@房东 上海北京房租总算不涨了，租售比没优势了，你还会坚持炒房吗？

进入上海的外省从业者在减少···...





据上海东方广播电台播送的消息称，从3月份至今，上海的二手房租赁市场价格出现下滑。其中，3月份租金同比下滑3.12%，这个同比下降指标，为2009年10月以来的最低记录。

据多家中介公司的交易纪录，部分区域租金下滑5%-10%。现在上海全租均价是每月每平方米78.5元。实际上，在去年12月份，上海房租已经结束连续90个月的上涨。

不仅租金在下降，更重要的是租房需求也在下降。综合上海多家中介机构提供的交易记录，3月份上海二手住宅租赁共成交7万5千套左右，环比下滑15.99%。

其中中高端楼盘租金价格环比下行的占到八成。江宁路算是上海的市中心，高级地段，房租自然遥遥领先于上海的外围地区，但这一区域内房龄在10年的二手房，租金也在下跌，有的房源甚至挂牌一个多月都未租出。

房租下滑，好消息还是坏消息？

房租下行，听上去自然是个好消息，可以适当减轻租房者的居住成本。

但现在的情况是，上海一手新房市场近几个月并没有出现明显下跌，原先的租客买房的可能性很低。而且近期限购政策升级，购房刚需被挤出，这部分人员仍然只能租房居住。

特别是3月，租赁市场理应进入旺季，但以往小阳春的火爆情景至今并未显现，市场整体运行平稳。因此按理来说，上海的租房市场最起码不应该出现量价齐跌的情况。



上海真正的二手房租赁市场，是由来上海寻求发展机会的外省从业者构成的。如今租赁市场出现量价齐降的情况，只能说明一个原因，进入上海的外省从业者在减少。

数据显示，这两年上海常住人口的数量几乎不增加了。2016年，上海常住人口仅增加了4.7万人，其中，户籍常住人口增加6万人，这意味着外来常住人口减少了1.3万人，上海的外来人口连续两年减少了。

上海不是特例

不仅是上海如此，北京也有类似情况。2016年，北京常住人口仅增加2.4万人，外来人口常住占比也在减少。租赁需求减少，使得北京租金价格也出现小幅回落。据统计，年前北京区域通过我爱我家达成的房屋租赁交易月租金均价为4597元/套，环比2016年12月下降了1.3%。

我国东部沿海地区中，人口流入增速明显减少的还有江苏省。2007-2015年，江苏省人口净流入规模逐年减少，2016年常住人口仅增加22万人，这主要靠本省新生人口的贡献，而来自外省市人口的流入非常少。

此外，江苏还是人口老龄化比较严重的省份，人口自然增长率不足千分之三。

若观察直辖市和省会城市人口变化的情况，发现上海和北京的人口增速在2011年以后都出现了明显下降，这主要是源于国家对超大城市人口流入进行严格限制，不仅采取苛刻的入户政策，而且还通过整治民办的农民工学校和整治群租房等手段来限制低端人口流入。

但相比较北京和上海，中部地区的省会城市如武汉、合肥等，其人口在经历了2011-2013年增速大幅放缓之后，2014年以后增速再度加快。

与此同时，中部省份的人口增速明显加快。以安徽为例，2000-2010年，安徽的常住人口为负增长，2010年至今，安徽人 口的增速也达到4%，尤其是2014年之后，安徽人口增速大大超过上海、北京。

根据官方数据，2015年全国流动人口首次出现减少，流动人口数量从2014年的2.52亿降至2015年的2.47亿，减少了约500万人，2016年进一步减少200多万人，至2.45亿。

这些数据变化表明，人口流向已悄然改变，长期以来到东部沿海务工人员，已经开始回流中部。

中国中部城市正在崛起

作为一线城市的上海和北京，由于经营成本和生活成本的高企，中低端制造业开始外迁，从而导致第三产业的比重不断上升。

而且，严格的户籍制度以及对人口流向高度管制的政策，如上海规划到2040年常住人口为2500万左右，北京则规划到2020年将常住人口控制在2300万。这使得一线城市的发展空间受到限制，于是促进了中部城市的崛起。

同时，由于政府对经济增长起到举足轻重的作用，包括在基础设施建设方面投入巨大，这促进了中国交通运输条件的改善，如高铁和高速公路的发展，使得增长极的辐射范围进一步扩大，产业转移也更加便利。

完善的基础设施中部城市集群和成渝地区人口的大量流入，一批三四线城市也引来了经济的高速增长期，从前，这些案例主要发生在长三角、珠三角和京津冀。

从2016年国内房价上涨前20位的城市来看，除去一线城市之外，中部的二线及三线城市的对应GDP增速都明显超过6.7%的全国总体水平，如合肥为9.8%，武汉为7.8%，南昌为9%，郑州为8.4%，福州为8.5%，长沙为9.4%。

这表明中国中部城市房价崛起，房价暴涨与人口增速加快有关，有些则是住宅供地稀缺所致。房价涨幅与人口增量关联度大的城市，必然有产业发展机会和投资热点与之相随，如杭州的网络经济高度发达，郑州作为中国的交通枢纽具有承接产业转移的优势。

也就是说，这些中部城市将享受规模经济和大城市化带来的好处，并向周边辐射，从而形成新的增长极。以上种种都在表明，中国的先富带动后富不是一句空话，在东部地区先富后，政府把更多的资金投入了欠发达地区，让这些地区也跟着富裕起来。

基础设施的慢慢完善，让中部地区已经迎来了新的发展机遇。随着东部地区产业转移的提速，中国内地的广袤土地即将进入了经济增长的快车道。

我们有理由相信，不需要印度、越南，中国的内地有能力承接产业转移，欧美日韩的经济定律将在中国这终结。“制造业王国”这顶帽子我们戴起来之后，从来就没有想过要让出去。优质文章推荐：

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