“土地流拍,房源清空”,商住市场噩耗连连

 

商住是一门哲学,明写着一个道理:别投机取巧去碰政策擦边球,你以为是上帝开的一扇窗,事实上是一个坑。...



商住是一门哲学,明写着一个道理:别投机取巧去碰政策擦边球,你以为是上帝开的一扇窗,事实上是一个坑。

导读


已移民加拿大的李女士因资金链问题,回到北京想抵押其在房山一套280平方米的商住公寓以解燃眉之急,却因“3.26”商住限购无金融机构敢收其房产,抵押无门,原本可以抵押800万的房产,妥协到300万,李女士“欲哭无泪”。

在北京大约有40万位李女士这样的商住项目业主正为他们名下的商住房“欲哭无泪”。

距北京“3.26”商住限购出台已近两月,两月间“商住市场”风云突变。

据亚豪机构统计数据显示,商住限购以来,北京市商住公寓成交量只有13套/周,相比限购前骤降97%,“商住房”从“珍珠玉石”变成“烫手山芋”,商住房业主“哀声遍地”、“抛售无门”。

“这里有9000套loft,从2010年开盘的19000元/平方米涨到最高的63000元/平方米,曾经有过一天300套的惊人交易量,不过现在一套都难卖出去了,两月间成交量下跌99%,我的邻居王先生降价一百万也没人买。”商住项目北京像素的一位业主表示。

新政让商改住项目“一剑封喉”,有些业主选择维权他们希望能把商住这块烫手山芋甩掉,但多因房屋已过网签维权无果;有些业主则坐以待毙当房东,等着商住政策松动的那天。

但这些坐以待毙的业主似乎看不到“春天”,现今,商住限购政策非但没有松动,反而越来越严格,商服用地和项目的热度也明显降低。

商住土地一片“寒冬”

近期,北京陆续成交的商服用地均以低溢价率或底价成交,就在昨日有一宗商服用地流拍。

5月18号早间,北京市出让两宗地块均位于丰台区丽泽金融商务区的地块,其中,一地块流拍、另一块底价成交,据本文记者获悉D-07、D-08地块经两轮以43.4亿元被华润首开金茂金石联合体拿下,另一宗D-01地块因无人报价流拍。

这是继2015年11月高教园区9号地流拍后,时隔一年半以来北京首次流拍的地块。

其实,此次D-01地块流拍在意料之中,近期北京楼市不断增加调控力度,使得商办类地块逐渐开始出降温迹象,企业拿地开始谨慎。

此外,考虑到自身原因,D-01地块也不是“香饽饽”。

据公开资料显示,D-01地块不但要求全部持有,且持有年限与土地出让年限一致,而且项目体量比较大,持有运营会沉淀开发企业大量资金,回收周期过长的回收周期也过长。

D-01地块还要面临着激烈的市场竞争,按照丽泽金融商务区商业规划,商务区规划了3个大型购物中心,其中2个购物中心就在D-01地块的正对面,中间仅隔一条丽泽路。

除了D-07、D-08地块底价成交,D-01地块流拍以外,商住限购出台以来北京商住土地普遍遇冷,就在一周前,北京国土局公开拍卖通州区马驹桥镇YZ00-0606-0014地块F3其他类多功能用地,截至拍卖前,该地块在官网上仅获得一次报价。最终,该地块被北京北建通成国际物流有限公司以6.2亿元的底价竞得,楼面价7039元/㎡。

“杀鸡儆猴”,北京商住限购、商住市场腰斩,开发商担心其余城市跟进北京限购政策,全国土拍商用地块现场皆“冷场”。

据公开资料显示,“3.26”以来毫州市供应的十四宗商住用地全部流拍,珠海市供应21宗商住用地仅有位于高新区科技创新海岸南围金峰北路西、中珠渠南路南侧,楼面地价为6401元/㎡的低价成交。

中介清空商住房源

现在打开房天下、安居客、58同城等房产中介网站,你会发现所有涉及商住的房源都已被清空(包括新房、二手房),已经停止了对此类产品的撮合交易服务。

与房产中介网站清空商住房源相应的是,商住项目附近的中介门店也皆数关闭。

“开春以来,小区的单价涨得十分迅猛,甚至有愿意全款400万,单价6.87万元/平方米的买家。”北京像素的一位业主林女士表示。

林女士的房源购置于2012年,当时总价约为100万,单价约19000元/平方米,四年涨了三倍,北京商住市场遭遇严厉调控前,以北京像素为代表的二手商住市场异常火爆,而中介也纷纷进驻北京像素市场,某品牌中介甚至在北京像素楼下开了三家门店。

商住市场遭遇严厉调控后,北京像素周边再也看不见中介人员,中介门店皆已关闭。

“在北京像素,我们每个月的成交量约150套左右,现在成交量跌入了冰点,政策在调控商住市场,我们经营也难维持店面费用,目前原来在北京像素的工作员工已经分配到其他门店,负责销售大产权的商品住宅。”北京像素某中介门店的店员表示。

面临关店潮的中介不只是北京像素门店,被称为北京的商住“神盘”之一位于回龙观的东亚上北小区也面临着与北京像素一样的窘境。

查询房产信息网可以看到,今年3月单月,东亚上北小区成交套数达到72套,该小区南门的一排底商中,便有8家中介门店,走10米便能看到一家二手房中介,然而现今这些中介门店都已闭店,楼市调控之后,热销的商住“神盘”迅即从云端跌了下来,络绎不绝的看房人也集体消失。。

“商住房需要购房指标,最近的成交量几乎为零,从商住限购出台至今,一单都没签下来。”在该小区收拾物品准备搬往别的门店房产经纪人表示。

据本文记者不完全统计,北京商住项目邻近的中介门店闭店的有将近400多家。

中介房产网以及中介门店清空了商住房源,商住市场的销售途径更加狭小,商住成交量也会越来越少。

成交量过小,无法统计商住项目价格的下跌幅度,但经本文记者采访多家商住项目的“投资者”和刚需置换链条上的人,他们皆愿意以一半的价格出让,商住项目市场的下行明显可见。

限购后商住房的入手门槛太高,二手商住无人接盘,流通的渠道被堵上,即使降价,也面临着抛售无门的尴尬,商住楼市迅速冷却在意料之中。

上海商住大整改

北京商住新政之后商住产品投资属性被洗礼到只剩居住属性,而上海大部分的商住项目连居住属性都将被去除。

5月17日,上海市委市政府召开商业办公项目清理整顿工作推进会,全面部署对违法违规商住清理整顿工作。

据公开资料显示,新出台的意见显示,上海将停止审批公寓式办公项目,并重新审核尚未上市销售的项目;对已批未建的项目,要重新审图,发现违反规范和标准的,应依法予以撤销调整,直到符合规范和标准,上海市纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米,对于尚未入住的约1200万平方米房屋,若在建设过程中存在违法行为,开发企业要自行整改,通过项目所在区组织的联合验收后,方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。

值得注意的是,此次上海出台的新政虽然严格程度不如北京,并未对商住类项目进行限购,但上海是首个针对在途房源出台细则的城市,要求已售未交付项目取消其居住功能,商住市场基本上被拦截。

早在2017年1月6日,上海市房地产交易中心便将上海市128个项目的商办公寓一手房强制暂停销售。

上海市住房和城乡建设管理委员会表示,这些商办项目被暂停网签,主要原因有二:一是擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况,使得房屋结构、消防等存在安全隐患。二是一些项目在销售中进行虚假宣传,严重误导购房人。

与此同时,一份题为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件图片传出。文件要求已锁定的闵行区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途,拆除隔墙、上下水管道和煤气管线。

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,“虽然目前上海的商住物业整顿由闵行区和嘉定区先行试点,上海其他城区还没有具体的整改细则出台,但从128个项目被停止销售的举措来看,预测上海将进一步出台限制商住的政策。”

商办类物业的投资属性降低为零,政策既影响一手商办类项目的交易,也影响二手商办类项目的交易,新政商住市场将出现大量纠纷交易,在上海购房、未交付的商办类项目会出现退房的现象。

想了解更多?
那就赶紧来关注我们
长按二维码 关注我们


地产杂志新媒体  爆料请加↓↓↓↓

微信号:erxi9846、lihuicong2005、coral-guan、chenhongyan066、ranyuduo、zhao13811857051、linzhiyuan358234、ttx08031019


    关注 地产杂志


微信扫一扫关注公众号

0 个评论

要回复文章请先登录注册

地块 相关文章