绝版房地产趋势深度分析_【期货资管网】

第一部分：全国楼市供需分析

注意：国家统计局这里商品房销售面积是指新房销售，不包含二手房数据。

由上表可以看出，2007年到2010年供需基本平衡，商品房库存维持在不到两亿平米的水平。2011年到2013年虽然需求仍然增长，但商品房库存增长在2011年出现明显加速后，2012年到2015年每年都增加1亿平米左右的库存量。说明每年商品房竣工总量持续高于商品房销售量，也就是供给量仍然在持续增加。然而商品房销售在2013年达到13亿平米顶峰之后就出现了滞涨现象。

先分析需求端，看看这种需求的滞涨甚至下滑是否会持续下去。商品房需求80%来自于刚性需求，20%是改善性需求。刚性需求中结婚买房是绝对主要的需求动因。

建国后有三次婴儿潮：1949-1959年，1962-1973年，1983-1990年，第六次人口普查结果显示全国平均结婚年龄24.98岁。全国2001年、2002年初中在校生人数达到最顶峰的6700万人，到2013年末全国初中在校生人数仅为4800万人。初中生平均年龄应该在14、15岁，保守按照14周岁来计算，2013年正好是25周岁。也就是说全国结婚刚性需求的顶峰正好是在2013年，之后11年时间的刚需都会持续下滑，根本原因在于90后比80后人口数整体少了20%之多。2013年之后，平均每年结婚人数减少57.3万人，对应28.7万套房子，以每套100平米计算，平均每年减少刚需2870万平方米。

“1121”降息后，2015年政府连续出台了“330新政”，即调整公积金贷款首付比例，二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成首付；营业税免征5年改2年。“930新政”即首套房最低首付比例调整为25%。正式因为刚性需求性的绝对持续减少，才出现了2015年连续出台重磅政策的情况下，整体销售依然无法达到2013年的水平的情况。首付比例最多只能降低到0，税收降到零之后就算补贴买房的话，考虑到财政负担问题，额度也一定是很有限的。总体的刚需人数是摆在那里的，政策的放松和刺激带来的需求，无非是把一些需求进行了提前兑现，弊端是一旦政策手段使用殆尽，需求的断崖式下跌不仅不可避免，而且因为原本就绝对减少的需求被提前兑现了，未来这种需求的断崖式下跌来得会更加猛烈，叠加房价滞涨或者下跌时大家买涨不买跌的心理，可能会出现1年需求锐减超过2亿平方米甚至更多的情况。

供给端的持续性方面，用1997年以来的每年新开工面积，减去每年的竣工面积，当然这里也有个误差，即1997年是没有竣工数据可查的，不过1996年之前新开工面积都是有限的，所以就此忽略。计算得出，1997年～2013年住宅新开工面积累计为115.63亿平方米，1998年7月～2013年12月住宅竣工面积累计为69.28亿平方米，两者差值为46.35亿平方米。即截至2013年底，在建住宅面积约为46.35亿平方米，当然这个数据还应扣去烂尾楼，数据无从可查，就此略过。2014年房地产开发企业土地购置面积为33398万平方米，2015年为22811万平方米。2013年底商品房库存为4.9亿平方米。2014年、2015年一共销售了24.9亿平方米。2015年底的商品房库存是7.2亿平方米。那么，2015年底的在建商品房面积依然高达24.7亿平方米。加上库存，达到31.9亿平方米。所以至少未来三年时间新建商品房供给依然会维持在高位水平。

做一个未来三年供需的简单推演，结合上述的人口结构90年出生的人直接比89年出生的人断崖式的少了20%。从全国25周岁的平均结婚年龄来计算，2016年结婚的人数会比2015年少了多达20%。刚性需求会锐减，假设改善性需求维持不变，2016年的刚性商品房总需求会锐减16%，保守假设受政策扶持，只减少8%。也就是说从2015年的12.8亿平方米减少到11.78亿平方米，91年、92年人口数量连续有5%左右的下降，假设受政策刺激影响，2017年、2018年需求连续维持在11.5亿平方米水平。保守假设2016年到2018年商品房供应也出现滞涨，维持在2015年13.82亿平方米的水平。

也就是说2017年开始，商品房库存去库存周期很可能会有史以来首次超过1年。一旦库存周期达到1年，房价很可能进入实质性下跌阶段。可想而知，目前国家房地产去库存的紧迫性和压力之大。

从支付能力角度来说，日本房地产暴跌是1991年开始的，劳动力人口的峰值是在1995年。而中国楼市的一大难题，就是人口红利拐点的出现，2015年将是一个分水岭，劳动力人口将达到峰值，之后人口将逐渐呈现老龄化趋势，大概一年会减少300万的劳动人口。简单来说，我们马上就会出现一个局面，先是都退休了，没人买得起房了，然后没人买房了，再然后房子都出来的情况。

众所周知，一句人多好办事，让中国出现了一波婴儿潮，60后这波人口急剧增加，而他们积累了一辈子的财富，在2000年以后，也就是房地产元年，被集中的释放了出来，这波人在新千年大约都到了事业有成的年纪(30-40岁)，也是全社会最有支付能力的一个年龄层次。他们大举买房，带动着70后、80后的人也在疯了一样的买房，整整把房价推高了10年。如今这波人要退休了，他们不再有购买力，儿女们都是90后的，房子也已经差不多都买好，也不再有实际需求，可以静静的退出历史舞台。

这时候，楼市的需求发生了质的变化， 60后、70后们，由于已经透支了购买需求，大部分90后的房子也已经有了，这一代人很多已经不缺房子住。并且由于计划生育政策的实施，让90后的人口急剧减少，而且越来越少。劳动力人口降低整体相对支付能力开始弱化，更重要的是被提前透支的很严重。

具体再从总量数据来计算一下，2012年中国城镇人均住宅面积32.9平方米，保守估计2015年人均住宅面积为34平方米，按照7.7亿城镇人口计算，中国住宅面积为262亿平米，2015年商品住宅销售额与销售面积之比为6472元。可得出中国住宅总价值约169亿元，算上办公楼等，中国城镇房地产价值超200万亿元，如果算上在建和库存的80亿平米。按照第一太平戴维斯测算中国房地产市值约为270万亿元人民币,为国内生产总值(67万亿人民币,2015年)的4倍以上。日本房地产泡沫最严重的时候房地产市值也是GDP的4倍。美国2007年次贷危机房地产价格高位时房地产市值也只有GDP的1.7倍.目前，整体房地产价格水平，已经显著的高于整体居民支付的承受能力。

就像去年的股市就是政策一样，任何政策性的东西只能暂时延缓下跌趋势，而无法扭转长期趋势，5000点位置70万亿的股市趋势政府无法扭转，总值270万亿的房地产市场更加是如此。任何价格本质上都是由供需关系所决定。在支付能力显著超负荷，需求已经绝对显著下降、供给持续维持高位的供需关系背景下，全国房地产价格开始趋势性下跌是不可避免的。

2013年全国的购房需求就已经进入了90后的需求断层，政策刺激、一线城市的辐射带动、减少供地这些举措共同维持了房价2014、2015年的相对稳定，但三线城市依然持续下跌。全国除一线城市和少数几个供需偏紧的二线城市外，大部分地区2016年以及之后长时间房价都将呈现下跌弱势。全国整体房价随着一线城市也进入滞涨，政策边际效用的降低，2016年下半年开始很可能就会逐步滞涨下跌。直至一线城市出现下跌的时候，全国房价才会加速下跌。

第二部分：一线城市房价迷局分析

目前很多人依然认为一线城市还有很长的上涨周期。在经历了2015年下半年2016年初深圳、北京、上海房价的大涨后，甚至有人认为一线城市房价未来二十年都得涨。

然而，上世纪1980年代，日本地产上行，房价疯涨的时候，与中国无异。日本人也相信，他们只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。但华尔街见闻根据历史数据发现，在日本楼市泡沫破裂之后，日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势。而从跌幅来看，三大都市圈（东京圈、大半圈、名古屋圈）在楼市暴跌的数十年里，跌得最惨。

由上图可以看出，由于东京各方面资源优势显著，有大量的投资需求，从而下跌的时候，跌幅也远大于日本全国水平。

大多数人看好一线城市房价的理由主要是三个方面：1、外来人口持续流入，形成了本地强劲的需求支撑。2、一线城市人口更加年轻化，需求旺盛。3、外地看好一线城市房价的投资客很多。

奇林2009年的时候就高度看好一线城市房价，2013年的时候也继续看好。也是基于上述理由。但到现在，情况已经发生了变化，而且这种变化在未来两三年很可能会引发质变。

外来人口流入方面，北京、上海、深圳、广州都出现了类似的情况。以北京市为例。北京市2015年末全市常住人口2170.5万人，比上年末增加18.9万人，增长0.9%，增量比上年减少17.9万人，增速比上年回落0.8个百分点。其中，常住外来人口822.6万人，比上年末增加3.9万人，增长0.5%，增量减少12.1万人，增速下降1.5个百分点。

外来人口增速连续出现显著下降，目前已经几近停滞状态。上海2015年全市外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%，为上海外来常住人口十五年来首次负增长。一线城市的高房价、拥堵、环境问题都让逃离北上广趋势变得越来越明显。预计2016年北京外来常住人口也将转为负增长。外来人口对于一线城市的需求强支撑已经不再成立，发生了质变。

无论是一线城市还是其他地方，显著需要买房的主力都是有结婚需求的80后、90后年轻人。由上文分析可以得出90后的人口比80后少了20%之多，90年出生的人口就比89年出生的少了将近20%。全国购房需求顶峰在2013年出现后，需求量在政策刺激下依然没有达到2013年的水平。而一线城市还要通过限购来限制需求呢。这里除了限制投资需求外，还有一个原因在于，一线城市的人受读书时间长学历较高、购房压力大、择偶面临的竞争大等原因影响平均结婚年龄都较晚。平均初婚年龄，上海为29周岁，北京为27周岁，广州为29.5周岁，深圳为30周岁。平均按照29周岁来计算的话，比全国平均结婚年龄晚4岁。所以85后的大量初婚购房需求红利在一线城市可以支撑到2017年是没有问题的。刚需支撑很强劲，这是一线城市房价一直更为坚挺的根本原因。

一线城市房价坚挺的另一个重要原因在于供给端：一线城市持续的减少土地供应。

2015年北京共有109宗土地出让，相比去年减少32宗。建设用地面积合计706.8万平方米，规划建筑面积1511.5万平方米，同比分别减少25%、9%，这一土地成交量创造了近8年的新低。

限购政策和减少供地两项政策结合起来，导致需求和供给同时被限制，就形成了显著的“狭管效应”。举个生活中例子来说，大家往往都有过这样的感受，在外面只有微风的时候，走在地铁通道里面却经常有很大的风在吹自己。你在户外的时候，往往开阔的地方是微风，走到峡谷的位置就发现风很大。

去年“330新政”、“930新政”出台的时候，二、三、四线城市刺激起来的一定需求只是对房价起到了稳定作用，需求回暖3到6个月就再度回归常态。市场研究机构数据显示，深圳这一轮楼市暴涨中投资客资金比例大增，但由于限购的存在，也就达到30%水平。因此，一线城市刚需仍是主力。但一线城市在政策出台后出现了持续性的显著上涨。最主要的原因就在于这种“狭管效应”现象的存在，让刚需和投资性需求稍有增大，由于供给受限，供需会迅速出现明显失衡的态势，价格出现暴涨也就是必然。

然而，这种供给的限制是不可能长期持续的。如下表情况所示。

2012年北京市由于房价滞涨，土地出让成交量大幅降低。导致土地出让金相应出现了大幅降低。土地出让金占全市财政收入的比例在2008年到2015年八年间最低的20%水平。随着2013年全国房价回暖，北京房价更是快速上涨，政府迅速加大了推地力度，土地出让金占全市财政收入的比例迅速回升到50%的水平。政府对“土地财政”已经产生了很高的依赖。目前北京市的土地供应已经降低到了过去八年的最低水平。政府需要兼顾财政收入和房价稳定两个方面，如果进一步减少供地，房价将会不可避免的，在本已经超负荷的价格水平进一步上涨，这能够维持土地出让金收入，但会助推泡沫。当需求已经不足，房价滞涨、或者下跌的时候，往往这种减少供地的政策手段不仅会显著降低土地出让金收入，由于库存会增加，限制供给对需求的提振也需要长时间才能见效，对财政收入是巨大的压力，目前三、四线城市就是这样的状况。

至于全国投资客对于一线城市的投资需求，所谓投资需求，本身就是虚假需求，并不是刚需。所有的泡沫主要都是投资需求吹起来的。房价收入比是大家通常衡量房价是否过高的指标。房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。联合国的统计结果表明，房价收入比范围在0.8—30倍之间，平均值为8.4，中位数为6.4。清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果推算，中国城镇房价收入比为12.07。一线城市房价收入比是多少呢？网络上众说纷纭，奇林自己来计算一下。

深圳目前房屋均4.7万元/平方米，人均住房建筑面积28平方米，深圳2015年人均可支配收入为4.46万元。房屋均价*房屋总面积/户均可支配收入=房价收入比，其中房屋总面积=人均住房建筑面积*户均人口数，户均可支配收入=人均可支配收入*户均人口数。从而得出，深圳房价收入比为26.9.北京房价收入比为26.上海房价收入比为25.3.目前，伦敦房价收入比为6.9，首尔为7.7，纽约为7.9。目前一线城市房价绝对水平显然是过高的，已经明显超出了在北京居住刚需人均的支付能力范围。刚需是房价上涨下跌的根本因素，投资需求是房价涨跌的助推器，不仅是需求，手上的房子并不是自己住的，所以投资客也意味着供给，是一把双刃剑。目前的限购政策已经限制了绝大多数的投资需求，换一句话是很大部分投资客没有享受到这波一线城市房价上涨的收益，反而是很大一部分去年买房的刚需觉得自己“享受”到了。

同时，从上文分析中可以看出在“狭管效应”现象影响下，一线城市房价已经被刚需为主的购买力推动下，已经到了显著超负荷的泡沫化水平。投资金本质上是逐利资金，一旦未来刚需显著弱化之后，库存就会增加，房价一旦停滞或者下跌，投资客不但不会进场，此前已经手里有房的投资客反而会大量挂出房源，显著增加市场供给。2016年3月份深圳出现很多二手房大幅折价20%以上出售，整个二手房市场价格不到一个月迅速下跌了10%，这就是最直接的例子。

2015年北京纯商品房新建住宅签约54616套，同比2014年增加了12.7%。二手房签约套数已经达到了197407套，相比2014年的104772套，上涨幅度超过90%。2015年全年，深圳新房成交66450套，同比大增58.7%；二手房共成交126899套，成交面积1060.78万平方米，较2014年分别大涨121.7%。上海的二手房成交更是高达36万套，同比分别增长105％。二手房成交面积3046万平方米，是一手房成交面积1497万平方米的两倍多。二手房如此大的成交量，说明了一个很危险的问题：一线城市存在大量可出售的二手房，且一旦出现市场分歧的时候，就会出现大量二手房挂牌出售，供给其实并不缺乏。

2016年一线城市土地供应缩减的趋势还在持续，中原地产研究部统计数据显示，2016年一季度一线城市合计供应土地只有70宗，这一数据创造了历史最低，同比2015年一季度供应的1032万平米，供应量锐减33%。在供地进一步大幅缩减背景下，如果不进一步严厉限购或者限购政策不够严厉的话，“狭管效应”现象会进一步强化，这将会导致一线城市2016、2017年在刚需红利尚存情况下，房价进一步泡沫化。限购政策必须足够严厉或者显著增加供应，才能够保持房价稳定。

很危险的是，一旦到了2018年，一线城市85后人群结婚的刚需红利也消耗殆尽，90后需求是存在绝对下滑的同时60后的父母已经帮助其提前备好，需求被大量提前透支。2018年开始一线城市的刚需断层就会体现的非常明显。届时如果房价出现滞涨甚至小幅度下跌的话，由于土地供应已经缩减到了极低水平，进一步缩减效果有限，会显著加大财政负担，且有大量二手房会出来挂牌补足供给，效果将被进一步大打折扣。刚需断层让房价滞涨或者小幅下跌，政府能做的就是像救其他城市一样，通过逐步放松政策来释放刚需和投资性需求。

然而本身就泡沫化的房价水平。一旦滞涨或者下跌，投资资金和刚需都会更加谨慎，舆论担忧会更加普遍，届时投资资金恐怕不仅不会成为拯救房价的强支撑，反而大量二手房的挂牌会加大房价下跌压力。政策的放松也有其作用，可以释放一部分刚需。但考虑到相比其他城市而言房价收入比极高，已经显著虚高的一线城市房价、需求断层、二手房大量挂牌等因素，届时政策放松仅能够起到延缓房价下跌速度的作用，下跌的趋势和最终下跌的幅度将难以改变，正如2013年之后的三、四线城市以及2015年政府出手就是的A股市场一样。偏离价值的东西，在供需逆转后，回归是必然的，政策手段和非刚需资金只能延缓趋势而无法扭转。而且政策效果的边际效用总是递减的，2018年将是一线城市和全国房价的危局开启之时。

第三部分：中国房价下跌程度和对中国经济的冲击分析

与日本1991年房地产泡沫顶峰时期相比，与当时的日本相比，中国没有国外的资金推波助澜，人民币汇率稳定性相对更强。而且，中国和日本最大的区别在于2015年底城镇化率为56.1%，相当于日本1955年的56%，日本1991年城市化率已经达到了78%的水平。美国和日本城镇化率从50%增长到70%过程中房价出现回调时的整体幅度都相对不大。较低的城镇化率说明中国还有很大人口迁移比例，与1970年实现70%城镇化率的日本相比，中国还需要有1.9亿的人口迁入城市，这代表着巨大的房地产刚性需求。以人均住房面积33.3平方米计算，将带来63.4亿平方米的新增住宅刚性需求，加上占总住房需求约20%的改善性需求，若中国每年以1个百分点速度提升城镇化率未来14年，也就是到2030年的累计住房需求将达到79.3亿平方米左右。

截止到2015年底的商品房库存是7.2亿平方米。那么，2015年底的在建商品房面积依然高达24.7亿平方米。加上库存，达到31.9亿平方米。在巨大的需求潜力存在的情况下，长期来看，中国不会出现日本那样房地产价格连续20年低迷的情况。

从国际上，房地产良性调整的例子来比较的话，从经济体量和产业格局来说相对可比的是美国2007年的房地产次贷危机。美国房地产价格从2007年上半年到2011年底一路下跌，新房下跌25.6%，二手房下降32%，整体幅度下单了30%作于，时间持续了四年半左右。美国2007年的城镇化率已经达到82%，中国的优势在于，中国人口结构相比美国2007年更为年轻，城镇化率较低，长期有需求支撑。同时需要看到的是，目前，中国房地产总市值是国内生产总值的4倍，与日本房地产泡沫顶峰时期相当。美国2007年次贷危机房地产价格高位时房地产市值也只有GDP的1.7倍。虽然在经济高速增长，城镇化快速推进过程中，经济体的房价都会存在一定虚高的情况，且中国经济仍然处于较高速增长过程中，如果房价维持相对稳定或者下跌，随着经济增长，中国房地产总市值与国内生产总值的比例倍数也会出现持续的降低。也就是时间换空间。

简单假设房价未来6年时间逐步下跌，累计下跌30%的话，经济每年的名义增速为5%。中国房地产总市值是国内生产总值的比值就会降低到2.08倍的水平。

此外，房地产贷款余额占GDP比重为31%，美国为56%。中国房地产的投资杠杠相对更低一些。

综上，预计此次房价下跌周期和幅度都将远低于日本，与美国2007年的次贷危机房价跌幅相当，跌幅区间可能在25%到35%，目前强势但泡沫过大的一线城市反而可能到时候会下跌更多。长期来看，中国房地产未来十年时间可能先出现去泡沫然后再重新回升的一个走势过程。

由于吸收日本、美国教训，银行早早就对房地产投资贷款进行严格控制，并且严格审核和贷款人情况。如下图所示，未来房价下跌引发的房地产贷款风险整体可控。

房价下跌对应的不良贷款率

房地产对经济的贡献降低，是否有产业能够有效弥补？

2015年房地产产业链在GDP中的占比为15%左右。我国确定七大战略性新兴产业分别为“节能环保、新一代信息技术、生物、新能源、新能源汽车、高端装备制造业和新材料”。根据国家发展规划，同时假设2016至2020年年均GDP实际增速为6.5%，年均通货膨胀率为2%，人民币维持稳定的话，2020年GDP总量将达到101.8万亿元左右。2015年，节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备、新材料五个领域总产值将占到GDP达到26.2%左右，这一目标基本达成。

从目前的发展速度来看，节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备、新材料五个领域仍然具有强劲的发展的动力和广阔的空间，按照国家发展规划的增速情况，根据上述假设，2020年上述五大领域总产值占到GDP的比重将超过37%.在GDP中的占比将提升超过10个百分点。此外，还有海洋产业、通用航空、新能源、新能源汽车领域也将形成对经济的有力助推。2016年至2020年，房地产受降价影响，投资绝对额增速将降低，甚至出现一定时期的负增长，假设地产产业链维持稳定，则房地产产业链在2020年在GDP中的占比将降低到9.97%的水平，占比降低5个百分点左右，房地产支柱地位明显削弱。

新兴产业发展规划

2015年中国出口和进口分别下降2.8%和14.1%.2016年前2个月，我国进出口总值3.31万亿元人民币，比去年同期（下同）下降12.6%。其中，出口1.96万亿元，下降13.1%；进口1.35万亿元，下降11.8%；实际并不乐观。预计未来几年净出口对中国经济的贡献也将为负或者为零。投资对中国经济的拉动依然是经济增长的重要依靠。

房地产除了影响消费，还影响投资。全社会固定资产投资中，最主要的三大块，制造业、基础设施和房地产业投资完成额占比分别为33.76%、21.43%、19.69%。

如图（1）所示，制造业增速出现持续下降态势。一方面，2010年以来网购对于传统商品零售业的强有力冲击导致传统零售业利润大幅缩水，甚至出现持续亏损，厂商投资意愿大幅减弱，是造成制造业投资从2012年开始出现持续下滑的一个重要原因。如图（3）中所示，2008年到2014年，中国出口增速分别为17.48%、-16.01%、31.3%、20.32%、7.98%、7.82%、2.3%。2015年中国出口下降2.8%。

图（1）制造业投资累计同比增速

从图（2）中可以看出，基础设施投资完成额增速从2005年到2013年除了2009年和2011年、2012年外，大多维持在20%左右。2011年增速从2010年的18.47%迅速降为6.48%，2012年回升到13.7%， GDP增速则从2010年10.4%降到2011年的9.2%，进一步降低到2012年的7.8%。2013年基础设施投资完成额增速大幅回升到21.18%，为GDP增速7.7%实现相对稳定起到了较大支撑作用。未来几年基础设施投资完成额增速预计仍将需要维持在20%以上才能够对GDP增速不跌破6.5%水平形成一定支撑。

从城镇化进程来看，日本的经济体量和类似时期的城乡二元经济结构与中国目前经济情况最为相似，可参照和对比性最强。日本在1935年-1970年期间，这一段时间是日本城市化快速发展，也是日本经济持续健康增长的时期。城镇化比例从1935年的30%上升到1955年的56%，再上升到1970年的70%。日本1970年城镇化率达到70%的情况下经济实际增速依然达到10.3%的水平，名义增速更是高达17.9%。根据日本的经验，中国城镇化进程中的投资将从上半程的城际铁路、港口，更多的转向城市地铁、机场、保障房和环保领域。中国机场数量远低于美国、巴西等国，即便是北京、上海城市地铁密度也远低于东京、纽约等城市。中国未来基建的投资空间依然很大。

图（2）基础设施投资累计同比增速

从2007年到2014年5月房地产开发投资完成额增速呈现逐步震荡下降的态势。2007年到2014年增速分别为30.2%、23.4%、16.1%、33.2%、27.9%、16.2%、19.8%、10.5%。2015年房地产开发投资累计完成额同比增速大幅降低为1%水平。预计将会在未来两年随着房价持续调整。随着拿地热情的降低，房地产投资在未来两年将迎来最严重的考验，增速将出现连续几年的负增长，考虑到大量的保障房建设，房地产投资能够得到一定程度支撑。

未来需要维持高增速的机场建设、城市地铁等基础设施建设来弥补房地产投资下滑对经济的冲击。

第四部分：政策建议

第一、增加土地供应与限购政策双管齐下来稳定一线城市房价的根本措施。否则两者同时收紧或者进一步单方面收紧土地供应，只会进一步强化“狭管效应”，增大一线城市房价泡沫化风险。长期来看限购政策的收紧也有助于长期来说储备一定的刚需，未来延缓房价的下跌趋势。

第二、严格控制杠杠资金进入楼市。宏观经济处于转型期，同时房地产行业也处于增速换挡期。政府需要避免部分城市或者整体全局出现寄希望于刺激房地产重归高增长而助长泡沫的风险。否则将形成泡沫酝酿金融危机，日本在1969-1973年、韩国在1992-1996年都曾犯过类似的错误。

第三、完善住房法律体系，提高房地产税收。根据德国法律规定，发生房地产交易，需要缴纳的税费是：不动产购置税为买价的3.5%（柏林和汉堡地区为4.5%）；地产公证费为1%-2%之间，通常是买价的1.5%；土地注册费：买价的0 。5%左右，有些情况下包含在公证地产费之中；房地产中介服务费一般是买价的7%，有的中介公司稍低。显著提高房地产交易成本，形成降低投机性需求的长效机制。在我国《城市房地产管理法》基础上，应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，构建完整的住房法律体系。

作者：奇林来源：奇林投资