新政后的三个市场真相

进入阳春三月，我们从济南出发一路向东，经过淄博、青州、潍坊、青岛，通过与众多各级城市的资深开发商交谈，了解他们的冷暖并试图解开此次房地产行情到来的真相。

一、政策刺激下，新的黄金周期并未到来

此次去库存政策，中央层面更多是从防范崩盘风险，稳定经济增长出发，从来没有说是长期战略，调结构还是主旋律。维持一个长期的宽松政策，刺激房地产投资，产生更大的库存，即更大的崩塌风险是主政者不愿看到的， 一线城市的疯狂会加速决策者政策调整的步伐。而本届政策的风格也确实是少了利益集团博弈的牵绊，政策调整像娃娃的脸说变就变。如果盲目乐观，大举进发很可能被关在门外，进退维谷。

二、成交量增加，形势并没有发生逆转

毫无疑问，春天来了，几乎每个开发商都感受到了暖意，特别是济南、青岛这样的二三线城市已经感到量价齐升的炽热了，济宁、菏泽借着国开行的棚改资金货币化安置，市场着实也火了一把。但我们的观点是，先不要急着乐观，以山东为例，除济南和青岛，几乎个个城市都是供应量高度饱和，三四月份本就是返乡置业的传统销售旺季，再加上信贷政策的推波助澜，库存确实去了一部分了，但市场上谁也不敢涨价，究其原因一是客户层次偏低，以青州为例，乡镇进城客户占据近90%，他们价格承受能力有限，二还是供需关系在作怪，虽然去年新开工项目并不多，但由于各个项目本身还压着大量的存货和等待变成存货的土地，谁也不敢掉以轻心。现在的市场与几年前大不相同，大量的县级城市包括潍坊、临沂这样的地级城市开发量已经相当饱和，城市有实力置业的阶层均已完成多轮购买，而城市人口流入和增长有限，任凭如何刺激，县城就这么多购房人群，面对巨大的供应，想快速去化还是困难，诸如临朐碧桂园这样的县域大盘，一开始找到一批县城追捧新产品的改善客户而后续则很难持续去化。最近据说某些地方通过将旧城的房子拆除货币化补偿，地方政府主动承担了去库存的压力，以“强制”购买商品房的做法制造市场繁荣，这样的“繁荣”不要也罢。

三、开发越来越容易，赚钱越来越难

土地出让是地方政府的“主营业务”，随着市场形势的根本变化，土地资源不再是“香饽饽”，一方面土地价格会持续走低，另一方面政府的服务也会更好，随着金融政策逐渐宽松，开发本身会变的越来越轻松。但是单平米利润微薄以及去化周期长财务成本吞掉开发利润，再加上地下车位销售困难往往积压掉大量资金，对很多项目而言，即使是销售完毕也可能无利润可言。

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