限购大潮来临！房子贵了就一定更难卖吗？（最强大数据分析）_【财富管理】

房价似乎又开始了新一轮的上涨，房地产市场的活跃度会如何变化？...

作者 | 兔兔

来源 | 城市数据团（微信号metrodatateam）

财妹导读

最近房价似乎又开始了新一轮的上涨，而限购政策也已如雨后春笋般覆盖了祖国各地。财妹最近一直也在关注这个问题：房价贵了，房地产市场的活跃度会如何变化？房子贵了会不会更难卖呢？

只要三个步骤，用大数据分析告诉你答案！

推荐等级：★★★★☆

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正文

学姐问我：房子贵了会不会更难卖呢？

这真是一个难以回答的问题。首先我没有房子，哪里会知道好不好卖；其次，交易总是需要买卖双方构成的，如果一定要回答的话，我们不妨把它换一个表达形式：

房价贵了，房地产市场的活跃度会如何变化？

回答这个问题，我们大约需要三步：

第一步：用『换手率』指标来评估房地产市场的活跃程度

『换手率』这个指标什么意思呢？

用一组数据来说明吧： 2016年全年，上海的二手房市场一共交易了39万套住宅，而上海的住宅总量一共大约为760万套，两者相除，就可以知道：在2016年内，上海一共有5%的住宅发生了换手（简单计算，不考虑一套住宅在一年内的重复交易）。在此，我们把这个5%这个数值称之为年度住宅换手率。

按照这个换手率水平，大约20年上海的二手房会全部交易一次。但很明显，在城市尺度上观察换手率指标并不能评估活跃度。

而假如在空间上稍作区分，将这个指标分解到环线（注：应数据源要求，我们在本次公布的研究中仅用了2016年下半年的交易数据进行计算，因此该处换手率数值为半年换手率），就会发现一些有趣的规律，请看下图：

很明显：在2016年下半年，换手率从市区到郊区不断提升。左图中颜色越偏蓝的地区，换手率越高；颜色越偏绿的地区，换手率越低。总体看来，市区的半年换手率仅有1.6%左右，而这一指标在郊环外环线外达到了接近2.6%的水平。

换句话说，中心城区的住宅要33年才会全部被交易一遍，而郊区住宅只需要16年左右就能够被完全交易一遍。

我们将这一数据细化到街镇精度，可见下图：

从街镇的精度来看，2016年下半年郊区的二手房市场活跃度显然比市区要高得多，换手率最高的街镇均出现在郊县地区。

第二步：用『交易量』指标来评估房地产市场的活跃程度

但假如从交易量的角度去观察市场活跃度，结果似乎又有所不同。请看下图：

（注：左图中颜色越偏蓝的地区，交易量越高；颜色越偏绿的地区，交易量越低。）

很明显，环线二手住宅交易量呈正态分布。中外环区间内发生了最大量的交易，在2016年下半年期间成交了超过1.6w套住宅。而在外环线以外，交易量则骤减，在郊环新外环这一区间内，仅成交了约1w套住宅。很明显，中心城区内交易的总住宅套数远远大于郊区的住宅套数。

那么问题来了，同样表征市场活跃度，为什么换手率和成交量的关系在外环线外表现出截然不同的特征呢？

答案很简单，请看下图：

（注：左图中颜色越偏蓝的地区，存量越高；颜色越偏绿的地区，存量越低。）

可供交易的二手住宅总量规模在环线上的分布差异很大，以外环为分界线，二手房总量天壤之别。而由于总量的空间分布差异，使得交易量和换手率两个指标表现出不同的趋势特征。

第三步：用『价格』指标来揭示『交易量』、『换手率』以及市场活跃度之间的隐性关系

在交易量和换手率之外，让我们再引入一个新的市场数据指标：价格。然后将不同价格的二手房住宅的规模、交易量和换手率进行交叉统计，即可得出下图：

很明显，住宅市场的活跃，并不是总体的活跃，而是高度分化的活跃。低价格段的住宅市场活跃时、而高价格段住宅市场并不见得活跃，比如2~2.5万元区段和8万~8.5万元区段的住宅总规模基本一致，但其换手率水平却相差3倍以上。具体而言：

1 、从趋势上看，二手房总量的价格分布趋势和总交易量的价格分区趋势基本一致，呈现为明显的正态分布。

2、从最高点上看，总量规模最大的是5.5万元的二手房，但交易量最大的则是4.5万元的二手房，两者相差大概1万元。

3、从分布趋势上看，交易量曲线比住宅总量曲线在价格轴上有大约0.5万元的滞后。

我们可以这么简单地理解：

在2016年下半年，上海二手房市场的供需关系上总体存在着大概5000元的单价错位。

通过以上三步建立起来的认知，就可以帮助我们来回答一些具体的问题了。

比如说：假如我有一套住宅，把它的价格上调5000元的话，它的交易可能性会上升多少呢？

对于具体的问题，我们就不能再使用全市数据了，必须要精度更高街镇数据，然后使用“多项式+对数”函数，对每一个价格段的供需关系滞后曲线进行拟合，从而得到每一个价格段的住宅随价格跃迁所带来的交易活跃度变化。用上述计算方法，我们就可以看出具体不同地区的情况。

比如大团镇：

可以看到，随着单价上升，大团镇的换手率不断下降，基本呈现出越贵的房子的交易活跃度越低的态势。

而有些地区的情况则截然不同，比如新虹街道，看下图：

在新虹街道，住宅单价从3万上升到4万，那么其交易可能性会下降大约6倍。但从4万到9万这一跨度较大的空间内的交易可能性都没有特别显著的变化。

从上述两个例子中，我们可以看到：价格越高，交易可能性越低。但这一规律是全市通行的吗？

并非如此，我们也会发现一些特殊的地区，比如高桥镇，请看下图：

在高桥镇，交易可能性最低的价格区间是4~5万。而低价位的3万和高价位的7万都有较高的成交可能性。

在以上分析和判断的基础上，让我们回到最初的问题吧：

房价贵了，房地产市场的活跃度会如何变化？

很显然，这个问题在全市层面并没有统一的答案，每个街镇的市场活跃程度变化规律的差异度极大。而根据这个认识，我们可以设计一个评估房价涨幅与市场活跃程度变化的指数：交易势能。

我们取该地区的房价中位数为基准值，将在其基础上价格波动时的交易可能性变化称之为『交易势能』。假如价格波动与交易可能性变化之间的关系是稳定的话，那么：

交易势能越低，在房价更贵时，该地区的住宅交易活跃程度越容易下降。

交易势能越高，在房价更贵时，该地区的住宅交易活跃程度越容易上升。

那么在这种情景下，上海全市的交易势能是如何分布的呢？请看下图：

上图中红色地区，是交易势能较高的地区，在房价更贵时，这些地区的住宅交易会变的更加活跃，比如：陆家嘴地区、南虹口地区、市中心地区以及龙华地区等。

上图中蓝色地区，是交易势能较低的地区，在房价更贵时，这些地区的住宅交易的活跃度会显著下降，比如：浦东北部地区、宝山南部地区、中环线沿线若干地区以及三林地区等。

好的，分析到此结束。

持有这些地区房产的土豪们（比如学姐），卖出还是买入，就请大家自行衡量吧。

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