【东地产深度专题】迪士尼冲击波

迪士尼效应下的盲目追崇和理性布局...



时间成就商业周期。

30多年前，一句“哦哦，演出开始啦！”------《米老鼠与唐老鸭》的经典开场白曾伴随我们度过一个个欢乐的黄昏。如今回味，依然是充满温馨和快乐的回忆。

从1984年，迪士尼与央视达成协议播放《米老鼠与唐老鸭》到32年后迪士尼以乐园形式进入中国大陆，它当年的粉丝们已从孩童成长为当下最具消费力的中年，他们的举手投足都牵动着投资者们敏感的神经。

前日，地铁11号线迪士尼站正式启用，6月16日迪士尼的开园指日可待。

作为全球最大的主题乐园，上海迪士尼的落成，形成了一股强烈的冲击波。从房价暴涨到租金飞升，从酒店布局到民宿掘金……凡此种种以地产为先导产业的商家们，都希望在迪士尼的东风下分一杯羹。

这个盛大的投资主题，激荡着各方资本的涌向。究竟谁在盲目追崇，谁在理性布局，一切都待市场验证……

本期封面故事《迪士尼冲击波》

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近日，《东地产财经周刊》（以下简称《东地产》）实地探访了迪士尼所在板块。虽然6月即将开园，但园区周边并未见到相关米奇的Logo或形象展示，只挂了“上海国际旅游度假区”的牌子，门口有数名保安把守。

度假区门口矗立的一块白板上面清晰可见两行字样：“度假区仍处建设期，外来人员谢绝入内。”期间，记者发现，许多车辆以及工作人员密集在度假期进出，园区前期筹备工作紧锣密鼓的进行着。

据保安人员介绍，4月26日之后，园区进入试营业阶段，届时参观人员即可走进度假区，感受迪士尼魅力。但问及试营业将针对哪些项目进行开放时，保安人员表示并不清楚。

除了工作人员以外，在度假区外，也陆陆续续有数名参观人员来了解迪士尼的进展，其中，一位叫李浩的参观者称：“虽然还没有开园，但还是想过来看看进展如何，已经买了两张票，开园之后带女朋友一起过来玩。”《东地产》在迪士尼官网上了解到，迪士尼乐园1日票的标准票价为499元，儿童和老年人票价为375元；2日票的标准票价为950元，儿童和老年人票价为710元。



3月28日零点迪士尼官网等多个门票销售渠道正式开放，但正式开售仅仅5分钟左右，6月16日开幕日的标准票已经售罄，只剩下儿童票和老人票。15分钟左右，18日的标准票也告罄。

迪士尼乐园承接着许多人心中对于童话世界的幻想。海通证券相关报道指出，上海迪士尼享天时地利人和，引爆旅游消费大机遇。中性测算一期开园将迎来1560万游客，待全部开园培育期后，游客数有望超4000万人次/年。作为全球最大的主题乐园，迪士尼的运营集中了娱乐、旅游与服务业等诸商业要素，并以其主题地产的先导性优势，催生着周边产业的无限商机。尤其对上海房地产市场，迪士尼效应带来的利好早已稳步兑现。

短租火爆，连锁酒店待定价

在迪士尼效应的超强刺激之下，迪士尼周边的短租以及酒店业务也被引至风口。

在上海迪士尼度假区官方网站上，记者注意到，迪士尼度假区内设有上海迪士尼乐园酒店以及玩具总动员酒店，其中迪士尼乐园酒店每晚由1650元起且不包括服务费，尽管酒店价格并不便宜，但《东地产》试图预定时却发现该酒店整个6月份以及7月份的房间都已经被预定完毕，8月份的房间也仅剩下2000元以上的豪华花园景观房以及豪华湖景房。玩具总动员酒店每晚价格由850元起，但6月份的房间也已经被预定一空。虽然预定火爆，但对于普通游玩者而言，迪士尼度假区内的酒店价格依旧高不可攀。短租业务应运而生。

国内公寓民宿在线短租平台“蚂蚁短租”相关负责人表示：“‘短租房’就是房东通过‘互联网’方式将自有闲置住房短租给租客，之前平台上上海的短租房源只有1000多套，但是近期上涨到3000多套，增长最快的就是迪士尼周边的短租房源，主要分布在川沙镇地区，以地铁沿线为主，迪士尼周边房源和搜索量都增加了近2倍。”

基于此，《东地产》探访了位于“上海国际旅游度假区”对面的居民楼房。如今，居住在这里的人已经不多。但在一个3层小楼的旁边，却聚集了数人。

其中，一个脖子以及手腕上带有粗大黄金链子的人对其他人说：“80万一分都不能少，步行5分钟即到迪士尼，这样的区位以后不挣钱才怪。”

深入了解之后才知，原来此人即为这个3层小楼的房东，旁边5个人是来这里寻找房源的，他们想要找到合适房源之后，将房子改造之后，为即将开园的迪士尼游客服务。

在记者的追问之下，其中一人透露：“因为做酒店有相关条件限制，所以我们就做短租服务，等迪士尼开业后定价应该大约在500元左右，但如果特别火爆，还会适当提价。”

《东地产》目测这套年租金为80万的3层小楼，总面积大约为230平方米，并没有什么装修可言，墙体有多处滑落，仅仅是一个简单的宅子而已。



第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部董事及主管谭文红告诉《东地产》：“短租民房的问题可能会在初期有一定的存在，但随着运营成熟，相信成熟的酒店配套可以使得这类民房自然消失。”

有围观者告诉《东地产》：“开园之后住在这里并不方便，在迪士尼地铁站的前两站秀沿路站，有更多选择且条件很好。”

记者在秀沿路站发现，该地铁站1000米范围内，已经被各式各样的酒店包围，其中有已经开业的如家酒店、智尚酒店、迪康酒店、锦江之星等等，还有已建好但尚未开业的全季酒店。其中除了迪康酒店已经确定6月16号的房间价格为680元之外，其余酒店均没有确定价格，但工作人员表示，毕竟靠近迪士尼，受其影响，我们会依照开园后的市价而定。

辐射板块房价高涨

迪士尼效应不仅仅带动了周边租房市场的发展，对上海房地产买卖市场也带来了新的增长点。据公开信息显示，受迪士尼板块概念的驱动，川沙板块的房价七年来从2009年的11153元/平方米涨到2015年的29264元/平方米，猛涨162.3%，高于全市的101%，而板块内最贵的项目“香柰名邸”成交均价已达到3.97万元/平方米。

这和土地供应不足也有关系。链家数据显示，2013年过后，川沙板块在2014年和2015年都没有住宅用地出售。

亿翰智库上市房企研究部副主任张化东长期看好川沙板块的房地产市场，他在接受《东地产》采访时称：“迪士尼开园至运营成熟，再到生根落地，中间依旧需要很长的一段时间，在其效应影响之下，迪士尼房价会持续上涨。此外市中心房价上涨也会导致部分需求外溢，从而促进川沙房价提升。”不仅仅是川沙板块，其辐射区域康桥板块的房价也上涨明显，上海链家康桥店的工作人员王超告诉《东地产》：“2014年底，康桥区域的楼盘价格仅仅在2万多，而去年年底价格已经涨至3万多，直逼4万。在秀沿路地铁站附近汤巷新村一处106平米的毛坯动迁房，叫价385万，约为3.6万每平方米。在沪南路康桥老街最便宜的房子是一处76平米毛坯房，价格为290万，每平方米约为3.8万。”

王超表示：“迪士尼辐射区域房价上涨是大势所趋，随着迪士尼开园，版块内的房价还会有进一步上涨。”

谭文红在接受《东地产》采访时也表示：“类似迪士尼这样板块的落地，对于房价的作用分为两类，一类是确定落地和开业这样重要的信息，对于房价的刺激是跳跃式的，另一类是随着迪士尼的开业，对于整个片区的配套的改善，并且随着迪士尼的扩建和配套的逐渐丰富，真正使得周边板块的居住氛围改善后带来的上升，因此上涨的趋势应当是持续的，但是涨幅将越来越理性。”

迪士尼“大地主”

据有关资料显示，目前迪士尼板块周边聚集了界龙实业、中华企业、张江高科等企业储备的地块，但大部分土地以工业用地为主，住宅用地占比相对较低。

其中，界龙实业拟在该地区打造首家五星级酒店“迪士尼界龙酒店”以及甲级商办楼宇等项目。但由于酒店、商场等配套均规划在中后期阶段建设，目前尚未形成大规模的集中开发势头，因此区域整体的酒店、商办市场尚处于初级发展阶段。

此外，作为上海地产集团旗下唯一的上市公司，中华企业在迪士尼周边拥有的土地储备相当充沛。资料显示，其在浦东的楼盘占地85万平方米，凭借旗下优质土地资源，中华企业无疑成为上海迪士尼的最佳辐射受益区域。

事实上，中华企业在紧挨着上海迪士尼所在地川沙镇的周浦镇大举“造城”，占地面积34万平方米，建筑面积达46万平方米，社区内有高层、花园洋房、联排别墅、商业广场、酒店式公寓等，项目名称叫“印象春城”。

中华企业市场部经理戴正芳曾在接受《东地产》采访时表示：“在迪士尼概念刚出之际，中华企业就已有包括印象春城在内的四个项目在规划，相对来说，对楼盘销售还是有催化作用。”资本市场涨跌难料

然而，在资本市场，迪士尼效应却是让人捉摸不透。

在3月28日上海迪士尼乐园正式对外售票之际，开幕当天门票虽然被“秒”抢，但却并没有带来迪士尼概念股的大涨，反倒是遭遇机构大量出货，板块指数一路下跌，版块内更是多达八成个股翻绿，从而被称之为“见光死”。

中投证券分析师韩哲晟表示，“这还不能理解为‘见光死’，可能只是正常的冲高回落。其实在前期，迪士尼板块就已经累积了一定程度的涨幅，看看一些龙头股近一个月的股价表现就知道了。”

事实上，在门票预售之前的一个月，迪士尼概念股已经累积了可观的涨幅，其中，排名前三位的棕榈园林、远望谷和锦江股份月涨幅分别高达65.76%、41.92%和31.78%；紧随其后的界龙实业和哈尔斯分别大涨30.84%和30.49%；此外，捷顺科技、美邦服饰、大众交通、中路股份、龙头股份、强生控股、开尔新材、东方创业、江特电机、豫园商城、百联股份、石基信息等12只个股的月涨幅均超20%。“从中国香港地区以及日本、美国等国家的迪士尼开业前后相关概念股的表现来看，后续迪士尼概念股或许还将有所‘作为’，只是会呈现出不同的阶段性。”韩哲晟表示，随着上海迪士尼开园，资金对于概念板块的炒作还将持续，只是可能会在不同阶段青睐对不同热点进行阶段性的炒作，投资者需要加以区分。然而，张化东则告诉《东地产》：“开园之后，迪士尼概念股并不会持续保持上涨态势，因为股价上涨一个主要原因是依靠预期差，而迪士尼概念股已经不存在预期差，其利好已经被提前兑现。所以并不看好开园之后迪士尼概念股的股价。”作为在美国本土以外的最大投资，上海迪士尼将成为这家公司发展史上开园时占地面积最大迪士尼度假村之一。北大文化产业研究院副院长陈少峰曾预测，上海迪士尼的到来将成为国内最赚钱最受欢迎的主题公园。缘何国内主题公园地产竞争力难敌国外的主题公园项目？迪士尼的来临，是否会让本已焦灼不安的国内主题公园地产再受冲击？

主题公园投资热

无锡影视城、横店影视基地、欢乐谷、常州恐龙园、海洋极地公园等等一系列国内主题公园，而真正盈利的又有几家呢？曾几何时，他们是休闲娱乐必选，而随着社会的进步，消费模式的不断拓新，国际主题乐园的冲击，仍然具备竞争力的已是少数。

瑞铂慧家商业地产研究部总监葛岭接受《东地产》采访时介绍：

当下国内主题公园主要有四种类型，一是如华侨城旗下的欢乐谷之类的游乐园；二是人工场景主题公园，以电影工作室或电视节目为主题，浙江横店影视城即为典型；三是观光主题公园，如锦绣中华；四是以海昌控股和大连圣亚的海洋主题公园为代表的特定主题公园。

白银时代，当国际主题公园纷纷进军中国市场的同时，房企纷纷将转型的目光聚焦至主题地产，万达、世茂、富力等知名房地产商斥巨资打造主题公园地产。纵观国内的主题公园，一批优秀的本土主题公园品牌都曾盛极一时，却难以维持长久效应。相关数据显示，目前国内主题公园虽然存在较大的市场需求，但80%的主题公园处于亏损状态。

作为擅长做主题性地产项目的万达而言，虽已形成影视、体育、旅游、儿童娱乐四个产业板块，迪士尼等国际对手的进入无不对其充满极大挑战。竞者虽强，万达仍以“秘密武器”应对。在《万达2015年工作报告》中，万达集团董事长王健林更是提出，万达旅游产业已定下目标，2020年收入超过1000亿，旅游人次超2亿，成为全球最大的旅游企业。

王健林对来势凶猛的国际对手毫无畏惧，自信满满：“万达在全国有十多个大项目，至少在中国已经击败迪士尼和环球影业。万达可以用房产销售的利润给未来的项目提供资金，迪士尼和环球影业都没有这样的财力优势。万达计划投资2000亿人民币在中国建设12个电影主题公园。其中广州和无锡的电影主题公园旨在吸引附近的香港和上海迪斯尼乐园的游客。”除了万达集团，世茂相关负责人表示：“未来世茂主题公园数量将达到10座。”，将于2017年年底交付使用的世茂上海深坑酒店也是备受各界关注，建成后酒店将拥有370间客房，包括地上两层、地下17层和水下两层。

华侨城欢乐谷的压力

“华侨城的成功之处在于起家较早，品牌效应良好，并且通过销售周边住宅维持主题公园投资运营的良好模式，从而不断成功扩张。”释捷投资房地产资深分析师石磊指出。

华侨城曾经是中国文化旅游地产界的梦工厂。从1989年打造了中国第一个大型主题公园——深圳锦绣中华起，先后投资近18亿元建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷4个主题公园，将一片荒野打造成了旅游城，带动了周边房价估值。华侨城不断开拓产品线，“欢乐谷”主题乐园更是已实现全国多点布局。2015年以来，华侨城也在寻求多种扩张模式，与阿里合作，参与深圳市城市更新项目，收购恒祥基股权，加码文旅产业布局。华侨城正借助科技的力量，“文化+旅游”模式，将更多的文化IP转成符合时代需求的旅游产品，将是华侨城文旅科技的主要发展方向。石磊指出，文化IP的个性和稀缺性已成为各家必争之地，如果华侨城想完善文化产业链，就必须直面竞争。以南京欢乐谷项目为例，通过主题文旅项目获取的土地资源在2015年至今房价飞涨之下，给华侨城带来的价值不言而喻。而宝能入股虽不会对主题文旅项目发展有影响，但市场还是对双方进一步合作的可能有无限遐想。

由于华侨城与迪士尼在规模、接待能力、重游率、人均消费等方面存在较大差距，业内普遍认为迪士尼的进驻，或成了华侨城最主要的劲敌与学习对象。

周末的上海欢乐谷，记者探访时发现，并未像想象中那样人潮涌动。与其他地方的欢乐谷选址有别，欢乐谷与周边主题公园的建设并未达到预期，佘山板块仍处于不温不火的状态，周边配套有待改善。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，迪士尼开园后，欢乐谷的客流量将快速减少，进而出现很多潜在的客流量流向了迪斯尼项目中。也会使得各类产品的定价优势丧失，尤其是求新的心态下，欢乐谷项目会面临一个定价层面的被动局面。

从2015年华侨城年报发现，归属于股东的净利润也有所下降。一直对华侨城有专业研究的石磊表示，南京欢乐谷项目火速开工所带来的成本就或将影响2015年的净利润。品牌影响力和市场号召力这些是华侨城之前在国内较少面对的问题，现在或许成了最大的难题。

同时，严跃进也提醒，华侨城旗下的上海欢乐谷后续若要赢得市场，不能简单认为这是一个替代品，否则产品营销无扩大渠道的机会。也要利用周边佘山等自然资源来取悦市场，大力发展便捷交通，这是欢乐谷后续需要尝试的内容。

而华侨城方面也曾表示，华侨城将通过多点带面的方式应对迪士尼等国际主题公园品牌进入中国后的竞争。

“主题+衍生品”前景可期

日前，宋城演艺股东大会上提出，投资收购+自主投资并举，公司希望通过投资收购和自主投资，打造国际化的宋城，实现“世界演艺第一，全球主题公园集团前三”的目标。在国内主题公园市场仅有10%盈利的情况下，宋城演艺发展股份有限公司2015年年度报告显示，公司实现营业收入169,451.40万元，比上年同期增长81.21%；利润总额82,512.60万元，比上年同期增长67.91%，归属于上市公司股东的净利润63,056.09万元，比上年同期增长74.58%。宋城演艺“公园+演艺”的成功无疑是国内主题公园的一大样本。2010年上市之后宋城首先是拿地，在选地方面非常慎重，前期会对一个旅游目的地城市进行数据拆分。一方面占据了良好的景点资源，另一方面旅游演出与土地开发并进，实现了多方面盈利。拿地后，宋城主题公园的成功运作，使得周边房产价格也水涨船高，宋城凭借地产溢价收益取得大量收入。



国内不少主题公园存在同质化问题，而宋城侧重在景观主题和文化内涵的打造，借助表演给游客带来不同的观感体验，也对周边商业住宿配套进行整合。近几年，宋城演艺已开始发力影视娱乐领域，这也让宋城的布局与迪士尼愈发相似。宋城演艺2015年年报中提到，宋城娱乐首档素人版真人秀《全能极限王》实现完美收官。该节目在浙江卫视周三晚间首播收视率即以0.639获同时段排名第二。

但业内人士认为，迪斯尼项目是国内目前较大的旅游地产项目，对于宋城演艺等项目来说，也会有一个较大的冲击。从短期看，会使得此类项目的人流量快速下滑。后续若没有差异化竞争，那么压力确实会比较大。

专注商业地产研究的葛岭则认为常州恐龙园是其看好的国内主题公园业态模式。2000年开业的中华恐龙园，凭借恐龙主题及围绕这一主题衍生而来的产品令其声名远扬。单一景区向集娱乐、购物、休闲、度假为一体的主题景区和乐园转型，由主题公园运营商向整体方案解决供应商转型，实现品牌和模式输出。葛岭表示，其成功在于围绕主题公园进行产品衍生与创造，创新‘5+3’模式。在这一模式的基础上，恐龙园股份进行产业上游探索，开发动漫产品，成立了动漫事业部，推出多部影视产品和“恐龙宝贝”等多款动漫产品。同时，围绕园区主题开发了恐龙主题剧场、恐龙主题温泉、主题酒店和高尔夫球场。盈利模式待深思

根据瑞铂慧家商业研究部数据显示，目前，国内对主题公园的需求稳定且呈上升趋势，国内旅游行业随着我国GDP的增长，逐渐进入大众化消费时代。据世界旅游组织预测，我国在2020年，有望成为世界旅游目的地的首选，每年接待国际游客数量将有可能达到1.4亿人次，占全球国际游客总数将达到８.6％。我国旅游行业发展潜力较大，有待进一步开发，而国内主题公园仍然有相当大的潜力尚未开发。

虽然国内主题公园建设热情高涨，但依然处于发展初期。近七成在发展的过程面临亏多赢少的困境，从众跟风现象严重。内蒙古根河“天工部落”、江苏福禄贝尔乐园、华彬集团的沃德兰乐园、顺德的史努比主题公园、武汉万国公园、狐尾山气象主题公园、温州加州乐园等等，国内“退场”的主题公园数不胜数。

《东地产》调查发现，目前国内主题乐园项目普遍缺乏新意，同时很多娱乐项目没有太多文化内容，对主题内容挖掘不深。迪士尼的盈利模式中，绝大部分来自其衍生品，迪士尼在国内市场破200亿的衍生品销售额让全世界所有娱乐公司望尘莫及。严跃进分析：

实际上主题公园项目打造上，仅仅依赖主题概念的炒作远远不够。地段是主题乐园营销方面需要注意的一个问题。很多主题乐园的地理位置过于郊区，主要是依赖廉价的土地成本进行开发，但实际上意义并不大，这使得客流量不高，进而难以形成规模效应，甚至会出现一些较大的停业或服务质量下滑的尴尬。

“国外主题公园由票房经济引申出来的跨界IP，进而吸引来较高回报的粉丝经济，这点是国内主题公园所迫切要提升的。”石磊如是说道。葛岭也指出，国内主题公园需要对主题的概念进行宣传，进而提升文化内涵。同时，也需要在营销方面有新意，比如说提供各类班车来加快人流导入，提供一些城市中的礼品店来进一步刺激旅游需求等。香港迪士尼

香港迪士尼乐园的落成经历了1999年的建设协议签订、2000年的填海动工、2004年提前10个月定开园时间、2005年对外开放和 2009年的扩建五个阶段。开园后首先推动的是周围酒店房价水涨船高，其次是在刺激零售业市场的同时，推动了商铺以及周边房价大幅度上升，超越市场水平。对于此现象的出现，有专业人士向《东地产》（以下简称“《东地产》”）记者分析表示“迪士尼效带来的客流是一方面原因，但这也和政府在基础设施或者区域配套方面有投入和改善存在一定关联”。《东地产》记者梳理发现，香港迪士尼在刚开业的前5年间，“迪士尼效应”不但令香港的旺角、尖沙咀和铜锣湾的商铺供不应求、租金上涨，而且还使得大屿山、新界限南等各区的一二手楼盘价格随之上涨。当地一位二手房中介接受《东地产》电话采访时告诉记者“相比开盘时，这里的二手房无形中又增添了一个景观资源，至少这成为了一个卖点。”。

然而好景不长，截止2015财政年度内，香港迪士尼入场人次同比下降9.3%至680万人次，经统计分析得出主要原因是内地旅客入场人次同比减少23%。香港迪士尼乐园度假区行政总裁金民豪表示，直航航线以及廉价航空增多，亚洲区内多个国家采取积极策略引客，大幅放宽旅游签证政策，再加其他国家货币贬值的影响，导致旅客转移了旅游目的地。香港迪士尼为了进一步吸引游客，迪士尼乐园从今年开始将推出更多的项目，今年年底在明日世界的漫威园区推出“铁甲奇侠飞行之旅”， 2017年将启用，目前正在兴建的“迪士尼探索家度假酒店”，此酒店将以冒险精神为主题，让迪士尼客房总供应量增加了75%。

香港迪士尼给到我们的启示是，“迪士尼冲击波”在协议签订、填海动工、开园开放、扩建等不同阶段其频率有所不同，随着时间的推移，其力量会逐渐削弱或有所波动，投资者特别是地产投资者，应该需作长远考虑，精准把握好投资节奏。

洛杉矶迪士尼

美国第二大城市洛杉矶有两张名片，一张是环球影城，另一张就是迪士尼乐园。

1955年洛杉矶迪士尼乐园正式开幕。作为全球第一家主题公园，洛杉矶迪士尼乐园一问世便引起巨大轰动，开张一年多，游客就突破1000万人次。一位在洛杉矶生活了80多年的老人对《东地产》记者回忆了当年迪士尼乐园建造时的情景。她说：“50多年前，洛杉矶就像一个大村落，地广人稀，大片土地等待开发，而且土地价钱很便宜。但由于迪士尼的带动慢慢发展战成一个繁华区地块，地块价值也成倍地增长。为了推动经济发展，市政府对迪士尼的建设大开绿灯；当地的大多数市民并不知道什么是主题游乐园，他们对迪士尼乐园的建设谈不上热情，但也不反对。现在当地居民都分享到了迪士尼乐园带来的好处。”

事实证明，迪士尼乐园给洛杉矶带来了深刻的变化，极大地促进了该市旅游业和经济的发展。今天许多游客到洛杉矶，就是冲着迪士尼乐园而去。洛杉矶市民形容说，因为有了迪士尼乐园，洛杉矶更加充满活力，人们的生活更加精彩。但洛杉矶的一位环保人士对到处建造迪士尼乐园持不同看法。他对《东地产》记者表示：

洛杉矶建迪士尼时，环境、土地和交通压力较小，如果现在要在一个大都市建迪士尼乐园，需要考虑的因素要复杂得多，如环境、空气、交通、土地等。他认为，建造迪士尼乐园不能只考虑经济利益，如果以牺牲环境为代价，经济效益再好也是白搭。

东京迪士尼

1983年日本东京都以东10公里左右的千叶县浦安市舞浜，建成了东京迪士尼陆地乐园。2001年经过三年的建设，日本又在毗邻迪士尼乐园的东京湾畔建成了拥有7个港口的大型主题公园——东京迪士尼海洋乐园。双园合璧后，更是带动了整个浦安市的发展，让浦安市一举成为日本最负盛名的旅游胜地。东京建造游乐园时，不仅将其作为迪士尼世界的翻版，还考虑了当时日元的强势，结果迪士尼在东京的成功还带动了日本其它游乐场的繁荣，促进周边了房价的上涨。如今，东京的迪士尼乐园已成为日本男女老少各享其乐的旅游胜地。来日本旅游，迪士尼乐园已经成为了和富士山一样必去的景点。

不过相比另外几个地方的迪士尼，东京迪士尼这个号称全世界最赚钱的乐园经营理念全在于乐园内部，和周边关系不大，东京迪士尼乐园外基本上看不到像样点的宾馆和酒店，周边地区甚至找不到一个可以吃饭的地方。

一位学者向记者解释道：“迪士尼经营理念强化乐园内部，周边的环境绝对不能替代迪士尼乐园内部的魅力，东京迪士尼乐园内任何一个角度，都不能看到乐园规划外的建筑，成群的楼宇基本都控制在５公里范围外。”

美国迪斯尼娱乐公司选择上海川沙偏僻的小村，不排除有着与东京迪士尼相似的逻辑，所以对上海迪士尼将带来的利好，投资者不要估值过高。详见本期《东地产财经周刊》P9-12

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