杠杆边际房地产

杠杆（献给当代的劳动者）

经济众多概念里面边界边际与杠杆是为数不多的比较实在的几个。边际成本边际效益可以用来分析一个公司一个行业的...

经济众多概念里面边界边际与杠杆是为数不多的比较实在的几个。边际成本边际效益可以用来分析一个公司一个行业的现况，可以观察比较各行业的相对变化互动，和经济生活的时代变迁，也可以为个人报考院校专业和职业选择做筹谋，可以为提高人生幸福度作选择，还可以用来八卦社会热点娱乐新闻。比如芒果台热播节目什么时候要下线，韩国最新热剧能红多久。

杠杆同样存在于经济活动的各个角落，远远超过人们认为的几个狭小的领域。商品与金融期货还有2015年闹出大动静的股市融配资是杠杆交易，比之更大的有很多，举个例子，当代人熟悉不过的房地产市场。

杠杆最显著的效应就是放大。这种放大不只限于市场内用少量资金交易大额合约，还会延续到场外。最近国内期市多个品种暴涨，这些工业原材料远期价格大幅波动之下，抱怨多时的钢厂老板们都开始蠢蠢预动，有点小小的憧憬再次回到前些年的无限风光。用百亿资金撼动万亿市场这就是期货，小到螺纹钢绝代双焦，大到外汇债券乃至整个货币体系。

房地产的放大与期货大致相同。以20%首付十万元购入总价五十万的一套房，房价上涨到六十万时卖掉兑现拿到二十万元（简单化不计交易和持有成本），再以20%首付二十万元购入总价一百万的一套房，当房价上涨到一百二十万时卖掉兑现拿到四十万元，这样类似期货顺势加仓的手法进行反复交易，资产放大迅速，这是个人的账面资产。个人交易多了延续到行业和社会，就是各路资金涌入房地产，人们的预期与行动相互推动形成正反馈，出现索罗斯式经典的快速繁荣，然后就很难平静的降下速度。现实里，房价是普通家庭年收入的数倍，一旦涨速超收入增速，必然是每涨一分家庭购房支出就多十分，剧变的房价也就成了社会财富分配天平的巨大砝码。于是出现晚买一年房多奋斗二十年的真实场景。同时,在当代从初生落户口到教育，到病老就医领养老无一不和房子挂钩，这个规则就设了每个人头上有一份与生俱来的空单，除非离场出局否则必须平掉。这样看当代的房地产和期货如出一辙。

经济主管只强调房地产对相关几十个行业的拉动，不说风险蔽端，黄奇帆说了，所以黄值得尊敬。房地产为什么不应作龙头支柱，当房地产行业作龙头时，发展速度一定快于社会总体GDP，并且加上大额杠杆（地产商开发项目用的杠杆和买卖交易时的杠杆），总体收益必然数倍十倍于普通行业。而房价每增加一分地租就提高一分，所有其他商品的成本就提高一分，社会经济中所有非相关行业的边际效益就下降一分，影响也远不止于挤压各行业的边际收益，还会提高资本市场的资金成本（实际利率）。房地产不是简单的消费品，所以会看到，汽车产业工人买得起汽车，建筑工人不一定买得起楼房。房地产比较适合的位置是经济发展的果，而不是作为因，不是作为第一推动力。当房地产作为经济支柱，同时提高杠杆降低交易成本，就注定了投机主宰市场，社会气氛无法摆脱浮燥,传说的工匠精神也注定是一种奢侈品。当然城镇化打破了劳动力和消费两大市场的边界，对经济影响非常深远。

房价暴涨之下既不是按劳分配也不是按资分配，它不属于课本上讲的那几种生产要素决定论，而是有很强的按投机分配成分，市场的机会来决定，选择是最大影响因素。可能很多年后会有人把这些写进经济教材。抓住也好错过也好，都是时代的见证。

杠杆都有代价。地产商要付银行利息，炒楼者除了付银行利息和手续息还要付房屋养护和折旧费用，这些和期货股票又都要承担可能的价格反向带来的损失，杠杆越大，机会和风险也越大。资本市场建立了几个世纪的国家们都小心翼翼的对待杠杆，不让地产过热或过冷，不时出来些重要人物说些难懂的文字，调节市场的情绪，又请了很多厉害的数学家编制复杂到平常人看一眼就头晕的工具，来分担各种杠杆交易市场的风险，还有德国那样越来越保守，尽可能的限制投机。但也有例外，比如保险。保险公司以客户的保费为资本去投资，支付客户约定的险金，机会大的时候多出的收益归公司股东，风险大的时候最多是公司破产。这是借钱投资的典范，杠杆可以无比巨大（看公司业务能力），而代价极低，不稀释股份又只承担有限的责任，只是门槛非常。有人说巴菲特不做杠杆交易，但他选择了天然杠杆巨大的行业，股神的背后是杠杆搭建的强大平台。勤劳勇敢的中国人看清了这一点，于是新的保险公司横空出世，开启海内外的大收购之旅。

实业也有杠杆。很多神速成长的公司没有格力一样掌握核心科技，从小到大最初让它们快速成长的也是杠杆，借助各方财力物力的支撑扩张体量，变薄利为厚利，有了家底然后开始有了高度，也是一个杠杆开启的正反馈链，而不是春种秋收那样慢慢的一粒粒的积累。地方招商引资给入驻者提供大量用地和贷款，相当于提供了杠杆和支点，需要引入的只是一个手指施加外力。当两者相遇通常就会成就一个明星企业，相遇的多了就成为新兴区，经济带。刚刚过去的一二十年是这种相遇最多的时代，地方明星企业家最多的时代，也是外资蜂拥而入的时代。等有些规模了，很多公司开始用杠杆收购，施展蛇吞象的魔法，现在属于保守派典型微软当初就是用这一激进手法登上行业之颠，就在一些年前它还吃掉了大块头诺基亚，只是这次的效果不佳。

同样刚过去的那个时代里杠杆用的很在行的还有央妈。卖袜子和玩具的外贸商每赚回来1美元都会在银行换8到6人民币，然后这些钱流到市场买原材料付工资或者消费，市场上挣了钱的又把这7（折中一下）元人民币存回银行，然后银行再次贷出大部分，回到市场，这样几个来回市场上就有了几十元人民币。中国以外贸为三架马车之一，而且是最强的一架，强大的顺差与大量的海外投资还有逐利热钱累积为基础货币发行的最主要基数，不用计算经济运行实际货币需要量，甚至有段时间也不用考虑通胀大小，闭着眼直接通过换汇来投放，为国内所有行业提供了根本水源。投多了还是少了已经不重要，水库里的水已足够多，现在这架马车不再有常年的增量，这个投放通道也慢慢归于历史。这种货币发行方式在历史上很少见，但类似的也很多，比如新大陆发现的那个时代。欧洲佬从印递安人的神山和部落劫走整船整船的金银，这些金银运到欧洲直接成为基础货币流通于市，方式不同，原理和效果相近。

杠杆看似遥远实际很近，它不象物理学杠杆一样有个可见的大棒子，却同样改变着这个世界，实实在在。杠杆是功率强大的加速器，有了它，一颗小小的电子也可能轰出一个新世界，所以很多极高智商的现代人拿到物理学最高学位后头也不回的去了华尔街，永远的离开边际效益极低的理论物理界。有人用双手智慧劳作创造，有人用规则杠杆搏击收割。