一季度回望——天津房地产市场一季度开门红

进入2016年以来，天津一手房市场日渐升温。据统计，2016年2月，天津商品住宅成交共6718套，均价11741元/平方米，达到同比上涨95.4%、4.16%的水平。而市内六区、滨海新区及远郊的成交量同比去年的涨幅均超过100%。

南开大学房地产金融与法律研究中心主任、天津市房地产学会副会长徐保满说，2016年第一季度就出现一手房市场回暖现象，其主要原因在于：第一，天津市居民住房基本需求及改善性需求刚性的释放效应；第二，居民对投资市场预期的改变。这两项主要原因形成市场需求合力使一手房市场明显回暖。2016年人们对于房地产市场的关注焦点仍在房价。影响住房价格的因素是多方面的，但是最终由供求关系来决定，鉴于住房价格水平直接关系到民生及社会稳定状况，政府将会运用各种政策来调节房屋市场的供求关系，以求房地产市场价格走势平稳。从需求方面分析，中国的城镇化进程“十三五”末期要达到60%。这样一个大规模的城镇化进程，为房地产发展提供了巨大的空间。城镇居民的住房需求和新市民的住房需求是未来房地产发展的巨大潜力。为了防止房价突涨，中央政府在密切关注房地产市场的运行，发现问题会及时采取对策，如通过增加土地供应，增加中小套型的供应数量，实行严格的税收和金融政策，打击各种违法违规行为；不断调整供求关系，有效保持房地产市场平稳健康发展。

3月7日至11日，天津商品住宅共成交5090套，仅3月11日，全市新建商品房成交就达到1000套。而2月份全月成交不过6718套。受市场影响，多数房主不断提高房子的出售价格，将部分购房客户挤压到新房市场。3月过半，本市楼市回暖速度快，新房和二手房市场均出现成交火热的情况，市内六区新建商品住宅成交量无一例外全部上涨，环比涨幅在24%至135%之间。中指研究院数据显示，3月7日至11日全国重点城市约七成楼市成交上涨，库存不断下降，推盘量稳步攀升。数据统计，3月7日至11日天津共有11个住宅项目开盘，累计推出1090套房源，10个项目为老盘加推，1个项目为全新开盘，开盘的项目产品主要为高层和洋房，户型面积在76平方米至142平方米。其中，西青区上周加推楼盘数量最多，有3个项目开盘，新品房源出清很快；河西区新推项目均为热销楼盘，基本接近“日光”状态。数据显示，1月份天津二手房挂牌量跌价涨：挂牌量共750261套，环比去年12月份下降6.95%，同比去年1月则上涨7.69%。二手房市场挂牌均价17743元/平方米，环比去年12月上涨2.14%，同比去年1月上涨11.91%。成交方面也是量跌价涨：1月份天津二手房市场共成交9825套，环比去年12月份减少21.55%，同比去年涨幅为29.36%。

与此同时，天津二手房成交均价有所上涨，成交均价为11052元/平方米，环比上升0.39%，同比去年上涨12.99%。再看2月份，天津二手房挂牌量价都有所下降：挂牌量共557604套，环比1月份下降25.68%，同比去年2月则上涨9.61%。二手房市场挂牌均价17670元/平方米，环比1月降低0.41%，同比去年2月上涨11.66%。成交方面也是量价齐降，2月份天津二手房市场共成交6796套，环比上月减少30.83%，同比去年则上涨54.03%，涨势显著。与此同时，天津二手房成交均价也有小幅下滑，成交均价为10723元/平方米，环比下降2.97%，而同比去年上涨7.87%。

本市今年将通过制定差异化调控政策等多种措施消化房地产库存，促进房地产市场持续健康稳定发展。搜房网天津二手房表示，去年中央经济会议中明确指出，2016年楼市要全面去库存。在全年去库存的基调下，化解库存就需要政策来支持，因而楼市政策有望延续去年较为宽松的环境。从成交量来看，去年新房、二手房成交量频频刷新，创近十年新高，使得大量购房需求已经得到释放，部分地区已经出现二手房源紧缺而影响成交的情况，加之经济形势严峻的背景，预计今年整体楼市成交仍然较为活跃，成交量应该会保持较为稳定的态势。

2月2日，央行银监会发布公告，不限购的城市，首套房首付比例下降至20%；2月17日职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前一年期定期存款基准利率为1.5%；2月19日财政部、税务总局、住建部下调房产交易契税、营业税，对购买首套唯一住房90平方米以下的房屋契税降为1%，90平方米以上按照1.5%征收；3月1日央行下调存款准备金率0.5%。

业内专家认为，契税政策的调整利于楼市成交。此次调整对于改善需求的利好更加明显，首次购买90平方米以下的房屋契税没有变化，购买二套房(90平方米以下)契税由3%变为1%，调整继续淡化了普通与非普通住宅的概念，调整后首次购得90平方米以上的房屋，契税税率为1.5%，二套房(90平方米以上)税率为2%。另外营业税政策相比之前的变换也同样主要体现为淡化非普通住宅，特别是高端区域的大户型房源，例如梅江、鼓楼及水上区域，在政策调整前，满两年也需要缴纳差额营业税。在新政策未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求同样有非常明显的利好。

新政组合出台，多项利好并行。对于税费较多较复杂的二手住宅市场刺激作用更为明显，随着各地细则落地，春节期间观望人群将逐步结束观望状态，结合节后“小阳春”成交量或将迅速回暖，成交价格将会稳中有涨。在3月份第二周，本市二手房周成交量新高再度刷新，一周五天成交量突破3500套，日均成交769套，超出前一周保持的3178套，日均636套周，创下周成交新纪录。搜房网天津二手房认为持续利好的政策以及逐渐升温的市场热度促使二手房市场买卖活跃度增加，多数房主上调房屋价格购房者依然认可，一套房子多个购房者的现象比较普遍。购房者市场也延续了改善型购房者“卖一买一”的情况。

土地成交的消息频频传来，地块多集中在津南区海河教育园区以及北辰顺义道附近，由于成交土地周边二手楼盘较少，均是近两年开盘的项目且入住率低，因而目前土地成交对于周围的二手房市场影响有限。和环城区域相比，市内六区的二手房成交一直处于活跃的状态，在一些区域，已经出现房源量紧张，影响成交的情况。

房管局数据显示，进入3月份二手房成交活跃度逐渐走高，目前成交量已超2月份全月。受春节假期影响，2月滨海新区二手房成交量、成交价格环比均出现下滑，其中成交量下降幅度超过25%，属于春节市场淡季的正常现象。但与去年同期相比，上月滨海新区二手房的成交量和价格都有不同程度的上涨。滨海新区二手房目前处于逐渐回暖的过程。截止到3月13日，3月滨海新区二手房已成交1270套，特别是在轻轨周边以及交通配套较为完善的区域，二手房成交活跃度逐渐走高。

业内人士表示，随着多项利好政策组合出台，二手房买卖成交热度持续升温，继续延续去年二手房成交活跃的态势，刚需及首改人群可占至购房者一半以上，均属于自住型购房需求。预计3月份滨海新区二手房成交量会继续上扬，一些区域会随成交量走高价格出现小幅上涨，价格涨幅控制在3%以内。

预计进入第二季度，在没有其他新政出台的前提下，随着住房需求大量释放，市场成交量或将平稳回落，成交价格日益趋稳。租赁市场因毕业季临近或将会在4月中下旬再现成交高峰，集中于高校周边以及地铁站附近区域，每月租金会有明显上涨，每月租金上涨100元至200元；二手房市场中学区房成交比重或将上升，学区房价格或有明显涨幅。



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