中海自贸区滨河

自贸区卡位战，谁最具战略眼光？

其实关于这个话题有很多种答案，但是有一个企业绝对是你没想过的。...

昨天看到了一篇文章《自贸区掀起的资源卡位战，准备好搭上这班车了吗？》让我突然想起了一个话题:自贸区卡位战，谁最具战略眼光？

其实关于这个话题有很多种答案，但是有一个企业绝对是你没想过的。

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自贸区的缩与张

我们都知道河南自贸区最早申报总面积为120平方公里，其中，郑州规划片区80平方公里，洛阳、开封规划片区各20平方公里。

4月1日正式挂牌后，范围却出乎意料。落定后的河南自贸区总面积 119.77平方公里，其中，郑州片区73.17平方公里，开封片区19.94平方公里，洛阳片区26.66平方公里。

没有港区！要知道河南自贸区最早申请都是以航空港为基础的。这次自贸区郑州片区明显是收缩了。

为何收缩？用一句话讲就是为了更好的伸张。

我很早的时候就表达过一个观点：因为要发挥经开区E贸易作用，要发挥郑东新区金融中心作用，而受限于73平方公里的距离，所以自贸区郑州片区你就看到了这样的范围。

按上海的经验来看，如果河南自贸区扩容，那么航空港区一定是首当其冲，这点毋庸置疑。

自贸区的作用是什么？

借用一组数据：上海自贸区以十分之一的面积创造了浦东新区四分之三的生产总值，以五十分之一的面积创造了上海市四分之一的生产总值。这是一组多么可怕的数据，上海去年GDP是27500亿，四分之一就是6875亿，逼近整个郑州市的生产总值。

很恐怖有没有，这只是在经济方面。其实自贸区的最大的优势是税收上的优惠、办事效率上的提高。这就吸引了足够多的企业进驻。

例如，从4月1日河南自贸区获批以来，仅仅4个多月时间，郑州片区挂牌以来，新入驻企业7377家，新增注册资本934.14亿元。开封片区已入驻企业超过1000家，为原来基数5倍多。洛阳片区新增入区企业1002家，累计注册资本108亿元。

短短4个多月，整个河南自贸区入驻企业就达近万家，资金达1000多亿。

有了众多企业的入驻就自然形成了居住及商务办公需求，这是区域发展的前提。所以就形成了以自贸区为核心的资源卡位战。

当城市发展进入快车道时，越来越多的人就会意识到，必须在这场资源卡位战中占有一席之地。你抢住宅配套，我抢小镇发展，总之你就看到了滨河国际新城政府竟然限价高出周边行政区近5000元/平。

这是价值所向吗，当所有人意识到这个价值时，有人却做了更长远的布局。

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中海的退与进

9月初的热点想必大家已经知道，简单来讲就是中海动用多个马甲和大笔资金强势进入滨河国际新城。

2块地184亩已经使得中海成为继康桥之后的第二土地储备大户。其实这还远远不够，按照最初中海的想法是要一气拿下三块地，只是人算不如天算。

机缘巧合中，笔者在拿地后采访到了中海的高管，过程中多次提到在滨河国际新城发展商墅产品。而正是从这一点已透漏出滨河国际新城将成为中海的战略发展要地。

住宅用地做商墅？可能很多人都想不通，中海到底是怎么考虑的？在这里只能说，你看到了其一，却忽略了其二。说到这一点就不得不提中海的发展历程。

清楚的人知道中海是从香港发展建设起家。作为中国海外集团的房地产业务平台，1979年创立于香港。因为香港自由贸易港的缘故，也让中海成为持有商办物业最多，且经验最为丰富的企业之一。

确实，在2016年之前，中海在郑州只有一个住宅项目，因为交房问题，锦苑项目并未给中海在郑州的发展赢的增分。

而正是这一问题，让中海开始重新认识企业发展，也顺势做出了调整。例如前期考核利润率调整后改为考核客户满意度，市场满意度。这在当下利润为王的时代是很难得的。

可以说中海前期的退是为了后期更好的进。

2016年12月，中国建筑与河南省政府签署《十三五战略合作协议》，十三五期间将在河南省投资1000亿元。为积极落实母公司中国建筑与河南省的战略合作协议，中海地产积极加大在河南省特别是郑州市的投资力度，2017年拟计划在郑州市投资100亿，在十三五期间，拟投资100亿元/年。

因为此，所以你看到了在2017年之后，中海的疯狂举动，一气拿下6块地，这也得益于中海的一贯做法“逆周期开发”，市场低迷期逆势拿地，市场热销期快速销售。

如果说在2016年疯狂抢地的市场，没有中海的身影，这是中海的退，那么2017年的疯狂布局，那一定是中海的进。

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滨河国际新城的输与赢

在中海拿下滨河国际新城的2块地之初，就有很多传言说，中海和中建为一家，而滨河国际新城作为中建的一级开发区域，中海肯定存在内幕拿地的操作，即使没有，也少不了国企托国企的嫌疑。

毕竟连续拿下2块地在当下的市场，尤其是拼运气的限价区域经开区来讲，真的很难。在加上中海与中建的关系，想不被人说也难，只是，中海真没有。中海拿地全凭机智的操作手法和央企雄厚的资金实力，这是很多企业所不能比的。

滨河国际新城2宗优质地块落入一家企业之手，看似输了了更多优质企业进驻的机会，且背负了国企内幕的嫌疑，却赢得了后续更好的发展。

我们知道滨河国际新城内尚有1000余亩商业用地待出让，加上此次推出的3宗土地，待出让住宅用地已不足千亩。后续必定开始进行商业地块的出让，商业是郑州的痛，这也是滨河国际新城一再延后商业地块出让的原因。

但在今年的4月份，这一问题出现了实质性的转机。随着自贸区郑州区域的范围落定，滨河国际新城成为了郑州自贸区少有的净地区域，甚至可以说是唯一的供地区域。

自贸区发展最大的需求就是商办需求，而作为经验丰富的老手中海已然看到了这份前景。布局住宅是其一，除了为后期发展打下基础外，中海的目的之二自然是下一步向商业地产运营。

有了中海的加入，可以说滨河国际新城已经赢得了一个强有力的合作伙伴。

伴随着区域成熟，品质提升，城市限购等因素，商墅自然会成为一种发展趋势。这是中海的远见，当然还有很多的发展可能。经过香港市场淬炼过的中海，经过锦苑前车之鉴的中海，必定能给滨河国际新城带来更多惊喜。

如今，中海在郑州已形成7盘联动之势，借助自贸区核心片区的布局优势，中海能否发挥央企的专业标准和精品铸造，为中原人民提供更多品质之选。滨河国际新城是否会成为继锦苑之后品牌的加分力作，让我们共同期待。