BMC榜单 万科超千亿领先  1-4月房企销额榜

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截至2016年4月30日，房地产上市公司2015年年报和2016年一季度报公布完毕。从一季度业绩报告来看，房地产销售市场回暖明显，但房企净利润率呈现出继续下滑趋势。沪深两地122家房地产上市公司数据统计显示：2016年一季度的总营业收入达到了2100.96亿，同比涨幅高达53.3%。在市场升温的基础下，3/4的企业成交上升，122家企业中只有32家企业营收下滑。在2016年一季度楼市相对火爆的情况下，房企普遍呈现了收入增幅大幅超过利润的现象。122家企业在2016年一季度的净利润合计为142.6亿。整体来看，同比2015年上涨了8.5%。71家房企出现了利润同比上涨。

但从净利润率看，122家房企平均净利润率为6.8%，相比2015年同期的10.3%依然呈现了非常明显的下调。中原地产首席分析师张大伟分析认为，“一季度的业绩显示，大部分企业的利率出现了非常明显的加速下调，预计房企的净利润率未来将维持下调的趋势”。BMC汇总数据如下：

房企在4月份的销售业绩继续飘红，万科以1102亿元的销售额稳坐冠军宝座，比第二名的恒大多了200亿。而TOP10业绩门槛值达到275亿，同比增加67%；TOP30的业绩门槛值破百，同比增长87%，增长速度较为稳定； TOP50的门槛值也有近一倍的增幅。

值得关注的是，45家典型企业中有近一半的房企完成年度销售业绩目标的三分之一，不出意外，2016年将依旧是一个丰收年。

榜单解析

 观点一：前四月房企业绩门槛值稳步提升

2016年1-4月，房企各梯队的门槛值同比增加均超50%，房企在4月份的销售业绩继续飘红，尽管一线城市及部分二线城市的购房政策已经开始收紧。其中TOP10业绩门槛值达到275亿，同比增加67%；TOP30的业绩门槛值破百，同比增长87%，增长速度较为稳定； TOP50的门槛值也有近一倍的增幅。从目前房企2016年1-4月的销售业绩表现来看，在2016年房地产市场行情没出现重大调整的情况下，TOP10的门槛值将超850亿元，TOP30房企的门槛值将达到350亿元，TOP100的门槛将冲刺150亿。

表：各梯队门槛（亿元、%） 观点二：强者恒强格局未变，500亿规模企业增幅最大

表：不同规模企业业绩表现注：千亿规模按亿翰发布的《2015年中国典型房企年度销售业绩榜单》进行统计，含万科、绿地、恒大、万达、保利、中海及碧桂园7家房企。

2016年4月继续延续3月份房地产市场的火爆，房企4月份业绩整体出现大幅上升，2016年1-4月销售金额同比2015年1-4月至少保持66%的增速。

• 千亿规模房企业绩同比增幅达81%，继续保持快速增长态势。万科4月单月销售金额350亿元，环比增长16.7%，同比增长近一倍（2015年4月合同销售金额为178亿元）一个月比一个月疯狂，稳超第二名百亿元，16年1-4月业绩同比15年增加72%；
• 500-千亿规模房企业绩同比增加66%，环比增加39%。在该梯队中表现最为抢眼是企业是融创、华夏幸福和金地，单月均实现销售业绩的大幅提升。
• 300-500规模梯队的企业，同比增幅达到87%，环比增幅44%，属于一季度同比增幅明显环比表现最好的一类企业，无论是同比还是环比均有较大幅度提升。最为典型的就是旭辉和新城，4月单月旭辉销售金额66亿元，前4月累计销售金额174亿元，同比2015年的55.2亿元增加近3倍，实力不可小觑。
• 而300亿以下规模房企，企业数量占比较大，业绩普遍上涨90%。

2016年1-4月，房企销售业绩均有不同程度的提升，但强者恒强的格局依然持续。

不同梯队的企业与不同规模的企业表现相类似，很明显的，销售金额TOP10企业已悄然发生变化，万达跌出前十，也是再一次印证其往轻资产方向转变，不再追求业绩规模。

表：各梯队业绩表现


观点三：目标完成情况较好，8家房企目标完成率超四成
2016年1-4月，45家典型企业中有近一半的房企完成年度销售业绩目标的三分之一。其中美的、首开、恒大、深业、旭辉、越秀、融创、鲁能及华发表现较好，已经完成全年业绩目标的40%以上。

表：2016年1-4月典型房企销售目标完成情况（亿元）



观点四：前四月房企业绩出现“破千”“断档”“分化”三大新特征

1.破千：万科同比去年提前2个月突破千亿，恒大将紧随其后

2016年4月底，万科累计销售金额已超1100亿元，同比2015年同期数据增加72%，与去年相比，提前两个月突破千亿。

同样，恒大也是如此，2016年1-4月销售金额近千亿，是2015年同期销售金额的2倍， 超2015年上半年累计销售金额。

表：万科、恒大历年数据对比（亿元）



2.断档：前20强房企竞争格局逐步浮出水面

2016年1-4月的典型企业销售金额榜中，TOP21房企销售业绩均在166亿元以上，但从22名开始，企业销售金额呈断档式下滑，直接从166亿元降到了125亿元，这中间相差40亿元以上，从图示数据可以清晰看出，前20强房企的竞争格局基本付出水面，未来几个月内房企22名至30名之间房企冲击TOP20难度越来越大，同时，前11至20名排位之争也显得异常激烈。

图：TOP11-30房企销售金额



3.分化：前4月排位之争奠定未来8个月竞争格局

除了房企销售金额出现明显断档之外，我们还发现，房企在1-4月累计销售金额排名中开始出现明显分化，部分企业排位已经出现明显调整。与2015年年终的销售业绩排名相对比，上升较为明显的有鲁能、滨江、越秀、旭辉、新城、正荣、融侨等房企，其中，鲁能地产是典型的央企，资金雄厚，在投资、营销方面均有不俗表现，前4月企业业绩金额占据前20强行列。另外，融侨集团前4月表现也较为抢眼，经过不断调整供应节奏和加强营销力度后，企业业绩排名节节攀升，结合其新增土地储备，预计能在2016年冲击前40强。

表：典型企业排名变化情况



同时，有部分企业名次出现明显下调，主要表现为几类企业：

1、企业发展方向发生根本变化，不再强调的销售业绩规模，如万达；

2、局部市场的表现火爆出现阶段性黑马企业，在4月份后冲高回落，如深圳、北京等部分企业；

3、为保证1季度业绩稳定，去年留存业绩集中在前3月释放完毕后业绩回落的企业；

4、还有个别企业则是因为城市布局、产品线配置及供应节奏错位导致业绩下调。

表：典型企业排名变化情况



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