这家2千亿房企告诉您，这样做地下车库，一年竟然能省几个亿

房地产开发过程中总会不可避免地发生无效成本，而地库是最容易产生无效成本的地方之一。...





房地产开发过程中总会不可避免地发生无效成本，而地库是最容易产生无效成本的地方之一。接下来，明源君将和大家分享保利技术研发中心在地库设计方面的研究成果，看看什么样的地库设计才能更好地坐实项目收益、奠定技术管控基础。

●   依据各地方停车位配建标准（或规划要点）进行配建车位计算，确定项目所需总车位数（查询地方相关规定）；

●   落实当地是否容许设置地上停车位，若容许，其上限比例多少；

●   落实当地是否容许子母车位、微型车位等非标车位布置及其折减系数；

●   落实各业态比例，如住宅、商业、办公等配建车位指标均不一样。一般情况下，严格控制地下车库面积规模，不随意做大。（注：当地车位售价高，或项目品质定位高，在各方论证后，可适当提高停车位配比）若实际建设车位较规划需配建车位多出较多，造成地库面积增加。

经统计：全国 60%以上地区规划部门允许5~20%的地上停车位。当可预期需求要远小于供给时，需充分应用此指标。

●  地上停车位的设置原则：优先商铺前设置停车位，再而小区周边设置停车位，最后在小区内部设置停车位。●  内部停车位设置注意事项：

1. 退让出核心景区，保证后期园林品质；

2. 注意消防要求（a.车位距离楼栋6m   b. 避开消防登高面）●  定义

微型车位：《车库建筑设计规范》（JGJ 100-2015）中规定，微型车外廊尺寸3.8m (长)x1.6m (宽)x1.8m (高)，换算当量为小型车的0.7倍。

子母车位：一般指的是可以停放两辆汽车但按照一个车位出售或核发一个权利证书的车位，不过只可以前后停放，其称谓是一种销售用语。●  常见问题

错误理解容许设置非标车位政策，大量布置非标停车位，导致“另类”降低停车效率。●  地下室轮廓尽量充分利用退缩条件，能地下一层满铺做足车位绝不多做一层地下室。●  地下室轮廓尽量趋向正方形，尽量避免窄长形。

●  地下室轮廓尽量方正，尽量避免大量斜边、锐角，过多折边，均会导致停车效率低下。应剔除无效空间的出现。●  地下室轮廓尽量与原有塔楼竖向构件重合。其中塔楼下部分空间是否全包进地下室存在争议。其优缺点比较如下：

●  基本模块划分●  基本模块分析●   模块应用

●  坡道模块分析

●  双行坡道模块分析

根据《车库建筑设计规范》（JGJ 100-2015）、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-2014）要求可适当减少坡道数量，并满足使用需要。地下车库的坡道的数量应以经济适用为原则。除地下车库出入口坡道外，其他楼层坡道的车道总数量应按根据楼层以下各层累计通行车辆数总数计算，无需每个楼层坡道及车道数量一致。地下车库的坡道的宽度如尺寸偏大，人为增加车库面积。满足规范及使用要求即可。

地下车库坡道的曲线坡度设计最大坡度12%，直线坡道最大坡度15%，曲线所占地下车库跨数明显大于直线坡道。

地下车库坡道的汽车最小转弯半径为6米，不要错误理解为是车道最小内径，否则会导致车道内径过大，相应增加增加车库面积。地下车库设计的先后原则应先平时后战时，车位及平面布置最优后再考虑人防平面。当地下室面积较大时，人防区域布置比较灵活。如地下室建筑面积为50000方，而人防应建面积为20000方时，人防区域应选在塔楼较多停车位较少的地方。

●  人防有较多的口部和设备用房需要比较多的空间，如果缺乏空闲位置将直接导致停车位损失；

●   人防地下室疏散宽度比原地下室消防疏散宽度大很多，如果没有较多的疏散宽度，唯一解决的办法就是加更多的楼梯，这样不单损失车位而且增加造价，对于多层地下室，如果人防地下室设于负二或者负三影响更甚。当人防面积较大，且地下室为多层地下室时，可以考虑是否叠层设计。

人防地下室布置的最大限制就是平时地下室的防火分区布置，所以当有人防功能配置的地下室，防火分区和人防分区需同时考虑。

地下车库的人防区与室外或非人防区的人防大门、人防掩蔽单元之间的人防分割墙、车道连通口的封堵板数量过多会造成成本增加。

合理的布置可以有效减少人防门数量，降低封堵板、分割墙长度，增加地下室通透性。所以充分考虑这些因素，是降低成本最有效的地方之一，有必要时可以适当调整停车位和车道流线。

●   充分利用坡道作为口部。●   地下车库的相连两个人员掩蔽单元，尽量共用一个室外出口，可减少室外楼梯。

●   严格控制设备房最大尺寸，避免无必要的机房面积浪费。●   充分利用车道下方无效空间。

可利用车道下方做消防水池（一般需要车道在塔楼旁边）。●   充分利用塔楼投影下的高度布置机房。

可利用塔楼投影下对空间不敏感的地方设置专用于地下防烟楼梯间加压送风用的加压机房，既可以节省地下室设备机房的面积，也避免了地下室防烟楼梯间加压机房。

●   风机房尽量布置在不能停车的“死角区域”。●   防火分区风机房尽量合用。

按防火规范要求，大于2000㎡的地下车库应设置机械排烟系统。排风风机兼作排烟风机。相邻防火分区的排风/排烟机房可合并设置于防火分区交界处，但不同防火分区的风机机房应分设排烟风机。机动车库和非机动车库的排烟机房应想法合并以节省风机房的面积。●  管线综合基本原则：

1.  合理排布，减少绕行和交叉；

2.  同类管线尽量归并路径，既美观，又可减少支吊架，同时也可减少交叉碰撞机会。

●   无梁楼盖管线综合原则：

1.  风管紧贴板底敷设，水管贴风管底敷设，桥架底边距板底350敷设；

2.  水管与风管、水管与桥架在不同高度敷设，无需绕行，可以减少水管管件；

3.  桥架与风管交叉时，宽度较小的管线从宽度大的线下方绕行；

4.  管线高度（包含风管底喷头）控制不大于650。

●   梁板结构管线综合原则：

1.  风管、水管、桥架均贴梁底敷设；

2.  管线与梁平行敷设时，距粱边保持400以上间距，以便其余管线从其上方绕行；

3.  水管与风管、桥架与风管交叉时，均从风管上方绕行；

4.  桥架与水管交叉时，宽度不大于400的桥架从水管上方绕行，桥架宽度大于400时，水管从桥架底绕行；喷淋支管均在桥架下方敷设，以减少绕行；

5.  管线高度（不含喷头）控制不大于500，包含喷头控制不大于550。最后总结一下，车库设计需遵循“先大后小，先车后辅”原则。根据实际情况分析利用这一原则，将有效提高停车效率，减少无效成本。本文转载自：POLY技术汇（ID：POLY-Technology），对原作者表示感谢。



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