我是学生，我是农民，别再忽悠我们买房啦！

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我是学生，没钱，别忽悠我去买房！

当前三四线城市去库存任务繁重，为了鼓励人们买房，各地地方政府也是绞尽脑汁、“蛮拼的”。近期，沈阳和海口陆续出台大学生买房优惠政策，意味着此类措施首次出现在地方救市方法中。政策出台后，引发人们广泛关注与讨论。很多学者认为，把去库存的手伸向刚毕业的学生甚至在校生，这不仅无助于去库存，反而是歪曲了中央去库存的政策方向。

鼓动大学生购房最先由3月1日的沈阳大学生“零首付”政策映入人们眼帘，随即刷爆媒体圈，广而诟病后上演一日内被叫停闹剧。

3月28日，沈阳正式颁发楼市去库存新政。其中针对大学生购房的措施是：对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元，双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的，给予契税全额补贴政策。

沈阳市市长潘利国给出的解释是，辽宁的三分之二的高校在沈阳，沈阳希望对大学生创业、就业、居住有一套完整的优惠政策，把更多大学生留在沈阳。

3月31日，海口也祭出鼓励大学生毕业购房新政。国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年（含）以上社保，购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。

尽管沈阳和海口方面给出的理由都是，留住高技能人才，但其目的都为房地产去库存。

市场人士认为，沈阳新政的要害是，不仅仅是针对刚毕业的学生，对没有毕业的高校、中等职业学校在校生买房也采取鼓励举措。而对于多数刚毕业大学生，特别是在校大学生而言，他们有多大购买能力呢？鼓励大学生购房，对现实的去库存其实效果有限。

这一措施也得到官媒批评，昨日《经济参考报》引述文章称，优惠条件之下，纵然有大学生选择购房，可能也多是由父母来承担购房支出，这会不会助长某种“啃老”的风气？并且将他们的父母裹挟进提前买房的困境？

零首付、免契税购房，看似捡了大便宜，实则不然。零首付不代表这套房子不要钱，而对于在校生或新毕业学生来讲，除非靠家里补助，否则很难自主承担房贷。

鼓励大学生买房，纯属走火入魔！

这样不靠谱的主意进入政策调研议程，本就不大应该。想到鼓励在校大学生买房，显然有些走火入魔：在校生多无经济能力，用政策手段奖励他们买房，即便能发掘购房“潜力人群”，也有违行政伦理，这既具“啃老”导向，还会形成对学生群体过度“超前消费”的政策错向激励，本质上就有不负责之嫌。从经济层面讲，这也是加大杠杆：引导部分在校生们罔顾负债能力为楼市接盘，其风险也会在无形中蓄积。

而“零首付”购房的巨大政策优惠，对急着买房的人们和面对巨大库存压力的政府、开发商来说，看上去很美。但对于第三方银行来说，风险则非常严重，因为这样的大额市场信用交易，没有任何来自购房者的承诺凭证。

杠杆!杠杆!猛如虎!

在房地产杠杆已趋高位的情况下，进一步加大杠杆来刺激楼市，随后的风险如何，谁也没法预知。也许有人会说，有些开发商早就把售房目标人群对准在校生了；可市场牵引跟行政奖励性质大相径庭。届时哪怕一笔坏账，其背后产生的蝴蝶效应都难以估计。

这也是为什么，即便当地官方声明奖励大学生买房等并非已出台的政策，可它激起的忧虑仍难消。幸好该政策还在论证阶段，还有转圜余地，几乎可以肯定，这若真落了地，无异于地方政府去库存政策的“走火入魔”。

诚然，与当下一线城市的火爆不同，许多二三线城市去库存压力仍然严峻，特别是东北老工业基地面临经济困境和转型挑战。但即便如此，出台在校生买房抑或“零首付”手段，都很危险。相形之下，发展多元化楼市供应，从需求端做好减税细节，让房产回归消费品属性，并以公共服务完善增强“市民化”吸引力，更契合去库存的长远之道。否则，若动辄在加大杠杆上下工夫，最后承担风险的，必将是整个经济体系！

经济学家马光远表示，去库存政策不能违背初衷，不能在库存的压力下失去了方寸和底线。在房地产迎来转折点的情况下，中央的去库存政策不是强化地方对房地产的依赖，也不是重新把房地产轰起来，而是希望通过减少库存，以时间换空间，实现房地产未来可持续的发展，消除房地产过度下滑对中国经济的影响。简而言之，房地产去库存是为了化解中国经济的风险，而不是通过疯狂的加杠杆增加风险。

是什么造成了这些城市天量库存年年堆积？资源的流失、人口的下降，以及经济整体的下滑，根本问题不解决永远无法做到真正去库存。

我是农民，别再忽悠我买房啦！

最近农民很忙，不仅要忙春耕、打工，还要忙买房。因为据专家认真研究得出结论，通过让农民工和农民买房变成市民，能够最有效的“去库存”。

哪里的房子买得起

北上广不考虑，三四线能想想，这里房价6000元/平米（还不到深圳的十分之一），一套90平米54万元。

农民工人均一年挣3.3万元，全体农民人均一年挣1万元，不吃不喝前者买一套房少说17年，后者54年。家里面还有老人、媳妇、孩子至少5、6口人。

现在农民工一个月住宿花销445元，18年花费9.6万，在家的农民盖好了房子后基本不花钱，算算好像还是这样更划算。

谁会买房

农民工一共2.7亿，其中1亿多在离家不远的地方打工，当前10个人里有1个半回家住。交通越来越发达、电动自行车也挺快，越来越多的人开始愿意往家里跑，城里太挤还是家里更宽敞，实在不行买辆汽车也比买房值。

还有1.6亿离得远，在大城市现在100个人里只有1个人买了房，这些都是人精，有几个能成这样？另外3成半租得起房，剩下绝大多数住宿舍或者工棚。不是不想买房，据说城里人都买不起，就算买得起房的农民工一下子5倍速度增长，100个里面也只有5个，离去库存任务还差得远。

加杠杆买房

前几天出了两个办法，一个叫《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，另一个叫《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，意思是说农民的土地使用权和宅基地上的房子可以抵押贷款，时髦的说法叫做加杠杆。

想不通农民加杠杆来做什么？有人说是大众创业、万众创新，农民也可以借钱干，但100个农民工里有77个多是初中以下文化，而且据说大学生就业都成问题，而且据说经济在下行失业在上升，除了购买农药、化肥、种子、农机具等生产资料，农民不需要太多贷款，难道借来钱是用来赔的么？

终于看明白，里面有一条说得最清楚，说是为了保护农民的居住不受影响，“除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料”。

说直白点就是只有你买了房（长期稳定居住场所）、而且有房产证或购房凭证（证明材料），实实在在地参加了去库存，才给你贷款！

农民工的工作极不稳定，现在100个人里就有62个根本没有劳动合同、只有16个有养老保险、10个有失业保险加上淘汰僵尸企业要分流很多工人，就业竞争很是个问题，一旦失去工作和收入、丧失贷款偿还能力、抵押物被收回，如何收场？

土地和房屋是农民赖以生存的最根本保障，出去打工为的无非是多挣些钱回来盖房子、种地、做个小生意，一旦外面不好混，回来起码还有粮食吃、还有房子住。让农民拿命根去冒险，那要看值不值得。

去库存与我何干

政府在报纸上要求说，因为房地产“库存压力大，风险逐步积累”所以要“鼓励农民工、农民进城购房要广泛宣传去库存政策，形成共识”，这意思是说农民应该有大无畏的共产主义去库存精神、为国接盘化解风险吧？

政府还说“要宣传农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值的理念”，这个实惠！

那请政府告诉我：买了房子你能保证一年后会涨多少？政府能不能保证高价回购？亏了能不能保证赔偿？能不能保证我一直有活干、有钱赚、能还贷？如果能，我立即借钱去买房！

前几年房子不愁卖、价格低的时候怎么没听说让农民进城买房给优惠，只听说过农民工素质低进城会影响社会秩序。现在房子卖不出去想起农民来，我一个月工作25天、每天工作将近9个小时，就赚这点养命钱，甚至经不起一场病，让我全用在房子上？

还是等把农民的后顾之忧全解决了，再谈房事吧！我是一个农民，去库存政绩与我何干！

我是一个大学生，现在大学生也很忙，要创业自谋出路，还要买房！我还没挣钱，去库存

参考数据：

关于房价收入比、绝对房价、租金回报率等都已经有一些数据参考，此处不赘述。

从历史上来看，美国、日本、韩国，都是在租售比（单位面积房价/单位使用面积月租金）达到130附近出现泡沫破裂，美国是08年次贷危机，日本、韩国发生在1990年左右的大衰退。当前美、韩的租售比维持在100—110之间，而日本只有70多一点。

那么中国的租售比是多少？500—1200！租金体现真正的刚需，骗不了人。

美国、日本、韩国房屋租售比。

楼市去库存，不能忽悠人

房地产库存高企，开发商不急政府急，外宾可能会百思不得其解，国人心中一目了然：这房地产表面看是开发商的生意，实际地方政府才是真正老板。

在城市购房会不会升值？

这只取决于一个秘诀：地段、地段、地段。一线城市的房子能升值，一般城市的中心区域也应该能升值，因为都是人类经济活动的集中地，这些区域没有库存。真正南昌市中心的房子不用政府操心。

真正的大量库存，积压在三四线城市的三四线地段，大片的新城、开发区、卫星城，没企业没商店，公共汽车都没站，一个小区里就亮三五盏灯，出来遛个弯就是无边庄稼地，晚上能吓死活人……也许三五年前它就是农村。

地方政府想极力推销的，正是这部分库存。而这部分库存，城里人根本不愿意去，地段太差相当于伪劣残次品。

按说房子再次，只要价位足够低，也许就有人买。但目前来看，各地库存的房子，价位可不烂，“不降价”是地方政府的一道底线。为嘛？担心引发“悬崖式下跌”，开发商跑得一干二净，以后土地再也拍卖不出去……所以什么手段都能用，降价万万不可以。

在农村建房是不是贬值？

又是一个大玩笑。那些积压的鬼城原本就是邻村，为啥你的楼房会升值，我这宽宅大院就会贬值？

农村的宅基地自建房，不但是生活场所，也是生产基地，这里可以养鸡养猪、晒谷晒米、手工编织，扛上工具就能出门种地，一个农民别无所长，只有在这里才能脚踏实地，才能保证不会饿死，这是进可攻退可守的活命之地。

而地段不好的库存房子，只有单纯的居住功能，楼里不能养鸡养鸭，花园不能种菜种瓜，出门摆地摊城管围追抢打……就算房子升值，他们能靠纸面数字吃饭吗？

农民不是那么容易忽悠的，但地方政府的手段真实一个接一个。目前，已经有一些省市出台了“棚改货币化安置”的新政，宣布不再建设安置房，把拆迁户推向市场接盘。一些库存高企的三四线城市，已经逆势开启新一轮“城中村改造”，把一些城外村当做“城中村”拆迁，把拆迁户推向市场……

当前楼市低迷背景下，仍然屡见拆迁血案，恐怕一部分原因就在这里。在中国这个农业大国，去库存忽悠农民，可能不单纯是不义。

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