【地产K线】朱孟依“卯粮寅吃”

 

业绩倒挂、23.6%净利润之谜,他的财富“传男不传女”?...





合生创展董事局主席 朱孟依

58岁的朱孟依还在继续“卯粮寅吃”。

在合生创展(0754.HK)2016年报里,有两个数字可以印证:营业额162.5亿港元,合约销售额却仅为人民币80.89亿元。

这种业绩”倒挂”,独具朱氏特色。从2005年至2016年,它有6年的合约销售额小于实际收入。

一般而言,合约销售额会大于营业额,万科、恒大和碧桂园等几乎所有地产商莫不是如此。如融创中国,2016年的合约销售额1506亿元,营业额为353亿元,占比23%。而合生创展的这一比例是178%。

从表面上,合生创展2016年的数字很漂亮。162.5亿港元营业额同比上升27%——物业销售收入136.5亿港元,净利润为38.4亿港元,同比上涨142.8%。但80.89亿元合约销售额却下滑了19%,仅高于2005年和2014年。

相比国内大部分房企2016年合约销售额大幅上升,合生创展显得很落寞。合约销售额能真实地反映一个公司当前业绩好坏的关键指标。至于这些在2016年签下的合约销售额里,有多少是在该年实际回款的,这是一个谜。

对于大多房企来说,每年的销售额会在第二年或第三年结算为营业额,如果销售业绩连年上涨,企业的销售额就会大于营业额,销售的速度大于结算的速度。

而合生的销售业绩最近几年处于下滑的状态,就会出现营业额比销售额高的情况,说明销售结算的营业额比当年卖的销售额还要高。营业额中的结算部分,可以由企业自己控制,一般项目在销售完成85%-90%时便可以进行结算。

但合生创展的销售节奏比较缓慢,项目的销售周期很长,结算周期同样拉长。这直接导致业绩”倒挂“的奇葩现象。

从2014年至2016年,合生都会留出80-100亿港元在下一年收账。2014年已经销售单未交付的物业为102亿港元、2015年119亿港元、2016年86亿港元。

除了“吃老本”之外,合生创展还有一个传奇——超高净利润率。在2016年,它的净利润率高达23.6%——2015年是12%!而很多房企的净利率为在8%-12%之间。



这23.6%净利润是怎么来的呢?

地产K线查询获悉,在38.4亿港元净利润里有一项,26亿港元的投资物业公平值收益——2015年为13.34亿港元。如果物业评估值与去年持平,2016年净利润为15%;若去掉26亿港元的物业评估值,2016年的净利润率仅为7.6%。这会是一个比较难看的数字。

作为老牌房企,合生创展率先在2004年的销售额就超过百亿元,如今万科迈过3000亿门槛,而它依然徘徊不前,甚至每况愈下。进入2017年一季度,合生创展销售额也不容乐观,仅为人民币17.46亿元,同比下降47.9%。

究其原因,主要表现在两个方面:一是其高溢价、多囤地、慢周转的开发模式,2009年合生创展的土地储备量3020万平方米,截至2016年12月,合生创展的土地储备为3013万平方米。在过去7年,合生的土地储备量基本没有任何变化。

另一因素是,管理层人才流失严重。在2009年,朱孟依将其年仅20岁的女儿朱桔榕扶持为合生创展总裁助理,并在2013年接手张懿任职合生创展副主席。当年,多位职业经理人出走。其余高管欧伟建、廖若清、郑少辉、谢宝鑫和鲍文格等,在地产界的资历并不深。

也许是为了提振信心,朱孟依在进一步扩大对合生创展的持股比例,增加每股资产净值。按照2017年4月24日公告,合生创展董事会主席朱孟依及其长子朱一航之总权益打算在两个月后将持股比例增至81.09%,增持比例高达8.11%。

十分有意思的细节是,作为他的小女儿、副主席朱桔榕,并没有显示持有公司股份。在最近几年的年报里,她比朱孟依谈战略的内容更为详细。

这难道是,朱孟依会遵循农村的老一套思想,将财富“传男不传女”?


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