为什么香港楼市一定会大跌?一位资深业内人士的深度分析！
香港楼市阴云密布，大跌已经无可避免！中原地产CCL指数已经连续已经跌破下轨，更有相继爆煲个案，香港楼市悲剧正在上演！笔者从十一个方面的深度分析，认为香港楼市未来几年将会有至少20%以上的跌幅，甚至会超过50%！入市有风险，买楼需谨慎！...
导读
香港政府2016年施政报告表明楼市不减辣，持续按目标增加土地供应，加上美国加息、环球股市大跌、担心经济前景转差，又临近农历年，买家观望业主劈价，二手楼交投冷清。屯门，将军澳，九龙等相继出现按揭"爆煲"事件，楼房被银行强行拍卖，还要背负高额债务，楼市悲剧已经上映！
中原地产CCL指数已经连续10周掉头向下，相比去年9月高位累跌近10%，已经跌破上轨，下跌趋势清晰可见。中原地产研究部高级联席董事黄良昇预计，调整尚未结束，CCL跌破136点后，将会下试120点。
今年年初多个权威机构已经相继预测本港楼市的下跌。中原集团主席施永青在1月4日时曾表示，估计今年中本港楼价或下跌15%。不过时隔两周，他就更看澹楼市，昨日他接受电视台访问时说，估计农历年后楼价会跌15%，今年楼价最坏要跌三四成。
其实，相比这些机构和大佬的预计 ，笔者的预测更为悲观，冰冻三尺非一日之寒，2003年到现在的积累起来的巨大泡沫，没有在2008年金融危机是被戳破，时隔7年，一定会连本带利一起清算。所以笔者认为，楼市接下来的几年将会有至少20%以上的跌幅，甚至50%都不为过。至于为什么，笔者认为下面的11个原因，足以催促使香港楼价大幅下跌。
一，美元加息，进入升值周期，供楼成本大增
回顾香港楼市过往30年，香港的实际利率是左右香港楼市的重要因素，美元的加息将导致供楼成本大增，这次美国加息周期已经开启，香港在长期低息环境里培育起来的高楼价，无出意外，也将应声下跌。
美国2015年12月中加息后，香港楼价应声回落，反映二手楼价走势的中原城市领先指数CCL连跌数周。
港币采用的是跟美元挂钩的联系汇率制度，美元加息，必定导致港币跟随加息，如此一来，除了增加供楼负担外，楼奴们还要面对楼价的加速下行。资金流出、息口抽升，将会影响本港经济，令到资产价格下跌。
二，避险资金外流，港汇受压，港币资产迎抛售潮
港币采用的是跟美元挂钩的联系汇率制度，通过金管局提供流动性，将汇率维持在7.75～7.85之间。然后，这种制度并非万无一失，由于港币与美元汇率固定，大量资本流入香港；而一旦香港的资产回报率出现下降，这些资金与原本在香港投资的国际资本一同流出香港，共同构成港币兑美元的贬值压力。
如果说中国大陆有3.3万亿的外汇储备来把控将来的贬值之旅，那么香港可没那么幸运，它是直接暴露在外的自由市场，其外汇储备则只有3300亿美元，但外商投资资金是外汇储备的几倍之多。
最近港币对美元的突然贬值，已经出现了外资试探性做空港币的苗头，一度引起恐慌。港币联汇能否撑得住，将决定香港的未来走势，一旦跟撑不住了，不仅是香港楼市，整个香港都可能被国际资本抛弃，后果不堪设想！
三，全球股市大跌，资金避险，投资更谨慎
最近几周，金融风暴血洗全球市场。MSCI全球指数较去年高位下跌逾20%，正式陷入技术性熊市。为2008年金融危机来首次。美国股市、亚洲股市和欧洲股市尽数陷落。
上周苏格兰皇家银行(RBS.L)在报告中谏言“卖掉(多数)所有东西”，如今已成名言，这句话并不是随便说说。这份报告所聚焦的风险是，在全球贸易和信贷增长乏力、货币战升级以及中国因素和油价相互牵绊背景下，金融市场可能出现滚雪球效应的危险。报告认为，股市回落10-20%已经是最好的情况。“全世界有麻烦了，”报告称。
在这种情况下，作为国际金融中心的香港正处于风暴眼中，精明的投资家不惜降价陆续卖掉手中包括房产在内的投资产品，低于市价10%以上的笋盘二手楼时有出现，都是楼市投资客基于套现避险的结果。
四，香港旅游业急剧下滑，严重影响香港经济
香港的GDP近1/10是内地游客直接贡献的，间接贡献远不止1/10，可见内地旅客对香港经济的重要性。
然而，2015年却成为香港旅游业的转折年，内地经济下滑，中港矛盾激化，深圳改一签多行为一周一行，人民币贬值，等等，各种因素导致内地访港游客数量急剧下滑，并将悲观气氛传递到香港各个行业，尤其是零售业。
由于访港旅客人数下跌，访港旅客奢侈品消费急剧减少，再加上港元强势等综合因素，预计奢侈品消费市场将在2016年持续疲弱，日用零售业的日子也不好过，去年已经有多家店铺关门结业。预计本港零售环境富挑战性的情况将有机会持续多年，直至美元加息周期完结。
不仅如此，2016又传来了更坏的消息，上海迪士尼即将开启，毫无疑问将分流相当数量的内地游客选择上海，而不是香港！
香港零售业的黄金10年，将走向终结！
五，港人收入增长缓慢，严重落后楼价升幅
据政府统计处数字，从1993年到2013年，香港就业人数平均工资仅增长了1..04倍，平均每年实际加薪幅度仅为2%！2003年至2013年间就香港业人士平均薪金上升了40%，而私人住宅的售价指数却增长了294%！这个数字表明，香港楼市已经严重脱离了香港实际经济的增长，泡沫严重！
香港本地大学在全亚洲排名都是名列前茅，但是本港毕业的大学生的平均工资增长更惨，20年来几乎没有增长！！按照目前的专上文凭毕业生的收入中位数计算，即便在偏僻的新界买一套50平米的房子，也要不吃不喝工作50年！这种现状明显是不可能持续的！
六，"零双非"政策发力，买楼陪读需求锐减
在内地居民到香港买楼的人数中，双非儿童的家长买楼陪读也占了相当大的比例。2013年港府实行"零双非"政策，2012年最后一年的双非儿童已经与2014/2015学年入读香港幼稚园，所以2016年之后这部分的楼市需求也将趋近于零。
自2003年自由行开放后，单非、双非婴儿的人数及比例一路增加，2008年新生婴儿总数近7.88万，当中双非婴儿佔32.1%。假设这些双非婴儿6年后全数在香港升读小一，2014年入学的双非学童将首次佔总数逾3成。2011年香港新生婴儿人数达11年来最高，约9.55万人，其中双非婴儿佔37.4%（见表一）2012年，是双非婴儿合法的最后一年，香港有91,000多名婴儿出生，其中约33,000人为「双非」或「单非」婴儿，数目相当可观。
七，2016施政报告，双辣不减，政府承认房价过高
2012年10月，港府提高额外印花税税率，向非香港永久性居民征收15%的买家印花税。时隔三年多，很多楼市投资客期待楼市"减辣"，但2016年香港政府施政报告在房屋政策上未有新政，同时显示政府不撤辣的决心，导致更多业主死心，选择进一步扩大减幅吸引买家接盘。目前香港已经涌现出大批的二手屋苑减价盘，吸引买家四出睇楼趁机捞底，但买家大多采取只看不买的策略，除非遇到大幅低于市价的心水楼盘，所以业主苦言：只见客来看，不见有人买。
自实行买家印花税后，非本地买家交易量大幅下落，并持续低迷。
八，2016年私宅落成量创15年新高，供应大增
梁振英政府上台之后，已经认识到房价过高的危害，于是积极增加土地供应。根据最新数字显示，2016年预计将有20140个单位落成，再创历史新高，这些单位的陆续上市，必将影响市场的供需关系，导致一手楼盘降价潮，进一步蔓延到二手楼。
根据2016年最新的施政报告显示，未来3至4年一手住宅市场的供应量约为87,000个单位，未来五年，平均每年落成约1.36万个私营住宅单位，较过去五年平均每年9680个单位的落成量增加四成。未来十年，平均每年提供2.8万个公营保障性住房，较上年政府承诺的增加36%。这些数据无疑是香港楼市下跌的最好催化剂。
九，投资客转买为租，观望气氛浓，不跌不买
香港作为国际金融中心，资本必争之地，香港人民早已饱受资本家的盘剥，对于炒买炒卖的投资行为也更理性判断，顺势而为，在房价下跌的必然趋势形成之时，大多数有购房意愿的港人转而继续观望，而投资客更倾向于尽快出手楼盘，这两方面的投资心理，必然导致的房价的继续下跌。 从目前很多成交盘的情况来看，都是一些低于市价10%以上的笋盘，投资客见势不妙，急于套现，宁可大幅降价，以避免将来更大的损失。
十，额外印花税实施满三年，解禁盘呼之欲出
2012年10月，为进一步打击短期炒家，香港政府提高额外印花税税率，业主在购入后36个月或以内转售的任何价值的住宅物业，必须交付不少于楼价10%的「额外印花税」。此额外印花税规定到2015年10月已经满3年，所有2016年将有大批的免交额外印花税的二手楼盘放出来，也导致供应量增加，势必近一步拉低现有房价。
十一，香港投资移民取消，楼市失血内地资金
香港资本投资者入境计划自2003年10月实施，2010年10月提高门槛，投资门槛由650万港元增至1000万港元，并将房地产投资暂时剔除获许投资资产类别，到2015年1月15日，香港政府正式取消了投资移民入境计划，届时总共收到40478份申请。在这12年间，正是香港楼市飞速发展的黄金10年，投资移民无疑是助推因素之一。
内地的投资移民人士，多数是积累了相当财富的社会高净值人士，用现在流行的话说，都不差钱，他们来到香港，基本都会买一套房子作为在港居所。这一部分买家生力军的消失，也会一定程度上减少楼市的需求。
综合以上11个原因，笔者认为香港楼市一定会大跌，跌幅保守估计不少于20%， 跌个50%以上，回到2006年水平也一点不为过，所以近期准备买楼的朋友还是谨慎点，除非有大幅低于市场价10%以上的心仪笋盘出现，否则可以考虑等两年再买。
作者: 宇一道， 文章部分图片来自网络, 转载请注明来源
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