【地产K线】李兆基地产进退之间
进退间，“四叔”李兆基有了抉择？...
9月8日，李兆基掌舵的恒基地产接盘了老搭档旭辉（HK.00884）上海黄浦区的一个商办项目50%股份。k线君查阅资料发现，该项目为旭辉于今年6月份，以13.3亿元的价格，从永泰控股子公司手中收购而来。
旭辉在相关公告中透露，目前旭辉与恒基地产已各自垫款1.354亿坡元，即约6.53亿元人民币。这意味着，恒基地产基本是以0溢价，从旭辉手中拿下上述项目50%股权。
上述标的项目占地面积约为8594平方米，拟开发作办公及商业用途，计划总建筑面积为4.45万平方米。项目为开发中物业。
在前有李嘉诚屡屡抛售广州西城都荟、南京国际金融中心大厦、北京盈科中心、上海虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦、重庆大都会等资产，后有九龙仓分拆出风险“隔离带”、信和置业出售成都项目80%股份等情况下，港商李兆基却还在购入内地项目股份，是否意味着，李兆基与大部分港商思路不同，其执着于内地市场？
1928年出生的李兆基，自幼便追随父亲经营珠宝生意。而后步入香港，成立恒基地产进军地产业。李兆基进入内地时间非常早，土地储备也相当丰富。
拿地扩张上，其也很少走招拍挂直接买地，而是通过旧改等方式拿地。早在1992年,恒基地产就通过政府招商引资，拿到了海珠广场项目，该项目是广州市需盘活的111宗历史用地项目之一。截止1993年6月止，在大陆供集团发展的地盘共有20个，总楼面积逾185.8万平方米。
但受限于港资开发节奏慢等一系列原因，使得早起的恒基地产，未能在内地拔得头筹。相反，无法适应快节奏情况下，使得国内大部分项目推进不理想。随后恒基地产开始频频出售内地项目股权，并为项目寻找操盘者。
媒体曾报道称，恒基地产于2007年一举挺进苏州市相城区活力岛中心商贸城区域，拿下了共计665.18亩土地，但直到2014年止，仅开发出一小块住宅项目；长沙恒基凯旋门2006年拿的地，经过近10年开发，这个体量达78万平方米的大盘仅开发了40余万平方米，销售30余万平方米。
此种情况下，恒基地产开始引入合作伙伴。2014年，恒基地产引入碧桂园操盘大连巿金石滩国家旅游度假区附近地皮。2015年，引入旭辉、龙湖共同开发上海安贝尔花园项目。
众多合作伙伴中，旭辉一直是恒基地产的老搭档。上海市黄浦区的项目是旭辉与恒基地产开发的众多项目的一个。更早前2013年，合作了杭州市余杭区的恒基旭辉府、上海市恒基旭辉中心。2016年，合作开发了苏州水漾花城2期、苏州水漾花城3期、苏州相城区G3项目、宜兴誉珑湖滨及长沙凯旋门。
事实上，2016年恒基地产内地共录得销售收入84.72亿港元，其中大部分来自上述合作项目。包括苏州水漾花城及恒基旭辉城、长沙恒基.凯旋门、 上海安贝尔花园及上海恒基旭辉中心等项目。
在旭辉一位内部员工看来，主要是“恒基老板李兆基是旭辉林中的粉丝。一开始是恒基主动找旭辉合作。香港企业，开发节奏比较慢。在市场不好的时候，旭辉与恒基地产共同开发了多个项目，合作的几个项目旭辉都做的不错。”
旭辉另一位员工透露，“恒基地产跟旭辉合作的几个项目利润都比较高，恒基也愿意做纯财务投资。”
对于合作开发，旭辉董事长林中曾直言，在股份“50对50’的时候，控股权与操盘权之间，旭辉更看重操盘权，优先选择操盘。目前旭辉与恒基地产合作的多个项目均为旭辉操盘。换而言之，为了生存，在内地部分物业开发上，恒基地产“断臂求生”，放弃了自己的操盘权利。
除引入合作合伙操盘自身物业之外，恒基地产近两年也开始陆续出售部分非核心收租物业,包括以32.61亿港元的价格出售北京恒基中心商场连车位。出售完成后，于2016年年底，恒基地产在内地拥有约640万平方呎已建成投资物业。
2016年，恒基地产出售数项非核心投资物业，共录得收益淨额港币39.3亿元。
投资物业收益方面，恒基地产表示，受期内人民币兑港元贬值达6%所影响,恒基地产年度应占租金总收入下跌3%至港币17亿元,至于应占税前租金淨收入则下跌0.3%至港币13.49亿元。这或也是其考虑出售非核心投资物业的一个因素之一。
今年6月5日，恒基地产举行周年股东会，执行董事兼副主席李家杰也明确表示，不排除会继续出售内地非核心资产。随后7月10日，恒基地产再次售广州两个项目予富力。
随着项目逐步开发完毕及陆续售出部分项目股权，恒基地产在内地的版图逐渐缩小。
数据显示，2016年12月31日,恒基地产有自有楼面面积约370万平方呎的存货。此外，在内地14个城市拥有可供发展的土地储备,合共自有楼面面积约9100万平方呎。
而2015年末，恒基地产自有楼面面积约290万平方呎的存货。此外,于14个城市拥有可供发展的土地储备,合共自有楼面面积约1.17亿平方呎。
物业销售方面，2016年，恒基地产香港的物业销售额占比明显提升，由2015年的114.72亿港元大幅提升至180.82亿港元。2016年内地物业销售额为84.72亿港元，较2015年内地物业销售额为72.9亿港元小幅提升。
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