物业服务保证金，会有用吗？
保证金制度本身毕竟只是一个市场监管的工具，并非市场得以发展的必然组成部分。如果关乎物业管理市场各方利益平衡的制度本身，存在根本性的缺陷，那么保证金制度也无法从根本上弥补或扭转物业管理相关各方的力量失衡的现状...
物业服务保证金，会有用吗？
文/陈凤山
▷ 过去几年，很多省市相继出台了针对物业管理的新政策，其中包括收取物业服务保证金。仅2013年中，开始实施这项政策的城市就包括江苏省徐州、淮安、大丰，辽宁省的锦州，浙江省宁波市镇海区，正在讨论或准备出台此项政策的有合肥、开封。此前已经实施这项政策的包括本溪、镇江、成都、哈尔滨、齐齐哈 尔、赤峰、沈阳以及淮北市相山区等。从公开资料看，辽宁省朝阳市大概是最早推行这项政策的，2006 年就发布了相关文件。
一
在各地政府的文件中，物业服务保证金也被称作“履约保证金”（成都）、“信用保证金”（哈尔滨）、“质量保证金”（徐州）等。名称虽然各有不同，但基本内容大同小异：即为住宅小区提供物业服务的物业公司要按照一定标准，向房管局或街道办事处交纳保证金。从保证金的金额看，各地要求不甚一致。以淮安为例， 该规定实施后的前期物业项目，需要按照0.5元/平方的标准缴纳保证金，缴交总额超过20万的，按 20万缴纳，中标、议标备案时为缴费时间点。与一般的新规只适用于新规出台后的情形有所不同的是，淮安市的规定新旧兼顾，对此办法施行前已经完成选聘的前期物业服务及业主大会选聘项目，要求在此办法实施后两个月内缴纳。具体缴费标准是：物业费超过 0.5 元/平米/月的，按 0.5 元/平米缴纳;物业费低于0.2元/平米/月的，按照0.2元/平米缴纳。缴费上限均为20万元。沈阳则规定保证金的最高限为30万元。
大丰市没有规定上限，是按照小区面积收取的：中标前期物业管理的物业公司在领取中标通知书之前按总规划建筑面积每平方米1.00元的标准，向市住建局缴纳；由业主大会选聘的物业服务企业在签订物业服务合同之前按总建筑面积每平方米0.5元的标准缴纳。
各地已经实施的保证金制度基本上都规定了扣减和返还的条件，比如：如果物业服务达不到合同要求，按照规定扣减保证金；出现合同未结束就提前撤离小区，或合同终止后拒绝撤离小区等情况，保证金则不予返还。
二
有媒体将物业服务保证金比喻为政府给物业服务“懒赖乱”现象开出的药方。 所谓“懒赖乱”，指的是：属于物业该管的事情，社区、街道、主管部门要他整改，如果他就是不改；物管公司突然“蒸发”，小区垃圾无人清、楼道无人扫，日常管理、服务陷入真空；物管公司撤走了，物业用房就是占着不交，物业资料就是揣着不给，等等。这笔资金仅为押金，不作为合约金的一部分。但在现实生活中，保证金常常用在民事经济活动中用来保证产品质量和服务质量。因此，保证金也指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。在高风险的金融市场之外，有些地方政府部门也将保证金制度引入了建筑施工等领域，作为市场秩序的监管手段。比如，有些地方政府要求从事建筑施工的企业缴纳保证金，一旦发生拖欠农民工工资的事情，即从保证金中支付。
在关于物业服务保证金的讨论中，大多提及制定该制度的目的在于用于保障业主的权益，保证物业服务企业在从业期间不出现违法违规等行为。但对于能否真正实现该目的，物业服务保证金是否应该收取以及如何收取，均存在较大争议。
三
之所以会出现要求物业公司在承接项目前支付保证金的制度，根本原因还在于现有物业管理制度下，业主处于弱势地位。尤其是在前期物业管理阶段，因为没有设立业主大会、选举业主委员会，单个业主难以对物业服务质量进行监督。遇到物业公司不充分履行合同义务、主动“撤管”或解聘后拒不撤离等情况，业主权利难以保障，从而对住宅区业主的生活品质和物业管理市场秩序都会造成恶劣影响。曾有文章总结物业服务保证金制度的利弊。其“利”有三：
1、有利于保障业主的合法权益。保证金既起到了预防企业违法违约的作用，又起到了企业实际违法违约后的补救作用。
2、有利于物业服务企业强化责任意识，提高服务水平。相对于不提供任何财力担保，提供了从业责任保证金制度后的物业服务企业， 必定会增强责任意识，诚信守法，按法律和约定提供服务。
3、有利于物业服务 市场的规范化运作。事实上起到了限制小企业进入市场的作用，有利于实力强信 誉良好的企业提高市场占有率，从而有利于物业服务市场整体的规范化运作。
但保证金制度也有三个弊端：
1、配套制度不完善，可能引发更多矛盾纠纷。谁来判断企业提供的服务是否符合合同约定的标准呢?是业主、物业企业、主管部门 还是第三方?而且，增设从业责任保证金制度后，围绕保证金的缴纳、扣罚等问题可能在业主、物业服务企业及主管部门之间引发一系列新矛盾纠纷，使得物业服务矛盾纠纷复杂化。主管部门还有出现廉政问题的风险。
2、阻碍物业服务市场的正常培育。拿出数目不小的资金作为保证金，势必提高了企业运行成本，限制了企业的长足发展。这部分资金变得无效率，社会成本也提高了。
3、保证金制度并非解决问题的最佳途径。出发点在于遏制物业服务企业的违约，保障业主的合法权益，应当说其初衷是好的。但通过强制提取企业的部分资金做担保来实现，从长远来看是有害的。
如果说前面的利弊之谈还是“话分两说”之调和立场，一些对于保证金制度的批判声音就显得十分尖锐。一篇批评文章就提出值得深入思考的问题：如果人们不得不依赖物业管理，他们也就无法对自己斥资购买的财产担当起责任，进而不能成为自己命运的主宰，当我们从这个角度去看：把这样一笔钱交给政府，究竟是强化了这一现象，还是弱化了业主责任？
四
在内地的物业管理市场发展过程中，保证金制度的出现在某种意义上是一个历史的必然。其出现的原因，既有相关法律法规对于业主权利保护不足的制度性因素，也有人们普遍对政府监管的依赖与期待的社会心理作用。然而，保证金制度本身毕竟只是一个市场监管的工具，并非市场得以发展的必然组成部分。如果关乎物业管理市场各方利益平衡的制度本身，存在根本性的缺陷，那么保证金制度也无法从根本上弥补或扭转物业管理相关各方的力量失衡的现状，业主弱势的现实情况也无从改变。这样，保证金制度只能说一方面给出弱势者心理安慰，另一方面反而可能产生新的悖论——如果政府积极作为，还需要保证金么？如果政府不主动监管，则即使物业公司交过保证金，又能如何？
物业服务保证金制度的真实效果如何，还有待时间的检验。因为缺乏科学系统的研究报告，这些出台过物业服务保证金制度的城市里，物业服务纠纷是否因此得以减少，尚无定论。至少从媒体报道上看，各种矛盾和纠纷依然存在。
来源：《元规则与真问题》
编辑：赵翌序
活动意义：
“春天，我和物业人有个约会”摄影评选大赛，旨在“五一”国际劳动节之际，响应中国物业管理协会关于征集行业精神的号召，充分展现物业管理从业者的精神风貌，弘扬现代物业劳动者的理念与文化，激发社会各界对于物业人及其劳动的关注和认可，并为物业人带来惊喜福利。
主办方：
协办方：
招商电话：153 7381 5151
特约顾问：
陈幽泓（和谐社区发展中心主任）、舒可心（业主维权专家、“物业管理权”信托模式创始人）、陈凤山（2011年度中国正义人物）
媒体支持：
中国物业管理信息网、中国物业人才网、物业管理微信公众平台
奖项丰厚
活动最终解释权
归物业管理微信平台所有
关注 物业管理
微信扫一扫关注公众号
