《老百姓身边的经济学》：6房价的羊群效应

------6房价的羊群效应------

房价触动了人们的神经，也让很多人纠结。房价在2003年左右触底之后，就开始了将近10年的上涨。很多城市房价实现了10年上涨10倍，远远超过多数人的收入增长。造成高房价的因素，主要有土地政策因素、货币因素，但是“羊群效应”也是我们不能忽略的。

这些年以来，很多城市商品房供应量并没有减少，反而处于增长的阶段。相对20世纪90年代末，尽管现在的城市商品房供应量不断增长，但是房价仍然上涨得非常厉害。当然，这里有城市化的因素，大量人口流入城市，导致对住房产生强烈需求。同时，我们也要看到一些三线城市，甚至县城，城市化发展速度并不快，有大量商品房出售，可是房价一样上涨得非常快。

“北上广深”（北京、上海、广州、深圳）是一线城市，这里有大量外来人口流入，从而对住房产生了强烈需求，所以房价处于高位还可以说算正常。

然而，国内有些城市，经济并不发达，房价却高得惊人。以广东湛江为例，2010年该市人均GDP为3000美元，仅为全国平均水平的70%左右，但是市区多数房价都在每平方米7000到1万元，金沙湾海景楼高达2万元。2010年，鄂尔多斯核心市区大部分房价已在7000元/米2以上，一些高端住宅项目的售价已突破2万元/米2，出现了房价6年涨6倍。到2012年，鄂尔多斯人均房产三四套，到处可见耗资数亿元、数十亿元打造的豪华新城和高档小区。因此，有人说按照目前的开发速度，再过几年人均至少拥有10套以上的房子。

很多城市房价都远远超过当地居民收入，这意味着很多人根本买不起房。居民收入增长速度并不快，但是房价上涨得很快。房价是消费者投钞票推高的。要知道2004年时，房价只是缓慢上涨，大家就开始起哄，要求调控房价。结果经过调控之后，一线城市房价就加速上涨。2006年年底或者2007年之后，很多三线城市房价也迅速上涨。

也就是说，人们看到房价上涨了，就担心将来上涨得更厉害，从而加入购房队伍之中。2005年，人民币升值之后，很多企业经营面临困境，甚至倒闭。很多资金逃离制造业，纷纷进入房地产市场。有些中小企业主关闭了工厂，把资金拿去炒房。很多人看到房价不断上涨，觉得炒房是稳赚不赔的，于是把积攒的钱拿去炒房，所以就有资金不断进入房地产市场。2009年，政府的天量信贷，滥发的货币都源源不断流入房地产领域。就在这一年，深圳等城市房价出现暴涨。

很多人都觉得土地资源是稀缺的，城市化进程必然推动房价，所以他们给未来房价上涨下了赌注。实际上，中国城市化在未来十几年或者二十几年里，速度将会放慢。同时，中国新生人口不断下降，必然影响到老百姓对住房的需求。

中国房地产市场存在“羊群效应”，很多人看到别人购房，自己也跟着购房。有些业主看到房价降下来，就要到开发商那里闹事儿，要求退房或者补偿差价。这就说明，这些人心里觉得房价一定会上涨，从来都没有考虑房价下跌的情况。

2012年，银行收紧银根，调高房贷利率，这对楼市的影响是很大的。要是制造业环境改善了，将有大量资金从房地产市场流出，到时将有大量房子抛售。如果房价出现10%的跌幅，我想这个“羊群效应”就又可能发生了。“郁金香狂潮”是否会发生在房价上？

20世纪90年代，房价曾经跌了2/3，但是不知道这次是否会旧事重演？事实上，房价下跌未必是坏事，我想，让更多人能够买得起房，这应该是好事。

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------7“退房潮”折射了什么问题？------

2010年以来，“退房潮”成新闻焦点。很多老业主不满降价，围攻售楼处，甚至拉起“无良开发商”的抗议条幅。据央视财经频道《今日观察》2011年10月29日报道，“2011年10月23日，在位于上海浦东的中海御景熙岸售楼中心，有几十名业主在与开发商交涉，他们是得知几个月前购买的楼盘降价6000元/米2的消息而赶来的。”

按照100平方米的房子来算，每平方米降6000元，意味着一套房子降了60万元。对于前期业主来说，一夜之间就不见了60万元，心里肯定非常难受。从这个角度来看，我们非常理解老业主的心情。但购房就是一种投资行为，有赚有赔，而不是只赚不赔。除非开发商和业主把降价补偿差价写入合同内容，或者开发商在广告上有过承诺，否则业主的这种行为只是无理取闹。

消费者购房之后，房子产权发生转移，相关的风险也发生转移。也就说，房子属于你的，涨价受益归你，价格下跌损失也应由你承担。对于业主这种无理取闹的退房要求，一位叫徐霞客的网友说：“买股票跌了，是不是股民也要找上市公司和券商砸场？”如果房子价格下降，业主就可以要求开发商退房的话，那么房价上涨时，开发商是否也可以要求业主退回来，选择不卖了？

“退房潮”折射了这个社会人们不重视契约精神的现象，在对自己没有好处时，就不择手段去违约。消费者有权利要求开发商提供的房子质量没问题，但是不能要求开发商保证房子未来的市价。道理很简单，开发商只能保证这个房子质量是好的，达到合同上规定的标准就可以了，但是没有义务保证将来这个房价上涨多少。上海某个市民说：“因为你买了房之后，你赚钱，你也不会再分给当时在卖房的那个人，是吧？比如说400万元买的涨到600万元，你会把200万元给房地产公司吗？所以跌了之后，让人家把你这个差价补回来，我觉得应该是不合理的。”

对于业主围攻的行为，上海御蓝湾太仓售楼处的态度是“不退房，不退款，什么都不退”。我觉得业主不满降价而围攻售楼处的做法，完全是对商业契约精神的赤裸裸的挑战。因此，我们不能对这种不遵守合约的行为抱以同情，这也是一个法治社会所不允许的。
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本小说内容节选自：经管职场小说 《老百姓身边的经济学》

作者：李俊
小说现有字数：10万字
最后更新于：2016年12月21日
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