【热点】强弩之末？“房托”介入的房市：很玄！

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近来一线城市销售火热，楼盘扎推入市已成为常态，然而调查显示：售楼部里的不少看房者，可能只是房托；网上现在也有很多招聘看房人员和看房水客的信息，价格在50元至80元一天。

笔者认为，房托不是偶然现象，而是在一波销售高峰过去之后强弩之末的表现；事实上，楼市火热，一手房的价格上涨只是其中一个表象，更重要的是看整体经济运行方向及二手房市场的成交活跃度，才是真正预示未来楼市走势的风向标。如果楼市的繁荣仅仅依靠投机和房托来推动，那么未来状况一定堪忧矣。

货币量与房价密切相关

从宏观面来看，中国的广义货币M2总量在1999年末的时候只有12万亿，到了目前已经超过 130万亿。15年增长了超过10倍，远超GDP增速；同时，中国一线城市房价也在这期间增长了十倍。因此，投资者投资中国楼市，也仅仅是达到了跑赢通胀的水平；指望着靠房地产赚一把快钱的投资者也好，把房子当做保值增值工具，对抗通胀的普通居民也罢，真金白银换来的房产并不一定可以积累财富（财富的定义更多的体现在与财富规模相匹配的现金流上）。有人会说：“你难道没有看到新房价格在上涨吗？”没错，是在上涨，但和你未来的财富关系并不密切，因为：

一、 二手房市场决定最终收益

放眼全球，发达国家成熟的房地产市场都不是以新房价格变化作为未来房价走势判断依据的。举例而言，美国以新房开工率（New Dwelling Rate）来分析房市复苏与否，而与成交价格无关；澳洲和新西兰、美国和加拿大以别墅（独立屋）二手市场成交中位价的变化来分析房价走势；中国香港和新加坡也是以二手房成交均价来判断市场趋势的。因为新房价格从理论上讲（地价分摊、建筑成本、税务承担、人工增加等复合CPI 因素后）一定是上涨的，但新房价格的上涨并不能够做房市趋势向上的结论，还必须结合成交量连续三个季度增长的数据才能做上升趋势的判断。

二、收入比超标，价值回归理所应当

然而，现在有人说了，二手房价格也一个劲儿被推高啊！看一下数据确实如此，3月份北京二手房均价40532元每平方米环比的确增长了；在北京买一套100平米的房子，总价405万（还不包括税费及中介费），这是什么水平？这相当于本地高层管理人员9-15年的年薪——一个总经理级别9-15年不吃不喝才能买一套房子，这个二手房价格体系已经超过97年香港地产崩盘时的收入比8.8 ：1，也几乎和日本崩盘时收入比15.5:1 看齐了；现在买下房子的人，未来还能找到更有钱的、级别更高的“接盘侠”吗？ 一旦价格和实际价值产生背离，价格回调就不远了。

通过以上两个方面的论述，我们可以说，在几个一线城市和部分二线城市，比如北京、上海、厦门等地，说没有泡沫就是脱离国际对楼市泡沫认定的基本标准；应该是跟风入市接盘，还是冷眼相看择机抛售呢？实际上，过去十几年中国房地产市场暴涨中创富的经验，已经不适用于当下楼市的行情。高净值人群需要与时俱进地更新房产投资理念，建立中长期投资策略与目标，而不要紧紧盯着房价的涨跌、市场的表面火爆情形做投资与否的决定。一个投资者主导的市场仅会带来短暂美好的房价，让你期望一个泡沫似的前景而深信不疑；这样的市场未经深度思考投入了，可能让自己的资产套现陷入到不能自拔的境地。



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