田明式绿色婚约

朗诗是从成立之初，就确定了这样的绿色战略，不管房地产市场行情如何变幻，始终不忘初心，坚持走绿色之路。...

特约记者 赵卓

朗诗每到一个城市都会查阅研究这个城市连续20年的气象资料，来分析当地的气候特征，然后，根据各地的温度、气候和四季变化来打造住房。比如去华北建房，就要保证住宅的保温、隔热、气密性好；去香港建房，就要除湿、降温、遮阳；去成都建房，要除霾、除湿；去北京建房，要除霾、加湿、保温。

失败的企业并不相似，成功的企业也各有不同。在房地产业结束黄金十年，众多房企在红海中苦苦厮杀的时候，朗诗却异军突起。不一味追求土地、规模，也不依赖花样翻新的营销手段，而是始终致力于建造节能、环保、健康、舒适、安全的绿色科技住宅，逐渐形成了自己的差异化竞争优势。这样的优势在市场环境良好时也许未必明显，但在中国宏观经济下行、城市转型再临拐点、房地产市场去库存的背景下，却让朗诗获得更大的生存和发展空间。

更为可贵的是，朗诗是从成立之初，就确定了这样的绿色战略，不管房地产市场行情如何变幻，始终不忘初心，坚持走绿色之路。在先后推出以南京朗诗国际街区为代表的1.0产品、以南京朗诗钟山绿郡为代表的2.0产品之后，朗诗将产品更迭到了3.0时代，除了现有的恒温、恒湿、恒氧的产品线之外，还对室内的甲醛、挥发性有机化合物（VOC）、雾霾等的控制做到极致，并实现科技系统的远程控制等功能，全面满足高端客户对健康舒适居住环境的追求。

除了建造绿色住宅，朗诗绿色地产还向其他企业提供开发管理和技术服务，将先进的绿色技术推广到更多企业和项目中。朗诗绿色地产2015年实现签约销售额约为140.77亿元，签约建筑面积约为112.94万平方米，当中委托开发管理及技术输出项目签约销售额约为64.20亿元，签约建筑面积53.44万平方米。目前，朗绿科技目前获得技术专利43项，提供服务的项目面积超300万㎡，在管科技项目25个，运行面积200万㎡，还获选了 “2015中国绿房企（住宅）TOP10”。



在中国业务发展迅猛的同时，朗诗也加快了进军海外的步伐。朗诗早在2013年就启动了全球化战略布局，并把美国作为中国之外的第一大市场来运作。朗诗美国成立两年以来，朗诗绿色地产已经在美国四个主要一线门户地区开发了五个地产项目，分别是大纽约地区的Port Imperial项目、波士顿的Pierce项目、旧金山的Kings Wood项目、以及洛杉矶的The Westerly 项目和Portola Hill South项目，产品涵盖城市公寓和独栋、联排别墅多种物业形态及相关商业配套，总销售额预计超过12亿美金。据悉未来，朗诗将把15%的资产配置在美国房地产市场，以国际化视野和一流的技术设计管理能力，参与全球性地产竞争。口碑是我们最好的名牌

从简易写字楼的小间办公室起步，朗诗却一直坚持开发开发绿色科技住宅产品。在第一代产品南京朗诗国际街区中，朗诗就采取了地源热泵的技术，冬天时把地下的热量输送到房间里来，夏天时把房间里的热量输送到外面储存起来，形成冬夏循环，既稳定又节能，而且节能率已经达到80%。

更有意思的是，早在2004年朗诗就开始管理PM2.5了，前述项目里配备的新风系统不但能降温除湿，还能把极微小的PM1(直径小于或等于1微米的颗粒物)过滤掉，而国内十多年以后才开始关注这方面的问题。

健康的居住环境和舒适的居住体验让朗诗收获了良好的口碑，朗诗业主的总体满意度几乎成为行业内的标杆值，口碑相传成为朗诗最有效的营销手段，有些项目超过70%的购房者都是前期业主介绍而来。绿色住宅所带来的舒适环境也让朗诗的二手房远高于同地段的其他产品。到目前为止，朗诗在地产领域的经营范围已经覆盖10多个城市，开发了60多个楼盘，建筑面积900多万平方米，为30多万个业主提供了绿色健康又舒适的居住环境。

中国房地产评论：朗诗起步时，也正是中国房地产行业黄金十年开启之时，在很多房地产企业更重视规模和利润的时候，朗诗是如何一直坚持走绿色发展之路的？

田明：的确如此，一方面，因为绿色建筑有极高社会价值，根据住建部统计数据显示，中国的建筑能耗（包括建造能耗、生活能耗、采暖空调等）约占全社会总能耗的30%。我国既有的500亿平米建筑中，99%以上为高能耗建筑；而我国每年新建成的房屋中97%以上为高能耗建筑。

在这样的社会环境之下，朗诗坚持以绿色思维和技术，持续向市场提供对社会和环境友好的产品，推动社会进步，成为具有责任感的优秀企业公民。从2005年开始，朗诗就专注于绿色地产开发并且十多年来坚持以绿色科技为发展战略，朗诗所开发的产品都是高舒适度、低能耗的绿色建筑，之后产品经历了两次升级，但绿色作为朗诗的产品核心价值从未改变。

另一方面，绿色建筑同时也具备极高的市场价值，朗诗之所以会一直坚持走绿色发展之路，同时也得益于产品良好的市场表现。我们推出的绿色建筑项目，较周边竞品有较强的溢价能力，销售速度更快，而且房屋交付后二手房的租金也大幅高于周边竞品。如南京朗诗熙华府于2015年年底开盘，开盘时与周边竞品相比溢价3,000-4,500元/平方米。南京朗诗钟山绿郡于2011年开盘，开盘时与周边竞品相比溢价5000元/平方米，后期逐步扩大到6000-7500元/平方米，现时租金两房约9000元每月，高出竞品1倍。在房地产行业告别高速增长转向深度调整期的当下，像朗诗这样具有差异化特色的房地产企业，可能迎来市场机会。

中国房地产评论：朗诗之前的项目集中于住宅领域，且全部处于长江流域，如今大力拓展的代建、技术服务等业务，可以进入更多地区。但是，中国南北方的气候差异很大，需要的绿色建设产品也不尽相同，朗诗是如何根据客户定位和当地气候条件，因地制宜地为客户创造良好的居住环境？

田明：朗诗会根据项目的客户定位和当地的气候条件，因地制宜地用不同的系统为客户创造良好的居住环境。

比如在天津滨海新区项目，做成了被动式建筑+除霾新风系统，冬季不需要供暖，节省了采暖费，使用运行成本大大低于非被动建筑；

杭州文晖2项目是被动式建筑加户式化系统，局部地板采暖，家用空调制冷，除霾95％的户式新风系统（含热回收）。

成都大源项目高层住宅部分是，被动式建筑+集中除霾新风系统+户式制冷机。冬天不需要采暖室内温暖如春，全年集中除霾送风，夏天室外温度高时，用户可以开空调制冷。

中国房地产评论：在朗诗的3.0产品中，提到了对voc的监控，但是有数据显示，在建筑和装饰材料中已鉴定出来的VOC多达307种物质，我们主要针对哪几种物质？具体是如何控制处理的？标准是什么？

田明：朗诗从第一代产品就已经开始了对甲醛和VOC的控制，在污染源控制上主要通过三个方式，第一是制定标准，即在源头上即选用符合要求的环保家装材料，标准均高于现行国家标准，甚至国际标准。第二是根据软件模拟室内污染指标，进行事前控制，从设计阶段就能预估住宅建成后的空气质量情况。第三是专家团队的检测验收。朗诗拥有全球领先的专业室内空气品质研究实验室，以及一批专业的技术人才，所有住宅内的材料物品均经过实验室逾百次的严格质量检测。要形成发展被动式建筑的良性循环

2008年，朗诗在上海成立了建筑科技公司，不久收购了一家甲级设计院，专业化运作绿建的研发设计工作。2010年，朗诗在德国法兰克福成立了欧洲科技公司，将整合先进科技和人才的视角放诸国际。2011年，朗诗加入德国绿色建筑委员会，成为第一家加入德国绿建委的中国地产公司。

众所周知，德国是世界建筑能源利用效率最高的国家之一，长期以来也是各国企业、机构学习的样板。在考察了“弗劳恩霍夫”研究基地后，朗诗设立了占地4万平米的朗诗长兴研发基地，朗诗还与德国被动房研究所、德国能源署(dena)合作，建设了面积约为2500平方米的住宅，是中国夏热冬冷地区设计、建造的第一栋被动式住宅。

但是，尽管作为一种低能耗和高舒适度的建筑，被动式建筑已在世界各地得到迅速推广和广泛应用，但在中国还处在起步阶段，加之施工工艺要求高、造价成本大，被动式建筑在推广中遇到了不少现实的问题，在田明看来，在中国这样一个幅员辽阔的国度建造被动式建筑，最大的问题就是在于必须因地制宜，针对不同气候环境采用不同的技术。

中国房地产评论：朗诗一直倡导被动式建筑是绿色建筑发展方向，什么是真正的被动式建筑？在设计、施工方面有何特殊要求？

田明：被动式建筑起源于20世纪90年代的德国，指仅依靠建筑本身的构造设计，就能到达舒适的室内温度，满足冬暖夏凉的要求，不需要单独再另外安装供暖设施，即不需要“主动”提供能量的建筑。20多年来，作为一种低能耗和高舒适度的建筑，被动式建筑已在世界各地得到迅速推广和广泛应用。

被动房作为世界领先的节能建筑标准，对房屋的保温、气密性、能耗等都做出了明确要求。

中国房地产评论：就建筑成本和节能效果而言，被动式建筑的优势在哪里？如何建造有中国特色的被动式建筑？

田明：以2014年8月落成的朗诗布鲁克被动房为例，其优异的保温性能、气密性及新风机高效的热回收，使得布鲁克冬季无需采暖，夏季在极度炎热的天气才需少量使用空调，与中国传统住宅相比，布鲁克被动房能节省70-80%的能源。对北方消费者来说，被动式建筑可以省去冬季采暖费用，除了在采暖费用上的节省，也节省了政府对市政供暖基础设施的投资。在南方地区建造被动式建筑，冬季室内温度能始终保持在20摄氏度以上，解决了南方过冬的问题；夏季室外炎热而室内能始终保持凉爽，制冷耗能量大大降低，可极大节省空调负荷和能耗。这对于老百姓来说有真金白银的实惠。

在中国这样一个幅员辽阔的国度建造被动式建筑，最大的问题就是在于必须因地制宜，针对不同气候环境采用不同的技术。朗诗每到一个城市都会查阅研究这个城市连续20年的气象资料，来分析当地的气候特征，然后，根据各地的温度、气候和四季变化来打造住房。比如去华北建房，就要保证住宅的保温、隔热、气密性好；去香港建房，就要除湿、降温、遮阳；去成都建房，要除霾、除湿；去北京建房，要除霾、加湿、保温。

中国房地产评论：被动式建筑在欧洲已被广泛应用，而在我国还处于起步阶段，示范工程多于实际推广，您认为应该如何加快被动式建筑的推广和应用？政府方面应该如何扶持？

田明：消费者对健康、舒适室内环境的需求，是推动被动式建筑发展的源生动力；开发商依据消费者的需求，开发具有客户价值、符合市场发展方向的高品质被动房产品；大量项目的推出，将带领相关产业链，为满足开发商的要求，提供优质产品，提升技术水平，努力降低成本。成本的进一步降低、质量的进一步提升，又将进一步促进消费者对被动式建筑的认可和购买，继而带动开发商和生产企业。如此形成良性循环。

中国房地产评论：您曾经提过，朗绿是一个平台化公司，只要符合“绿色建筑、环保建筑相关的技术服务商”这个发展战略，都可以进入到朗绿平台，请介绍一下郎绿未来具体的发展计划？

田明：朗绿是一个技术服务型企业，它跟土地没有关系，不属于房地产领域，而是专门提供技术和服务的，属于轻资产领域，所以专门拎出来成立了这样一个公司。它的服务包括：朗绿定制代建业务，主要为住宅、商业、酒店、医院、学校等各种业态的开发商提供定制化的“集成式”绿建咨询及代建服务；朗绿室内环境业务，主要针对别墅类产品 、类户式化产品服务；朗绿能源管理业务，全面管理项目的后期运行，为朗绿客户提供整体服务。

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