【美国房产资讯】浅议美国加州房地产税

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无论您是来洛杉矶投资或定居，买卖地产找成薇，无“薇”不至一定“成”!热线电话：626-222-3050

在美国房产的所有者每年都要为他们的房产交税，另外在买卖或赠予的交易中还要缴纳联邦税和交易税。这些税在房地产交易中经常是首先考虑的因素。一个市(city)或一个县(county，通常几十个市组成一个县)最主要的财政来源是地产税，地产税是根据地产的价值而确定的税收，在加州每年缴纳两次，其他各州有不同缴纳地税的时间和次数。这种税也被称作从价税（从价税——根据财产的价值按比率确定的税），所以说地税是基于个人的承受能力而征收的，换句话说，既然有能力卖的起房自然也能付得起地税。

既然是从价税，价从何来，加州房地产税是以100%的买卖交易价格或公平的市场价格（哪个高按哪个）加上每年2%的增长为基数。也就是说市场价是由县里的估价员每年的评估而来，估价包括土地、建筑物以及用于商业活动的动产。

县估价员评估县和市的地产，只有一小部分的市自己估价，大部分是由县里专门的评价部门统一评估。也有部分地区是由县与市同时评估。通常除了政府所有的物业，商业物业的有形资产（不包括库存）是被征税的，而无形资产比如信誉、口碑、商业机会等不征税。县估价员估价，县管理委员会制定税率，县征收员征收地税。没有付清地税的房产征收员有权要求拍卖收缴地税，拍卖所得除缴纳地税外还有结余，退还给原业主。

加州地税税率制定涉及到加州13号议案，加州13号议案限制了地产税的税率不能超过1%，以1975年3月1日的市场价为基准，每年市场价递增按2%计算。如果有变动还是需要评估，比如装修扩建等，1975年以后兴建的房屋要加上累计到当年的市场价差值。不过不同的地区由于公众的投票表决税率有所不同，但迫于13号议案税率变化不大。

城市发展需要钱，于是一系列的五花八门的和地产税有关的特殊税就出现了，这些税在房产买卖中必须公开不得隐瞒。何为特殊税，特殊税是由市议会(city council)或县管理委员会(county board of Supervisors)确定经公投表决，为了特殊的市政建设而征收的税，例如修建道路、污水道、灌溉或雨水道等。

征收特殊税的办公室被称作特殊评估区委员会(Special Assessment District Board)，根据州法律任何自治市或县均可建立这样的委员会征收特殊税。就像一种规矩每个区会发行自己的债卷去资助那些建设和修缮，例如供水系统、停车场、路灯以及其他各种市政设施，同时区委员会征收所有土地上的特殊税来偿还通过债卷借来的钱。这样这些税就组成了一种土地上抵押权(Liens)直到付完，区委员会有权优先于其他私人抵押的拍卖，也就是说拍卖款首先偿还地产税和特殊税。

街道建设1911法案(Street Improvement Act of 1911)是一种特殊税，发展商只能通过此法案建设街道和污水系统，不能购置土地。

Melo-Roos Liens 是另一种形式的债卷，Mello-Roos Community Act (法案) 可以使市政府绕开加州13号议案的限制征收地税用于市政建设和维护，在地税账单中显示为一种特殊税。这对发展商是个福利，他们可以得到财务支持，市政府也不必担心13号议案的限制，同时如果发展商的项目出现问题，市政府也可合理合法拍卖他们的地产。

特殊税在房产买卖中必须公开不得隐瞒。

在加州地产税是可以转移，根据60号和90议案在以下情况中房主可以将13号议案中规定的基本地产税转移到新购房产中：

房主年龄在55岁以上；

在原有房产卖掉两年之内；

新购置房产价值等于或小于原有房产；

新房购置必须在同一县或被指定的县。

同时60号和90议案也允许“空穴”老人为了和自己的子女小家庭一起居住，以基本地税购买一处卧室多的大房产，不过仅此一次机会。

加州地产税还有一些豁免条款，房主自住房有$7000的估价免除，也就是估价减掉$7000为征税价，按1%计算免除仅仅$70。每年的三月一日是房主的主要居住房即可满足今年的免除条款，并且所有个人财产（动产）免除征税。对于老年人和残疾人可享受地税缓解法律条款，62岁以上（按一月一日计）年收入不足$12,000的老人以及残疾人均可为自住房申请当年（财政年度）的地税折扣，不管他们是业主还是租客，免除具体额度由每人具体情况确定。62岁以上年收入低于$24,000的或残疾的自住房主还可以申请延期付地产税，这个延期计划可以为他们提供一种选择，付全部还是付一部分的地产税，未付部分就会变成一个抵押权在房产上，事实上这个特殊的可缓解房主税务压力的抵押权通常一直持续到房主去世。

在加州任何一位在战争中服役的退伍军人均可享受$4000估价免除（限一栋征税房产），这个免除还适用于死去军人的遗孀、母亲或退休的父亲。对单身的退伍军人最高估价免除$5000，结婚的退伍军人$10,000，残疾的退伍军人可达$100,000。

在加州有些房地产是全部或部分免税的，所有联邦政府、州政府、县政府和市政府的财产全部免税。对于联邦政府来说是个巨大的利益，他们拥有45%的加州土地，东部的州就好很多，因为他们仅占有10%。租用政府土地并享有开采石油和天然气权利的承租人不享受免税。加州的自然公园州立公园的土地是免税的，农场里未成熟的庄稼、小果树、未成熟的木材和小葡萄藤50%免税。用于宗教、慈善、医疗或教育非营利机构是全部免税的。

如果有人认为他的地产估价不正确可以上诉到地产所在地的公平委员会（Board of Equalization，县地产评估上诉委员会），大多数县受理时间为每年的7月2日到8月26日之间。经过委员会考虑也许会降低估价，也许会提高估价或是从新评估。在一些小县，县管理委员会（County Board of Supervisors）替代了公平委员会受理上诉，而有些大的县专设有税务上诉委员会（Tax Appeals Board）。这些政府机构只是对单个地产的评估做出判定，没有决定税率的权利。

每年6月8日之前县地产税征收员会公布未付地税的地产，这也是该地产预拍卖的通知单。严格地说这只是一次警告（Book Sale），是一个为期五年赎回的开始。在五年之内地产税不能偿还，地产归政府暂时所有。拖欠包括地产税、利息、费用和罚款，如果业主不能一次付清，可以按五年分期付款。征收员会出具收据（Certificate of Redemption）用于证明地税已付。

如果五年之后地税没有付清地产归政府暂时所有并进入拍卖程序。自住房的房主将被驱逐，而商业物业的房客按租约继续居住，政府只是追讨所欠地税不能将物业据为己有。在公共拍卖会上只要没有卖出，原业主都可以偿还所欠赎回房产。县地税征收员在公开拍卖会上将地产卖给出价最高的买主，或是委托地产经纪人代理拍卖，最低起拍价由征收员制定并由县管理委员会批准认可。所有这样的拍卖会都是现金交易，不接受地产抵押贷款。购买者将得到一个地税拍卖转让契约，对于地税拍卖的地产大多数的产权保险公司会在一年以后提供产权保险。为避免意外购买者一般是通过法庭判决明确产权。比较常见的是地产经纪人的代理拍卖，经纪人（Listing Agent）通过网站公布信息和参观日（Open house），以及递交Offer的截至日期。买家可通过自己的经纪人（Selling Agent）填写Offer报价，也可直接委托Listing Agent 报价，经过Listing Agent 的汇集和县征收员的协商确认一家中标买家，随后在网上公布法庭开庭时间地点，在法庭上所有买家还有一次竞标机会，避免了暗箱操作。

在加州交易税（Documentary Transfer Tax）是房产交易时付的税，这个税率每个城市不同，有的城市没有这个税。所有您买卖房屋之前，要询问清楚。这个交易税一般由卖家承担，由过户公司（Escrow）在过户时扣除。根据加州法律交易税归县政府所有，在大多数地区县政府收集交易税并分一半给交易地产所在地的市政府。在县登记办公室（County recorder’s office）登记的交易税也说明了这个交易的结束，人们可以通过这些登记信息推算出原房产的交易价格。

联邦政府征收赠与和遗产税，生前的是赠与税（Federal Gift Tax），过世的是遗产税（Federal Estate Tax）。 生前赠与可以逃避遗产税，同时要避免赠与税，可以将财产每年赠与一部分。例如每年给女儿和儿子各房产的1/30，15年赠与完整栋房产。一个家庭（夫妇）将财产作为礼物赠与另外的个人，不管是动产还是不动产，超过一定额度将被征税。目前联邦赠与税法规定的额度是每年$11,000，这个数字每年递增。每一位美国居民都将被征收遗产税，和赠与税相似超过一定额度将被征税，2004年是$1,500,000，2006年是$2,000,000，逐年增加，也许是经济衰退的原因到2010年撤销了遗产税，2012年可能又回复了。加州政府自1982年6月8日废除了赠与税和遗产税至今，所以州政府不征收这两种税。

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成薇(英文名Cathy Cheng)：著名美国房地产专家、新浪财经专栏作家、加州州立大学电机学硕士，全球著名房地产公司 Remax 合伙人，美国华人总商会副会长。美国房地产Broker执照。近20年的房地产销售经验。连续多年获得全美名人榜，终身成就奖、全球传奇奖、最高蓝钻奖、总裁奖、白金奖、美国加州第一名顶尖华人奖等多项大奖。获得全美Remax 房地产经纪人第二名、全加州第一名，以及Remax全球华人销售冠军。

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