你的样子申城租赁用地实地探访

一切才刚刚开始！...

内中环住房供应结构谋变



寸土寸金的中心城区，优质租赁地块的推出，有望逐步改变住房市场的供应结构。

 

长宁古北社区，姚虹路与红宝石路地块静静矗立。在这个上海第一代的国际社区开发31年后，这个全新用途的地块波澜不惊。古北黄金地块

9月，长宁区古北社区W040502单元E1-10地块规划为租赁用地，该地块东至姚虹路，北至红宝石路；10月，古北国际广场以南的E1-06地块也规划为租赁住房用地，在古北二期规划初期，该地块规划为领事馆用地，一直空置到今。两块地的占地面积接近4.8万平方米，共有11.3万平方米可建面积，除去配套，可建约10万平方米租赁住宅，规划1250套租赁住房，套均面积仅约80平方米。近期，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者去现场探访这两块地，两块地位于同一街坊，这也是古北二期所剩的唯一的黄金地块。

从传统意义上的城市核心人民广场驱车前往古北，仅需 15分钟，沿途经过高岛屋、古北SOHO、古北国际花园、金色贝拉维、古北瑞士花园以及华丽家族古北花园等住宅区，住宅区分布在林荫道两侧，给人居住时的静谧。W040502单元E1-06地块临近华丽家族古北花园。该地块目前看来未有明显围墙围栏，较为难找，内部是15号线施工人员搭建的简易棚宿舍，相邻则是上海虹桥国际外籍人员子女学校、网球场。



而W040502单元E1-10地块则较为显著，四周围墙包裹严实，人烟稀少，正对金秀苑、嘉年华庭、虹桥城市花园等，与上海市孙中山宋庆龄文物管理委员会相邻，与上海广播大厦仅相隔一条马路，地铁10号线5-8分钟到达伊犁路站、宋园路站。

该地块所在的黄金城道为古北步行街，吃穿住行均涵盖其中，不失为古北居住人群下午茶优选、饭后散步之佳地。

浦东成熟地带

距古北十余公里之外，是另一幅租赁地块。



位于南码头的两块租赁用地是一个内环高架下的三角区。整块地由围墙圈住，《东地产》记者注意到，这块租赁用地附近是一片成熟的老式公房小区，包括东三小区、临沂一村、胶南小区、临沂七村等，该地块与旁边东三小区、胶南小区只有一条窄小的马路相隔，想必在将来建成楼宇时，里面的租户也可以同样享受东三小区、胶南小区内的醇熟配套。

南码头往南，《东地产》记者随即来到了位于后滩附近的两块相邻的租赁用地——浦东新区上钢社区Z000101单元10-2地块和11-3地块。

后滩这两块租赁用地占地面积较大，规划建筑面积可达20万平方米左右，在未来可以供应数量较大的租赁住房。

一座南北高架将这片用围墙围住的看不到土地原貌的租赁用地隔开，对面是济阳公园和成熟的老工房小区，包括济阳三村、济阳一村、德州四村、德州七村、上钢九村等。

沿着较为宽阔的马路，记者注意到，周围的教育资源同样十分丰富，与南码头地块周边相似，海富耀华幼儿园、上南实验中学、东方阶梯双语学校等都在附近。与大多数成片小区配套相似，农工商、便利店、医院、银行应有尽有，街上买菜的老人，接送小孩的夫妇，呈现一片完美的社区生活。

高租金回报区域

视线回到古北，黄金城道上，房产中介门店密集分布。

上海中原地产西区古北豪宅二部资深客户经理李芳良告诉记者：“古北这边大部分是大面积户型。嘉年华庭属于稍微新一点环境较好的小区，出租较多，70平方米loft小复式，租金9000元/月。二手房，古北二期如金色贝拉维等小区，单价都要10万。”

据李芳良介绍，古北国际住区分为一期和二期，两地块所在的二期房源，不比以前，现多为香港台湾等业主自住，业主自持占比60%—70%，剩余30%—40%为出租。而嘉年华庭小面积的单身公寓，相对白领较多。古北国际花园和御翠豪庭的一房小面积，租金达15000—18000元/月。“古北一期里上城也有一房，房龄比较老，44到55平方米的loft ，租金与嘉年华庭差不多。两房110多平方米，租金看装修。

一期这边的房子，租金跨度很大，装修不好，8000也可以租到两房。装修好，15000—16000元/月这个价格也可以租到。一期房源租和自持占比对半，可能还有10%左右是空的。”李芳良说道，“古北一期，110平方米的二手房总价700-750万。租住环境相对乱一些，人员比较杂，毕竟老小区，基本上是上班白领，还有些办公租用。”

相比之下，浦东几幅租赁地块租金普遍较低，租住在这片老公房的租户大多为带孩子的年轻夫妇以及就近的上班族。目前，临沂三村大概50平方米的二手房价格在320-400万左右，一室一厅40平方米的租金大致为3500-4000元。济阳一村的一家中介向记者介绍，这片小区的配套非常完善，不少年轻人都选择在这里租房，下楼就是各种小卖店夜宵馆，很受年轻人喜爱，8号线7号线都能到达，交通也较为便利。目前，周边40平方米的一室一厅每月租金大约为3100-3600元，50平方米二手房的总价基本在210-240万左右。

新市场结构开启

四幅内中环租赁地块周边，呈现着不同层次的生活场景。

上海虹桥对外经济贸易区催生了古北国际住区，作为上海第一代国际住区，高端住宅聚集于此，其地块价值不言而喻。而无论是南码头还是后滩的租赁住房用地，都置身于成片的老工房小区之间，周边早已形成成熟的生活圈，各方面配套设施齐全。市场人士预计，古北这两块租赁用地建成后，将进一步加大古北二期中小户型的占比，增加更多租住选择，或将吸引更多的国际友人、高级白领至此工作居住。



反观浦东地块，这两幅地块将一改该片区出租房普遍老旧的供应现状，而是新增20万平方米全新建设、由开发商统一运营管理，相信将大大提升板块内租赁房源的品质，进而提升周边租客的住房水平。

有业内人士向《东地产》表示，从当前的租金回报看，古北的两幅租赁地块，短期即有不错的回报；而浦东的几幅地块，则座拥生活便利，未来租赁用户可覆盖世博板块与陆家嘴商圈。

值得注意的是，这些地块均悉数被国企拿下，先行探路效应可见一斑。



中外环与外环外价值再造



产业与城市化进程中，如何实现产城融合的命题，难有标准答案。

 

浦东张江，科技创新重镇。

 

这个汇集诸多科技创新企业的区域，聚集着庞大的住房需求。

张江的需求

日前，《东地产》记者探访张江南四块租赁用地。

金科路地铁站周围，沿途并无太多高楼，有几处建设中的工地，包括在修缮的桥梁以及公路。距离金科路10余分钟车程的孙桥路高木桥路，街上商户林立，有餐馆、服装店，还有其它各类商铺应有尽有，周围配套一应俱全。

沿孙农路向南走700多米在路旁看到一大片空地便是孙桥社区单元（部分）09-05地块（张江南区配套生活基地A6-05地块）和孙桥社区单元（部分）10-01地块（张江南区配套生活基地A7-01地块）。

街道西侧由北至南是黄浦花园、孙桥花苑小区，以及南至殷北路的孙桥小学，街道东侧由北至南则依次是孙桥公寓、菜市场、吴家宅37号楼以及东方社区信息苑。沿途可见农工商超市、华夏超市、工商银行、中国邮政、农业银行等生活配套。

沿勤政路向西走去，《东地产》记者就看到了孙桥社区单元（部分）08-01地块（张江南区配套生活基地A5-01地块）和张江南区配套生活基地A3-06地块。

这片成熟的区域，聚集着不少张江园区附近的租客。孙农路上一位房屋中介告诉记者，选择住在附近的租客有7成都是在张江附近上班的工薪阶层，也有一部分在静安区、徐汇区上班的年轻人，由于静安、徐汇等区域的房租太高而选择在这里租房。据了解，张江路上几个小区是当下这块区域租房人士选择的热点。川杨新苑小区的二居室户型是较受欢迎的房型之一，近来小区内50-70平方米的多套二居室月租价格都在4500-4700元之间。

嘉定新城的地铁盘

从张江南斜穿上海，是规划中的城市副中心嘉定新城。

沿双丁路向东步行不到500米便能在云谷路的路口看到一大片空地，这就是嘉定新城E17-1地块。



这幅租赁地块最大的优势是距离嘉定新城地铁站不到1000米，坐落于这样位置之上的住宅小区必将成为嘉定新城最核心的住宅之一，其价值本就不言而喻。

《东地产》记者调查了解到，嘉定新城地铁站附近租金不低。根据链家中介人员提供的情报来看，100多平方米的三居室租金就达到了5800元/月，最近成交的两房租金大多已经超过4500元/月。

产城融合的使命

目前，张江四幅租赁住房用地都已被上海张江（集团）有限公司以5000-6000元/平方米左右的楼板价收入囊中。与其他租赁住房地块不同的是，今后，这四幅地块之上的租赁住房可能更多将用作区域内的人才公寓。多年来，随着张江园区的不断建设，商业活动增加，整个园区发展壮大，并持续辐射周边，功能性正在不断提升。这些未来新增的人才公寓，将进一步完善园区多元化的功能，进而吸引更多、更优秀的年轻人才选择这个区域，加快整个区域的建设。

值得注意的是，嘉定新城地块被嘉定新城发展有限公司以4.2417亿元的挂牌底价摘得，楼板价5950元/平方米。



这个地块也肩负使命。作为上海在“十三五”期间供应的租赁住房的一部分，该地块建成的住宅，须优先为嘉定区内各类创新创业人才，嘉定区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群提供。房屋租金应在租赁管理要求中明确，并按照上海市租赁市场管理有关规定实施。租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平适时调整。

根据规划，嘉定新城将建设成为协同嘉昆太区域、对接上海市中心的综合性功能城区。面对这样的时代使命，嘉定新城的各项基础配套建设都在全面进行之中。此前，嘉定新城的出租房相对零散，房源品质也参差不齐。如今，上海嘉定新城发展有限公司率先拿下地块，将来，板块内租赁住房水平将得到提升，并吸引更多优秀人才入驻嘉定新城。作为楼市调控长效机制的重要组成部分，租赁住房供应后续如持续加大，将对整个嘉定新城的租房市场起到积极的作用。

行业人士认为，上述地块，尽管从一定程度上说价格不高，但是上海租赁市场每年只有3%左右的租金回报率，如何能够做到可持续发展，一般传统房企似乎并没有太成熟的经验，还是以观望为主。张江(集团)有限公司和嘉定新城发展有限公司作为国企，根据住建部等九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求，人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，因此最终拿下土地并没有太多的悬念。

按照“十三五”住房发展规划，上海在“十三五”期间预计供应的租赁住房总套数将高达约70万套，并积极从多渠道增加租赁住房供应以推进“购租并举”住房体系建设。

对于庞大的租赁市场，一切工作只是开了个头。

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