400~600万的房子，现在竟也只能算普通改善丨维维问答No.198

宝宝表示难以接受。...

宝宝表示难以接受。

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@王 钰

维维老师，手里有一套客运中心附近的90方，想置换400万左右的学区，位置在城东或者滨江，最近在看中兴花园，就是担心这个楼盘的年限和品质（孩子一岁，考虑学区是否太早），请维维老师给点建议。

答：有需求，置换是应该的。你客运中心附近的90方应该是2005年以后的房子，可中兴花园的房子比这个更早，房龄上、品质上有些吃亏。功能上倒能满足你的需求，可以换个户型更大的，学校也能上，就是房龄和品质不怎么样。

所以你这个改善只能是不尴不尬，也没占到多大便宜。我建议房子可以换的好一点，学区先次要点没关系，因为五六年后学区好坏是会变化的。原本中兴花园边上品质好的房子可以是你的选择，不过价格实在不低，你400万可能就买个90方。如果你要兼具空间跟品质，那么还是选城东新城，像东方星城、玖樟台这些，甚至城东次新房你都可以考虑，只是城东的学校没有江南实验那么有号召力，不过随着板块进步，学校总也会进步的。

@狼爟·Logan

维维老师好，我们原计划买滨江·锦绣之城，但前提是卖掉手头房子作首付，并且到锦绣交房前我们都得租房。另外，我们前几天去上塘·宸章验资，如果它首开单价不到3万，就想买套132方一梯一户的房子，而且不用卖掉手上的房子；之所以没想好，主要是前者有暗卫我不喜欢，您觉得买哪个好？

答：这两个的确是不一样的标的。你选的锦绣之城，应该是它又大又好的房型，总价不会低；而去买上塘宸章估计400万以内就够了，因为132方户型估计到不了3万，这个对你来讲没那么折腾，不用租房。

但这两地方的居住感受是完全不一样的，我不敢说上塘宸章附近三年后会如何，但肯定不如申花板块。如果你能接受上塘宸章的地理位置，能等待它的发展，那选它也不是问题，毕竟拱墅区接下来改造力度最大的就是这个板块。但如果你想整体档次、品味能更好一点，自然是选大悦城边上，成熟度、空间、产品品质、到市中心的距离等，在杭城都是出挑的。所以如果有600万的能力，那你是应该去选锦绣之城，无非就是你愿不愿意折腾。

@周子洋妈妈

维维老师您好！我们是城东拆迁户，现租住在建兰中学附近（为了孩子读书方便），想买一套钱江新城二期三堡附近的房子，本来预算600万，可是转了一圈，发现根本买不了。现在提升到700万，考虑滨江华家池139方、玖樟台166洋房，或者盛世钱塘的二手房来选一套，请问怎么选？

答：三堡附近还真挺难买。万科大都会、留香园都没什么房子，而且还很贵。你能够得着的就是中海御道，但也只能买它楼层低点的房源，因为户型面积比较大，另外东方御府还有，可户型也是偏大。所以从房子主流程度来讲，还是你挑的那几个新盘好些。

不过华家池700万买得到吗，我觉得非常悬，甚至可以说不可能。所以还是玖樟台更现实，或者涌清府，房屋品质、户型都可以。另外盛世钱塘的二手房，从学校角度会理想，但从其他角度就不大跟得上了。

@cuixi

我们现在住九堡丽江公寓，小户型2房，想换个大套的4房，这边大套最近都涨到600多万，你觉得适合入手吗？还有江干区这边如果买好点的学区房，哪些楼盘合适，我们预算最多也就600万左右。

答：600万也是个不少的数目，所以要慎重。买丽江公寓稍稍有点可惜，因为户型是早年设计的，但是小区整体还可以，当然你若要拿它和铂金海岸比，是没法比的。所以如果说你要在这附近换，我觉得你就直接去买那个铂金海岸吧，它有170多方的五房，户型比边上早年社区那是好得多，另外算它3万左右的单价，那你也完全可以入手。

想要学区好一点，无非就选三堡或万象城周边的二手房。像金基晓庐，盛世钱塘这些，虽然房子早几年，物业没那么好，但至少能解决你的功能要求，地段也很好。再者按学校来选房的话，在江干区也就一个采荷好一点了，那么可以考虑钱塘府之类的二手房；另一个就是东润枫华这种，年代是这几个中最早的，但你在这能买个很阔绰的房子，也是个选择方向吧。

@巫吖儿

在滨江上班，有2岁宝宝，需要三房改善，是第二套房，预算大概400万左右。江南文苑137方二手报价420万，当前来说是否值得考虑？其它还有什么楼盘可以推荐？

答：江南文苑3万左右的单价尽管不算低，但整个滨江现在就没有便宜的。其实对你来讲，无非就是选择怎样的地理位置，3万单价你能选择的一个是这里，另一个则是一桥跟四桥之间，稍微早点的房子，3万几的价格也能买得到。像省政府机关用房——仁苑，太阳国际，彩虹城等等，400万也能买得到三房户型，这里还有学校，附近有学校配置，。而且这里的居住面貌会比江南文苑好一些，建议你往这边靠吧。

另外的方向，就是往萧山了，离滨江很近，只是新楼盘都挺难买的。

@issue

首套房，1200万左右预算，主要考虑学区。看了融创侯潮府，220方要1400万。想问问钱江新城附近有没有胜利小学或其他的学区房，新房和二手房都可以。如果不选钱江新城，还有别的西湖区或者市中心的学区房可以选择吗？

答：在钱江新城无非就这些选择，新房候潮府，二手房就去看顶级豪宅。目前候潮府这个总价是比较无奈，因为这附近顶豪二手房户型都比较大，所以总价都不低。像钱塘印象，你可以考虑，等证办下来你就可以去买了，这个你能买的户型会比较阔绰，还有就是金色海岸，蓝色钱江这些，单价还低于侯潮府。

或者你就跳开这带，去西湖区，学区很好，但房子真没有好的选择给你；另外市中心，有一个房子你可以看下，就是九龙仓君玺，学区不算很好，但位置、房型还不算，侯潮府的总价你都能买得到它280方的面积，装修也很好，还是准现房。

但如果你很追求学区，要求文一街、学军这些，那就不好选了，它周边最好的房子也不适合这样的总价，那些周边的房子都不算好，因为卖点更多是学校而不是房子。如果价格七八百万左右勉强能接受，千万级就得既要考虑学校又要考虑房子本身。

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