700万换来的创业租房经验

公司从来都是撑死的，成本节制、把客户做实、循序渐进才是正道...

公司从来都是撑死的，成本节制、把客户做实、循序渐进才是正道

导读

誉翔安地产执行合伙人/王珂

我的工作是搞研（忽）究（悠），每天的工作就是到处游荡，以专家自居跟人聊天，也不管人家爱听不爱听，反正聊到对方送我出门或签订合约为止。

人生除了诗和远方，当然还少不了甲方。做服务的，聊天技巧特别重要，无论是跟金融背景的、还是设计背景的，聊天得用对方的语言人家才觉得亲切。比如最近流行用数据说话，我就恰到好处地改变风格，一开口就用一大串数字来砸，从楼宇到产业再到人口，三分钟过后疗效显著。

最近在研究写字楼租金，研究来研究去，有一天我突然心血来潮的问公司财务，你能算算咱们公司从开张到现在这几年，花在租办公室上有多少钱吗？

很快得到了个数字：718万元。这是我们作为一家创业公司为北京写字楼市场作出的贡献，平摊到每一年，100来万是有的。如果以后运气好没倒闭，赚不赚钱放一边，这房租就得一直交下去。

看到这个数字，我就开始努力回忆，这700多万是怎么花出去的。

我和搭档注册公司时，选了个好日子，4月2日。不为别的，因为再早一天注册就有喜剧效果了。那时我们在哪儿办公呢？当然是赖在甲方的办公室了。公司初始没收入，工资都没地方开，哪里有闲钱租房子？当然，支出是控制住了，但招聘成了困难，每天都要很费劲的跟人解释：我们真的是一家公司，不是骗子。

直到两个甲方老板看我们太敬（赖）业（皮），提前支付了一笔钱，于是我们欢欣鼓舞的开始租写字楼。

在哪里办公？我俩几乎没做任何犹豫，选了建外SOHO。为啥？位置好，地铁旁，租金低。虽然行业内对SOHO系列产品的品质一直有诟病，但我们真的不在乎。因为，没！有！钱！只要能摆脱皮包公司嫌疑，楼破点无所谓。

就这样，在那里度过了两年，楼上同事办公，谈事开会就在楼下茶馆咖啡厅。如果见重要客户就去国贸三80层点杯现磨咖啡。一杯咖啡60多块钱，可以口若悬河的聊十几个亿的事儿，肯定是划算的。这种经历带给我的一个偏见就是：在国贸三80层谈事的一般都是租不起好办公室的。

伴随着业务扩大，我们的内心如人所愿开始了膨胀。首先就是换办公室，因为要招到更多的人，要提高周转率，甚至要做行业No.1！于是搬到了光华路SOHO的某个顶层，6米多层高，俯瞰使馆区，租金单价从4块多跳到了7块多，面积又扩大了一倍，月房租从2万出头直接跳档到10万+。要不是签合同那会儿市场走下坡路，我搭档果断把我拦下，我们的租金预算甚至还要翻倍。为什么？因为那时我认为，我们可能开创了一种独特的商业模式！这话听着耳熟吗？我那会儿真这么想的，只不过没过半年，这个商业模式就没人再提了。

幸亏市场恢复升温，否则我们在开公司的第三年就消失了。

这次带给我们一个很明显的教训：公司从来都是撑死的，成本节制、把客户做实、循序渐进才是正道。在这种共识下，我们在随后即使生意好转，换到了平安金融中心，也把租金的总预算严格控制在2011年的水平。

人在一种场景下，容易被环境带着走。虽然我们的办公室不大，2014-2015年又是房地产周期性的紧缩期，但资本市场繁荣啊。时不时的，各种风口各种猪此起彼伏，我们也在接触可能的融资机会。那会儿的心态是，融资后怎么花钱已经充分模拟过了，就差钱了。

有一天，一位很有名望的前辈在我们的会议上，听到一个炫酷概念后喃喃接话道：“哦，这是个入口”。但是，我看着他的眼神，明明是“去你大爷的”的意思，我就明白，风来了，我们也不是那头猪。除了老老实实精益求精，没啥捷径可言。

说到精细，拿办公室成本来说，我们以前都是感性的概念，比如在哪里办公有面子啊，哪里交通方便啊，哪里客户多啊。可能跟那时候我们的关注点密切相关：一切围绕着拿到生意为标准。伴随着时间的推移，我们发现生意再做，全靠真实的业绩和口碑了，场地带给我们的红利已经越来越不重要。而那时联合办公又给我们带来一个启发：工位成本和分时定价。我们按照这个思路算了一下在平安金融中心的人均工位成本：大约4.2万元/年。

作为一家民营小公司，我隐隐感受到了肉疼。但是，公司怎么没人告诉我这个呢？

其实也简单：反正是老板们花钱，普天之下，哪里有为公家省钱让自己不舒服的道理？

理解了这个，对于我和搭档而言，也就简单了：换办公室，把人均工位成本降到2万块钱，省出来的钱，一部分增加到员工薪酬上。于是，在员工的疑惑中，搬到了现在的望京。最终房租预算降了30%，空间宽敞了30%，一些同事的薪酬居然在市场下滑期还上涨了。

感谢政府的调控，房地产行业第三次低潮期来临，我们的提前行动，使得目前不需要再做什么大的调整动作。租金终于不再是让我们闹心的负担了，我们就可以安心的把精力投入到工作的升级改造中，剩下的，让时间慢慢来发酵吧。

从建外SOHO到光华路，从燕莎再到望京，我们一路向北，租金和营业收入之间终于回到了一个比较安全的比值上。也正是因为有了这些体验，当我们用数据建立全北京70多万家法人单位的办公楼模型时，我们隐约能感知到不同时期的自己。

这是我们花了700来万的租办公室创业的经历，希望对你有用。