楼市末路狂奔

房地产的四限——“限购、限售、限贷、限价”，似乎没起什么作用。但，这不是政策不好，而是因为一些人利欲熏心，人们都在末路狂奔。...



房地产的四限——“限购、限售、限贷、限价”，似乎没起什么作用。

但，这不是政策不好，而是因为一些人利欲熏心，人们都在末路狂奔。



“没有房了”

“不是明天才开盘吗？”

“早就内定完了”

“内定？”

“开盘前就各自选好了”

“有办法不？”

“可以想办法，我给你一个电话……”

本周二，一个刚在成都落户的人，来到某售楼部，门口接待他的熟人如此回答他。

他拨通的电话是一个二手中介的手机。

他最终加价25万并在第二天选到如意的房子。

为什么一手房源还没有开盘，就成了“二手”的呢？

房子都被限了价，开发商赚不到更多的钱。开发商和二手中介联手上演的戏法而已。加的那25万他们背后去分，而且不转账，不出票，全是现金。

（附：今日最新消息——成都有关部门对购房收取“渠道费”、“茶水费”等现象介入调查，已对2家涉及问题开发企业进行了约谈，并将相关线索和证据移送政法部门进一步调查处理）。

为什么他愿意加价买？因为他是有房的“刚需”。

有房也变成了“刚需”？是的，对学区房的刚需。

之前他就算好了账，娃娃读私立小学，6年需要花好几十万，当然他愿意把这几十万用在房子上，哪怕加价，毕竟房子是他自己的，多投入的这几十万未来还会增值。如果读私立小学，那几十万就打水漂了。

但是这个人已经在成都有房了，不具备买房资格，而且户口不在小孩想读书的那个区域，他是如何解决这一系列的问题的呢？

他想了两个办法。一个办法是离婚。还有一个办法就是把户口先转回老家，然后又从老家转到成都想买的学区房那个区县，绕了个弯，最终达到目标。

小孩读书，也可以算是一种“刚需”。

还有一种“刚需”，是首改。

在这一波抢房浪潮中，通过先卖掉已有的面积较小的房子，然后换一个大的。因为整个城市的二手价格都有大幅度甚至翻倍的增长，这为这一拨人换房提供了基本的经济条件。

那么，真正的刚需，也就是一套房子也没有的是否能买到呢？

这种可能性太小了。除非你很有钱。

买学区房算得过经济账，通过假离婚买房的也是有一定经济基础和购买力的人群，小房子换大房子的也算是有经济基础。真正意义上的刚需或者说这座城市的打工人群，没有父母支持，每个月收入也就这个城市的平均工资水平甚至还达不到，（成都的平均薪酬目前是6900元）。

他们怎么办？只有哭。因为首付比例提高了。

成都10月份开盘的100多个盘中，有20多个要求全款。比如，武侯区双楠港汇广场，均价16000的小户型，全款购房人需要支付80-140万。保利公园198以及保利城是10000左右的均价，要求全款。棕榈泉国际中心，30000+的均价，要求全款，这是豪宅，刚需可以不考虑。别墅也不在考虑之列。目前要求全款的区域主要集中西边的温江、郫县还有北边的彭州和新都。

首付要求5成以上的楼达到50个，高新区的大量楼盘以首付5成为主。比如复地金融岛，单价28000元的小户型，首付5成要80万-110万。仁和春天国际公馆，24000元的单价，首付5成要53-120万。雄飞新园国际广场，15000的单价，首付5成要44-62万。

首付3成的盘有没有？有！而且数量看起来还不少，有40多个。它们在哪儿呢？主要集中在传统的郊区市县。比如，郫县、新都、青白江、大邑、都江堰、邛崃、温江、崇州。

那么，传统的主城区（5城区+含高新区），首付3成的有没有，首付需要多少钱？有，但主城区属于刚需这个产品层次的楼盘屈指可数。中洲锦城湖岸首付3成需要60-140万；美洲花园棕榈湾首付3成需要30万-75万；成华区首创花与城首付三成要43万。

表面上看，首付3-5成的楼盘占比超过70%，但真正落到刚需产品上，主城区只有那么几个盘可以供你选择，要是再限定区域，也许一个也没有你下得了手的。

本月（11月），即将开盘的万科城臻园、万科玖西堂、华新锦绣尚郡、朗基和今缘、沁园世界广场、滨江和城等楼盘均明确表示全款优先，而金科天宸、恒大锦城明确要求全款。

那么，现在的价格是怎样的呢？以西边四环（绕城）外的郫县犀浦为例，万科理想城、万科城臻园、万科玖西堂，均价从12000-16000不等，将于本月开盘的万科玖西堂预计是16000-18000的均价。

北门的新都大丰版块，保利爱尚里、保利城（四期）均价在9000-11000之间，龙湖听蓝湾则达到13500元。东门三圣乡版块的龙湖、绿地等开发商的盘则达到15000的单价。大面版块去年还在6000的价格徘徊，今年的高层都已经超过11000元，其中首创的万卷山跃层更是接近18000了。南门的大源版块大家更清楚，1万7、8，2万左右的盘遍地都是。

照上面的价格计算，在成都全款买一套房子，按照现有已经划入一圈层的13个区市县房价水平和平均工资拉通平均算，不吃不喝需要14年左右，当然，只看高新区的话，需要20多年。

既然楼市已被定调，央媒的报道甚至以“楼市彻底变天，没买房的恭喜了”为题，其依据的是未来租购并举的房地产发展方向以及农村集体土地入市的节奏加快。

大家都在期待这一天的到来。这一天也一定会到来。我们预计，成都楼市在半年之内必定出现横盘现象。这一波，或是楼市的最后狂欢，亦可谓末路狂奔。

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