不知道，大家都在摸索中前行。而此次北京万科的合作建房模式我们能看到些未来的端倪，未来一定是中国特色的，是在各种客观约束条件下的新的动态平衡。

该CASE的大致过程

1.2016年12月1日，万科获得永丰两个自持项目地块，根据土地出让要求，两幅土地的住宅限价53400元/平方米，项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。

2.万科和小米合作建房事宜从春节后就开始商谈，3月上旬正式确定合作意向。

3.有两种项目类型可供选择，一种为普通住宅，以70-90平方米两居为主，均价大约为5.5万元/平方米；一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万-1000万元。

4.小米员工虽然能够以市场价一半的价格购房，但无法获得产权和房本，也不能在公开市场自由交易，只能在小米公司内部交易，也不能落户北京市户口。

5.万科和合作企业共同筹集开发和运营资金，合作方可能是一家企业，也可能是多家企业。

6.项目建成后，一部分交给像小米这样的合作投资企业，一部分将以股权合作方式出售给企业，剩余部分由万科对外出租或出售使用权。根据自持要求，项目产权不能分割，未来万科将和合作方共同成立合资公司持有产权。

7.合作建房的模式，万科早在2015年底就进行过尝试，北京万科出资3.21亿元与神舟数码共同开发海淀区唐家岭一幅商业用地，该幅土地由神舟数码获得，要求50%自持。

【该模式局限性】

合作企业具有门槛：

必须是实力型企业，且日子应该还比较好过的那种；万科CASE中政府限定的范围是信息服务、科技金融、知识产权服务等高精尖企业，范围进一步缩小。

逻辑支点与前提：

该模式中的逻辑支点不是基于对特定产业的深度理解基础上的绑定助推共赢的产业不动产代工，前提是巨大的房价差，因此具有明显的区域特性和难复制性。

强政策导向性：

该CASE中为100%支持，能用不能卖，不能落户；表面是抑制投机，背后真实逻辑是为防止动摇既有房屋价格而找的折中理由，也是在控制城市土地供应之外找到另一种增加土地供应的窗口。

政府的诉求

“政府也希望通过这一模式留住和吸引高精尖企业，为调整经济结构和促进实体经济发展创造环境。”

如果这一模式可行，未来北京市政府或将把更多政策、土地等资源向自持合作建房方面倾斜，“据说北京市很坚决，即便牺牲了土地出让金收入，也要保证房地产市场健康发展”。

因为担忧房价上涨可能带来的人才和产业流失，未来北京市政府可能将大力支持开发商自持土地建设和经营，并引进优质学校形成学区房。“政府希望这种模式能够占据一定比例，来完善租赁市场。”

对政府而言，通过这一模式，避免了地王、高房价等标签的困扰。

对于房地产市场而言，虽然这一合作方式整体上减少了投放到公开市场的房源数量，但是由于自持租赁项目不能自由流通，投机性资金难以进入，减轻了部分城市建设人才的住房压力，对房价过快上涨形成市场过热局面形成缓冲效果。

【政策可能的漏洞】

该模式实施为特定对象的公租房、廉租房或保障房，必然面临同样的问题：如有钱的被保障，没钱的依然保障不了等；

因变向开通增加土地供应窗口，会否出现类似产业园区、产业地产一窝蜂遍地烂尾之态，实际没有足够真实需求；

政策中只限定产业范围，而无法限定企业实力；万科模式第一步是圈定实力企业众筹或合作，团购支撑不足时，多余面积必然以特殊形式进入市场，房价的高额价差必然导致高度的寻租和投机。

万科的逻辑

万科以两个地块为基础建立相应众筹平台，根据合作对象数量确定众筹份额，邀请众筹企业共同来开发这块土地，然后把开发的项目交给企业，再由企业租给他们的核心员工。

根据规定，众筹单位不能以户进行分割，但众筹单位可能是一个住房单元，也可能是一栋楼，还可能是几栋楼。具体根据众筹方实际需要进行配置。

在这一模式中，万科和合作方分工明确，万科主要负责项目建设和配套引进，并提供相应的物业等服务；合作方进行众筹投资、向万科交纳项目开发和运营费用，项目建成后员工租赁或购买房源，租金或销售金通过众筹平台返还给合作企业。

对开发商万科而言，通过合作可以快速回笼土地支出成本，而且可以通过为项目提供物业服务、商业等配套服务获得稳定的收益。不仅可以提高企业周转率和开发效率，也为房地产开发企业开辟一条理想的轻资产运营之路。

【万科的盘算】 

实力产业客户或合作伙伴：

不同产业领域的实力产业客户或合作伙伴是万科走可持续长路与转型的重点之一，也是万科对未来房地产市场发展方向做的预判之一；所谓的产业地产或代工模式都需要实力产业合作伙伴的支撑。

开发资金的众筹与资产证券化的目标：

前期减少资金压力和风险的一种方式；万科已在不动产证券化上进行了多轮尝试，可以预见到该模式若能走通，后续实际可以摆脱“小打小闹”的众筹资金筹集模式，而直接通过类REITS或REITS解决快速复制模式，这种模式也必然会留下足够的利益想象空间给实力产业合作伙伴，找到深度绑定合作共赢的持续解。

不动产自持运营：

互联网的流量、人头与平台逻辑万科是研究了很长时间的，但睿服务等物业O2O之路现在来看还未走通，也不知是否能走通，此CASE也是一次更高维度的补强策略与道路探索。

(此文部分内容引自经济观察报）

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