园区物流土地

物流园区建设改善建议

政府控制的土地供给与市场化的投资需求之间不适应、分税制对统一市场的分割及园区定位不准确，造成了物流园区盲目建设却经营困难、利润水平不高，存在诸多问题和困惑。...

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政府控制的土地供给与市场化的投资需求之间不适应、分税制对统一市场的分割及园区定位不准确，造成了物流园区盲目建设却经营困难、利润水平不高，存在诸多问题和困惑。

土地和分税制等底层的体制基础，短期内难有根本的解决方案。但仍可以采取一些改良的措施，即在现有的基本制度上，减少政府的直接干预，增加市场机制的作用。为此建议：

第一：政府层面统筹规划，区域间协同发展

应从国家层面搭建布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系。及时将物流园区纳入所在城市的各类城市规划和土地利用总体规划，统筹规划和建设，涉及新增建设用地的，合理安排土地利用计划指标。示范物流园区新增建设用地，优先列入国家和地方建设用地供应计划。园区间应实施“远交近攻”战略，积极与其它区域协同发展，如中智投资咨询公司为宜宾临港国际物流园区设计的物流园区间协同网络化发展思路。

第二：严控数量规模，防止圈占土地

《全国物流园区发展规划（2013—2020年）》中明确要求：各地有关部门严格控制园区数量和规模，防止盲目建设或以物流园区名义圈占土地。选择一批发展条件好、带动作用大的园区，作为省级示范物流园区加以扶持推广，在此基础上，开展国家级物流园区示范工程，列入国家级示范的物流园区，有关部门可给予土地、资金等政策扶持。

第三：实行园区土地的租赁使用方式

此举既可以降低物流园区的资产属性，抑制依赖土地升值的投资需求，又可以降低园区投资成本，有利于降低社会物流费用，还会减少政府依赖土地财政的冲动。政府对于产业布局的调控可以通过地租来实现，并做到微调。土地政策若不动产权，则必然要考虑地租。

第四：规范土地出让的流程

特别是针对园区立项中的长官意志和不透明、不公平，要建章立制，加强监督和审计，完善问责制。政府重点支持与民生有关的物流园区，可低价甚至无偿提供土地，但同时要严格监管，加速改造食品、医药、危化品等物流网络布局和全流程监管。此类园区在德国、日本等国家也是政府支持的重点，用支持换监管，效果显著。

第五：物流园区功能定位必须贴合实际

物流园区的功能分很多种，如货运中心、仓储中心、综合物流园等，不少物流园区不考虑实际，盲目地按照综合物流园区来设计，导致重点产业使用率不够，而非重点产业/企业无入驻的情况。建议物流园区功能定位必须贴合实际，如，中智投资为临港国际物流园区确定的定位为紧紧把握当前我国物流产业从“规模化发展”向“网络化发展”的重大转变趋势以及国家“一带一路”战略和产业转移浪潮带来的难得机遇，快速抢占“跨区域物流园区协同+大数据体系建设”两个发展先机，围绕建设集物流、商流、信息流、资金流、增值流五流合一的、四港联动的立体交通集疏运体系以及具有跨区域物流网络化服务平台中心，形成与周边物流园区的差异化优势，破解由于周边物流园区先期发展而带来的物流资源拓展空间有限的困局，并以大数据为支撑，丰富与拓展园区服务内容和服务范围，实现临港国际物流园区的跨越式发展。