“首都特区”即将瓜熟蒂落：北京行政区洗牌传递出N个讯号，快接收！

首都北京”未来定位或是：首都是首都，北京是北京。...

首都北京”未来定位或是：首都是首都，北京是北京。

导读

在刚来北京工作那年，认识一位北京延庆的朋友，听到我哭诉漂泊离乡之苦。他幽幽地说——就是我们从延庆家出发来北京市区，路上碰到朋友乡邻来问去哪里呐，我们也回答“上北京去！”

正如有一千个读者就有一千个哈姆雷特，常驻人口有2000万人的北京或许就有2000万个不同影象与记忆的北京。随着非首都功能坚定疏解，北京各个区曾有着不同种角色扮演。而雄安新区甫一出世，曾一度被解读为是对风头无二的通州副中心的利空。

事实上，随着5月17日《北京城市总体规划（2016-2030）》（简称总规）开始审议，经过三年的打磨，新一版北京城市总体规划编制工作，将向中央正式交卷，根据之前经验，北京市新版总规可能在1个月之后才能批复。而按相关消息，北京各区域定位由此或按各自角色功能，实现“众神归位”。其间点滴透露出的预期，从中长期而言对于企业发展、个人购房利益攸关。

讯号之一：“首都特区”呱呱坠地，非东西城区房价上涨空间大。

按照总规显示，北京未来将构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，其中，一核是指东城区、西城区，一主是指中心城区（城六区包括东城区、新城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区，剔除了早前的昌平的回龙观-天通苑地区），一副是北京城市副中心，两轴是中轴线、长安街及其延长线，多点则为门头沟、房山等10个周边城区。

“不崇文不宣武只剩东西”，有网友曾这么打趣。自此，东城区、西城区作为核心区，将成为未来“政治中心”的核心承载区。而海淀、石景山等北京西北部地区将以科技创新、文化中心为主导功能；朝阳区东部、北部地区等则将强化国际交往职能；丰台区、朝阳区南部等将以保障首都核心功能的城市服务为主导功能。

而在审议当天的某券商电话会议上，华泰证券分析师谢皓宇表示，“就政治中心而言，由于未来的‘特区’在产业结构无法支撑较高收入水平，人口承载力将下降，租房和保障房成为主流，商品房市场购买力较弱。对以经济中心为主发展区域而言，将带来长期利好。”该人士建议，长期更看好通州和非东西城区房价的表现。

这样一个判断的前提是——北京的未来将是，政治中心之于首都，经济中心之于北京。

“一个城市职能定位和呼应的产业结构会对其房地产市场带来重大影响。”谢皓宇认为这是房价上涨基本逻辑。未来，北京可能化分为首都区和非首都区，东城西城承担政治中心角色，对北京地产市场的拉动力量小；而承担经济中心角色东西城以外地区，对地产市场的拉动力则比较明显。

此外，由于本次规划站在更高的“区域”角度进行功能划分，未来将给当前发展空间逼仄的北京新房市场带来拓展的腾挪空间。尤其是这将优先利好北京本土开发商，如金融街、北京城建、首开股份。同时，通州定位也更加明朗且重要，华泰建议关注中国武夷等能够形成特色小镇的偏远地区，以及未来能有人口导入区域，如顺义、怀柔等区域。

华泰证券报告指出，生态园林、污水治理、旧城改造、商业转型等将会成为新城区建设受益的新方向。

讯号二：短期内，廊坊北三县并入北京市的概率较低，但中长期并不排除这种可能。

通州和廊坊北三县将实现统一规划、统一政策和统一管控，这样的说法已多有时日，并有一定历史渊源，如此处略过不再详谈。在短期，廊坊北三县并入北京市的概率较低，但中长期不能排除这种可能，行政区划调整具有较大不确定性。

方正证券首席经济学家、前国务院发展研究中心宏观部研究室副主任任泽平撰文深度分析了此事。其认为，短期内不支持北三县并入北京逻辑在于：其一，从中央层面看，《北京城市总体规划（2016-2030年）》与之前相比，具有明显“减量”特点，并入北三县实乃是扩张，与此初衷相悖。其二，从北京市政府看，北三县已不是一张白纸，需要时间整合，并要考虑整合效果。其三，从河北省政府层面看，三县划出意味着利益损失，除非得到足够弥补，雄安新区规划建设现在只能说是刚刚启动。

而从中长期看，廊坊北三县并入北京的有利逻辑在于：其一，在北京市发展重心东移背景下，北三县并入北京有利于北京市将溢出效应内部化，统一规划、统一政策和统一管控将为此打下基础。其二，河北雄安新区规划建设需要北京市大力支持，北三县或可能作为“交换”并入北京。今年4月，河北相关方面表态，要把推动北京城市副中心建设作为河北分内之事，强化“一盘棋”思想，一切服从北京城市副中心建设，需要河北提供什么就提供什么，需要河北支持什么就支持什么，需要河北调整什么就调整什么。其三，中央政务区如果设立，这对北京市而言为“损失”，并入北三县可作为“弥补”。其四，从历史来看，跨省行政区划调整存在可能性。如1952-1958年河北省昌平县、通县、顺义、大兴、良乡、房山、怀柔、密云、平谷、延庆先后划入北京，形成今日北京的行政版图。

引外，从管理模式上看，任泽平认为，北京市可能成立副省级派出机构，统一管理通州副中心、通州区与廊坊北三县。

讯号三：从京津冀范围看，继续看好“北京-天津-雄安”三角区域。

今年2月，通州区、天津武清、河北廊坊签署《推进通武廊战略合作发展框架协议》，约定未来三方将在顶层谋划和规划对接、构建便捷高效交通网络、促进生态环境保护、人才交流等8个方面开展深度对接合作。

伴随着北京发展思路及重心调整，中央政务区、通州副中心及廊坊北三县、环首都等区域房地产市场有望受益；从京津冀范围看，任泽平则继续看好北京-天津-雄安三角区域。未来该三角区域人口或将快速增长，最终带动该区域土地不断升值。

任泽平指出，当前北京市及廊坊北三县等地房价面临短期调整，但中长期仍有机会，人口向大都市圈流入的趋势难以改变。中央政务区设立将进一步推进非首都功能疏解、城市更新改造等，因“留白增绿”、古都保护、城市宜居性增强等，现有地产或更加稀缺。

《京津冀协同发展规划纲要》确定京津、京唐秦、京保石三大发展轴，其中京津发展轴为主轴。从远郊区县功能定位看，第一层次发展重点是大兴、亦庄、顺义等地区，其次是房山和昌平，其他区县的首要功能定位为生态保育和生态治理。

讯号四：通州副中心未来仍然棒棒哒！

通州副中心建设将带动通州区、廊坊北三县乃至天津武清经济社会发展，尤其是通州副中心将引入优质公共服务资源，土地与房价升值之快从其当前坐拥全北京限购最严苛政策可窥一斑。

通州副中心的定位，自2012年以来，经历了从城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的转变。鉴于官方用语的严谨，其名号的变化背后必有深意。而可以肯定的是，通州副中心规划建设与雄安新区同为“千年大计、国家大事”。

随着，2017年市属行政事业单位部分迁入取得实质性进展——我们的新北京已经在路上。

早在2016年5月，中央政治局会议审议《关于规划建设北京城市副中心和研究设立河北雄安新区的有关情况的汇报》时就提出，要将北京城市副中心建成绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市；着力打造成为国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。通州副中心有望成立市政府派出机构或区一级政府。

当然，通州副中心不等于通州区，通州区是通州副中心的外围控制区。未来通州副中心将承接行政办公、商务服务和文化旅游三大功能，规划人口130万，预计到2030年承接中心城区40-50万人常住人口疏解。