一个黑马房企的“平凡之路”...

弯道超车不仅是机遇，更是战略。...



这或许是2017年我参加的所有发布会中听的最认真的一次。

当然，其实每次发布会我都会认真的听，这次的“最认真”，并不是因为这个发布会有特色，而是我对这家开发商关注已久，却一直没参透他们的发展逻辑。而就是这次毫无保留的发布会，让我感知了祥生这家浙江房企的“平凡之路”。



其实，很多人应该和我一样，是不了解祥生的。在这次发布会上，祥生副总裁陈弘倪是这样介绍的：

“祥生地产，历经33年发展，在“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”的布局战略下，项目遍布50余城，土地累计储备逾千万方，连续8年蝉联中国房企百强，荣获中国房地产开发企业品牌价值50强、2017全国房企投资活力8强、中国房地产开发企业区域运营10强等多项殊荣。”



丁祖昱则用大数据向我们介绍了一个数字化祥生：

“作为中国房企50强中的黑马，祥生过去三年，销售额年复合增长率超100%，拿地积极、货值充沛，截至11月份祥生已新增778.9亿元货值，未来增长空间足够。从100亿规模做到了600多亿，祥生只用了三年时间，今年将登上全国房企36强；在浙江房企的销售排名中，不出意外，排名仅次于绿城。”



听完以上的内容，在小七的脑海中只有一个字：

在我们的脑海中，融创是这些年发展最快的企业，近几年增速十分迅猛，而祥生近几年每年超过100%的复合增长率，速度那也是杠杠的。

不知不觉中的增长，最可怕。

很多人也许会纳闷，这家房企是如何一夜之间爆红的。在这次发布会上，祥生地产总裁赵红卫和知名自媒体刘德科则为我们揭秘了这可怕增长背后的逻辑。



特色布局，弯道超车。祥生并没有跟随潮流快速的走进一二线城市。从下面的祥生布局图我们可以清晰的看到，祥生一直持续深耕三四线城市，因为这样的城市房地产才刚刚起步，品牌房企的进入，以标准化的产品实现了快速的降维打击，能够迅速占领市场。



迅速反应，高周转。一般房企拿下一块地，方案一改再改，半年之后才公布个案名，再半年确定方案。而祥生如果看中一块地，它会在拿地之前，就做好地块各方面的规划、强排方案、产品标准等，拿地之后的半年时间，这个楼盘都要卖掉一半以上。



在祥生内部，奉行「36710」定律——三个月开工，六个月开盘，首次开盘销售率达70%，10个月现金流回正。如果是已经进驻，并且充分熟悉的城市，祥生能做到「2579」——两个月开工，五个月开盘。 而在不久的将来，祥生的目标则是「1478」。



深耕三四线，做透小城市。一般房企在三四线城市拿地只是做1-2个代表项目即转战别的战场，因为在他们看来，布局更重要。而祥生则在进入一个城市之后，力求做深做透，不断提高市场占有率。



比如，上图是祥生分布的具体城市，从价格能级上就可以看出，其超过半数的都在房价还没过万的城市，但是单个城市祥生的业绩却成绩斐然，比如诸暨和泰兴，祥生的城市占有率非常之高。



很多房企在进入一个城市之前，会看一通市场数据，很多高库存城市，大型房企会果断放弃。而奇葩的是，有时候祥生更愿意去高库存的城市。对此，祥生集团副总裁俞国勤是这么解释的：

“库存高的城市，大部分产品是过时的，这座城市的居民已经太多年没有见过更新的产品了。但祥生来了，带来更新的房产品，能愁卖吗？”



一线产品，降维打击。小七的老家在泰州，也曾有幸去看了一下泰兴祥生的产品，无论从产品打造到示范区，所有的用材用料都和一线城市无异，而我们也知道泰兴的房价才8000左右而已。



诚然，相对于前十强的房企，祥生的产品也许并没有太多的优势。而在三四线那些地产刚起步的城市里，祥生研究每座城市的规划制度，预判地段与产品的动态价值符合曲线，用一二线城市的标准化产品来进入当地市场，这在当地市场无疑是一个轰动性的产品。用刘德科的话说，这是“将爱马仕的旗舰店开到了农村”。

在祥生看来，所有人都有住好房子的权利，并不是因为一二线房价高了，有比较了，开发商所打造的产品就必须优异，在三四线城市也有一群想改善品质生活的人，这其实就是祥生所要找的客户。

这也许是祥生窥探的趋势：一切流行都将城乡一体化。

从上面五位大咖的演讲中，我们其实可以清晰的发现祥生的发展心法，就是反其道而行之，颠覆旧思维，基于产品迭代的规模化快增长，让客户有更强烈的获得感，去库存高的城市、去新一轮城市化刚刚启动的城区深耕，同时保持在产品研发上的前沿创新力。

而这一套发展逻辑完全有悖于当下的主流房企发展模式，而也正是因为这种模式，祥生抓住了社会发展的大机遇，也就有了3年高增长的神话之举。

2018年，祥生目标突破千亿，再一次挑战伟大的超越，又将为我们带来何种全新的生长之道，小七十分期待。

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