【触点】刚需豪宅化：地产进化论

​陷之死地而后生，置之亡地而后存。​——《孙子·九地》...





房价飞涨，地价突奔，刚需何处求生？

其兴也勃，其亡也忽，豪宅安得自处？

——《孙子·九地》1.1 房价飞涨

最近看新闻，一二线城市房地产市场已经进入狂飙模式。

先是深圳全年40%涨幅傲视全国，随后北上广纷纷跟上，华东的江浙沪皖也先后回暖。

而东北、西北和西南的城市只能说略有起色，怕是春风难度玉门关吧。

近年来三四线城市被证明是个难啃的硬骨头。

售价低、体量小、去化艰难、市场不规范成为萦绕在三四线城市房企的噩梦，所以纷纷开始回归一二线城市或者谋求转型。

连碧桂园都开始把中心放在一二线城市，更何况别人？

什么，你不信？

你知道碧桂园一二线城市销售金额跟总销售金额的占比是多少吗？

52%，谢谢！

本来就在一二线的房企就更加坚定留在一二线城市了。

1.2 地价突奔

落花有意，流水无情。

下图是各大城市按月来统计的商品房在建面积与月均销售面积之比。



可以发现，一二线城市几乎都保持在一年半以内的去化周期。

说人话就是库存非常非常不足够！

一二线城市乃兵家必争之地，可是大家手上都没有余粮啊！

对于某些房企来说，更是分分钟断粮的节奏啊！

怎么办？

怎么办？

拿地！

必须买！

买买买！

为了守住一线城市，买买买！

为了进入一线城市，买买买！

为了公司不解散，也要买买买！

于是前不久苏州推出13块地，有40度家房企去拍，拍出的楼面地价比周边在售项目还贵一倍。

昨天合肥推出13块地，也有超过30家房企去拍。随后我的手机就开始进入振动模式——出地王了，又出地王了，再出地王了。

你是不是觉得疯狂？

我猜你会这么想。因为面粉贵过面包，这是不可持续的。

是这样吧？

虽然你说得有道理，有两个非常非常重要的因素请考虑下。

第一：退无可退。手上没地，公司怎么运营？死了都要买，买不买都是一个死。

第二：上涨预期。虽然现在地价是贵，但是现在房价涨那么快，一定能够回本的，一定！

来，喝下这碗鸡汤。这张图还需要解释吗？瞎子都懂了。



1.3 刚需何处求生

但是等等，这么高的房价，大家买得起吗？

关于这个观点，有两个回答。

第一，不是房价太高大家买不起，而是房价太便宜，大家都买得起。

第二，就算房价太高，你买不起，总有人买得起。2.1 其兴也勃

那些高价拍出的土地，最后都会被定位为高端产品。

我曾经跟当年北京广渠门金茂府拿地的人聊过。

他说：当时按照市场售价，这块地值25亿，但是最后成交价是50亿。

没人敢想。

最后产品做得很好，很高端。

面市的时候房价也已经涨上去了，所以卖的就好，赚大了。

也许我们都忽略了一个关于这个世界的真相。

世界总会进化。

我们身边每一个产品都在不断推陈出新。

无论是街边的面包店，还是霓虹灯下的理发店。

地产行业也是如此。

你不要以为地产行业就没有进化。

方尧小时候住在筒子楼。（似乎应该叫筒子楼吧？）

就像酒店一样，中间一条走廊，两侧都是房间。

后来住进了三室一厅的楼房，但是没有电梯。

再后来住进了带电梯的错层，但是没有花园。

再后来住进了带电梯的洋房，有很大的花园，还有泳池。

接下来怎样，我不知道，但是我相信会越来越好。

近20年来，随着容积率的提升，科技水平的提升，公建配套的完善，绿地增加了，住的舒服了，杂乱无章的老街区变成了绿树成荫的新小区。

这不是进化，是什么？

2.2 其亡也忽

然而，每一个新特点新技术都会逐渐变成普通技术，然后又有新技术来替代他的地位。

还记得10年前的N95吗？机皇，绝对的碾压。3年后，IPHONE把他碾压了。



还记得比碟中谍4中，阿汤哥驾驶的宝马电动车吗？亮瞎眼，妥妥的碾压。3年后，特斯拉roadstar把他碾压了。



地产行业也是这样。

许多曾经是豪宅专属的设计和配置，现在已经进入到寻常百姓家，不知道你有没有注意过？园林、大堂、梯户比、大型开间等等。

最简单的是外立面和户型的进化。

一个好的户型或立面出来后会迅速地被市场消化，然后加以模仿。

很多小房企甚至直接照抄大公司的设计图。

只是近几年，这种进化变得不太多了。

一方面，行业利润率下降，去尝试和探索的空间变得越来越小。

另一方面，之前发展主要是借鉴学习，有现成的模式照搬照学。

而且以前抄袭的成本低，技术含量太低，看一眼就会，没有产权保护，也无从保护。

而现在我们已经走到前沿了，每一步都要摸着石头过河。比如建筑产业化、预装配建筑、绿色建筑、科技住宅、商业运营等等，需要深厚的内功去掌握和沉淀。



可以说，行业进入了一个困顿期。

市场好的时候，是个好时代。所有人都高歌猛进，会催生出一帮有情怀的企业家，做一些有情怀的事。

市场差的时候，也是个好时代。所有人都一筹莫展，穷途末路之下，必然有人破釜沉舟，而后势如破竹。

不好不坏的市场，却是个坏时代。所谓生于忧患，死于安乐，温水中的企业既没有压力，又不思进取。

2.3 豪宅安得自处

幸运的是，现在至少是个差的时代。

以两倍于现在售价的楼面地价买地，这是就是有人在破釜沉舟。

现在周边卖4万，未来你要卖8万了，你是不是得整豪宅？

你一定会拿出一些让人眼前一亮的东西为高售价背书。

是不是得整个全石材、进口洁具、新风系统、智能管家、独立入户啥的？

相信过不了多久，这些亮点又会外溢到其他人的项目中。

以前大家都盖小矮楼，后来越来越高，直到超高。

所以电梯、中空玻璃、地下车库也从选配变成了标配。

那这次地价上涨带来的豪宅，是否会让精装、科技成为行业标配呢？

所以地价上涨未必是万恶之源，它或许是另一次机会——带来全行业的进化。

我们的现在，正式过去人奢想的未来。

我们的未来，将是未来人享受的现在。

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