土地年期使用权

住宅70年之后，国家是否会收回我们的房屋？

2016年3月温州市民王先生买了一套二手房，过户的时候才发现房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过...

2016年3月温州市民王先生买了一套二手房，过户的时候才发现房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过期了。当地政府工作人员称：要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子总价才65.8万元。对此，温州国土局解释到，“目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。”土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。就此事，全国一时引起轩然大波，一时人心惶惶，社会各方出来参与此事的讨论，众说纷纷。

说法一：土地使用期限20年的的住宅按照20年前的土地价格补交差价

《物权法》起草人之一、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新对记者表示，首先应该明确的是，《物权法》规定的是70年，但当事人约定为20年，那不管是70年还是20年，都是有效的，到期后自动续期也应该是有效并适用的。

在当前尚无土地使用权续期实施细则的情况下，杨立新建议，可以将20年统一续期到法律规定的70年。具体办法是，按照20年前土地出让金的价格，补齐20年和70年之间的差价即可。这样政府利益没有受损，同时也保护了百姓权益，可行性较高。

说法二：补交现在基准地价的35%

参考深圳之前的处理模式。深圳的国际商业大厦就是国内个续约土地使用权的案例。该项目由于历史遗留问题，在同一栋楼内，有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证。早的20年产权部分早已到期，为此，政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》指出，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期(国家规定的长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补缴地价数额为公告的35%，（基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。）并按约定年期一次性支付。政府对于产权到期商住楼的处理也为住宅项目提供了借鉴。

按照该《规定》，国际商业大厦产权到期的房源，都通过补交土地出让金，完成了续期，也令众多商住项目看到了续期的重要依据。

说法三：用房产税替代土地出让金

首先来说明世界已存在的几种土地制度：

1 私有土地国家的房产税制度：私人购买土地所有权，土地无限期使用，每年付给政府房产税。以美国为例子。房产税价格为房产价值的1-3%（世界上大部分国家实行的是房产税制度）

2 香港的土地出让制度：

香港的土地在97年之前为英国皇室所有，97年之后为中国政府所有。私人购买的都是土地使用权，使用期限为75年。使用期限到期后，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差饷的3%。按照法律，差饷为房产年度总租金的5%，实际上相当于房产税。按照房屋价格，每年所交税为房产价值的万分之一。

3 中国的土地出让制度：

土地归国家所有，建设单位一次性购买使用权限（住宅最长70年）。

从形式上，我们国家的制度是参考了香港的土地出让制度的，但是使用权限到期后，怎么办？到期后，目前尚无实施细则。

而购买房屋的业主，其实也大可不比过分担心，赶在真正的大部分房产使用权限到期之前，国家肯定会出台相应的解决措施细则，考虑到社会的稳定影响，重新缴纳一次土地价值的对等的土地使用金，造成的社会影响是致命的。实际上，土地出让金制度原本就是学习的香港的制度，用香港的年度新地税或者世界主流的房产税都是大概率事件。一来购房者不用一次性付出太多资金，避免了社会的动荡。二来国家实现了一个更为长久平稳的税源。对房主和国家双方都是一个更合理的解决方案。