深圳试点“一手交钱,一手交货”

 





昨日,深圳市规土委发布公告:

深圳在探索商品房预售制度的改革上先行先试,开展商品房现售试点。



实行了22年的商品房预售许可制度悄然生变。
早前,深圳土地房产交易中心于4月26日推出一宗位于龙华的商住用地正是深圳商品房现售制度的首个试点项目,该地块将于今年6月2日公开出让。在这宗地块上建设的住宅、商业、物业或其他建筑物,不能提前进行预售,而要在竣工并取得不动产权证书后进行现房销售。



东叔翻阅史料了解到,商品房预售制度最早也是在深圳试点,第一个吃螃蟹的深圳这次继续“先行先试”,为推广商品房的现售铺路。
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深圳楼市供需失衡催生求变

根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》,至2020年,深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在,这个数字已达约940平方公里,目前深圳的新增建设用地所剩无几。近几年,深圳通过“招拍挂”公开出让的居住用地在急剧下降,2013年仅出让3宗居住用地,2014年只有1宗。目前深圳楼市供需失衡,土地供应极其稀缺。采取房屋现售制度可抬高楼市门槛,遏制开发商对土地的哄抢,抑制土地价格过快上涨,在一定程度上保证土地价格的平稳。

不过,值得注意的是,目前来看,这仅是个案,并不能代表整体。但考虑到深圳是中国经济的试验田,承载了很多经济改革的实验,其示范效应远大于经济效应。中国房地产历史上的很多第一次都发生在深圳,比如商品房预售制度,就是深圳借鉴香港的“卖楼花”制度而在大陆地区推广的。也许有一天,全国范围内也会逐步取消预售制度。
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预售制度取消,带来哪些影响

开发商的资金成本上升

据国家统计局的数据显示,2015年,房地产开发企业到位资金125203亿元。其中,国内贷款20214亿元;利用外资297亿元;自筹资金49038亿元;其他资金55655亿元。在其他资金中,定金及预收款32520亿元;个人按揭贷款16662亿元。定金、预收款、个人按揭均来自购房者的预付资金,占总到位资金的39.3%,自有资金和国内贷款分别占39.2%、16.1%。



可以看出,房地产项目开发资金的主要来源是自有资金、贷款和预售资金。其中,自有资金、预售资金的规模相当,均占总资金的4成左右。举例来说,如果一个房地产项目的总投资额为50亿元,开发商只需准备20亿自有资金及10亿借贷资金,剩余的20亿来自预售资金。并且,预售资金的利息是由购房者承担。

由此可见,预售制度是开发商无成本融资的利器,它允许开发商用较大的资金杠杆,以较少的自有资金投入来撬动整个项目的开发。通俗点讲,就是我们常说的“空手套白狼”。
因此,一旦实行现售制度,最直接的影响就是预售这个资金来源渠道将被堵上,开发商需要通过各类再融资和信贷等融资模式凑集资金,资金成本上升,这将大大考验开发商的资金实力,打击行业高杠杆现状。

加速房企优胜劣汰

现行的预售制度下,由于门槛较低,一些没有资金、品牌、技术等实力的小企业,可以凭借一定的关系获得优质廉价的土地资源,造成行业竞争的无序,出现房企违规挪用资金、期房质量不过关、工程无故延期等问题。

预售改为现售制以后,对开发商负债能力的要求提高,银行及购房者也会更加审视房企的还款能力。就此而言,大浪淘沙,开发商市场将被洗牌,一些资金实力原本不足或者想捞一票就走的中小房企会被挡在门外,失去生存空间,一些实力雄厚的房企则更有机会进入此类市场继续做大做强,从而将楼市导入一个健康的发展方向。



销售节点延后,市场供给延迟

预售改现售,会导致市场供给的节奏变化。以往开发商从拿地到开盘,快则10个月,一般在1年半左右。改为现售制度后,则不仅是项目的竣工验收,还需要再等几个月的大产证办理,这样从拿地到开盘,可能要2年半到3年。
如果土地市场所有新出让土地,全部实行现售制度,则中期的房地产市场供给,大约在2年以后将出现一个明显的供给低谷,或者说断档(但这个低谷只会出现一次,因为后续的供给全部为现售制度后的项目,这是时间上的延迟,而不是绝对量的增减)。

所以,预售改现售,如果发生在一线城市和强二线城市这种供给比较紧张的市场,在大约2年以后,市场的供给矛盾会更加激烈,从而刺激房价上升;但如果是供给更广范围的三四线城市这样比较缓和、甚至是供大于求的市场,则某一阶段的供给断档,并不会导致整体的供给紧张,从而对房价的影响较小。而从长期的趋势来看,一旦供求关系稳定,现售制度对房价也不会造成多大的影响。
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购房者:利大于弊

虽然现售制度会导致市场供给的节奏变化,在某段时间内刺激房价上升,现楼确实会比预售楼价格稍高,但是长期来看也有不少实惠之处。
购房者在付款后,即可入住,租着房还贷的情况得到避免,减轻了资金压力与时间成本。

投资者在付清首期后,也可马上收租,不必垫付交房之前的月供,增加了收益。

现房的直接交易,使得消费者不必承担开发商资金链断裂无力开发的风险,对买家无疑    更为公平。

看得见摸得着,公平交易和良性竞争的环境下,房屋的质量得到了保障,公共服务设施完善,延期交房的问题也随之不见,没有等待就没有伤害。

深圳实行现房销售试点的这种做法,是规范当地房地产市场健康发展的尝试,虽然不代表全国其他地方也会跟风仿效,但一直以来作为经济改革的“先锋军”,有一定的代表性意义。

毕竟,谁不愿意一手交钱一手交货呢?


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