『经验分享』来谈谈明珠的学区房

 

(本文系千帆育儿网原创,转载请注明出处。)今年明珠A区没有招满,B区超额了,C不区清楚。A区历年有很多条子生...





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今年明珠A区没有招满,B区超额了,C不区清楚。A区历年有很多条子生(当然明珠的名声不好,所谓的条子生大部分也都是鸡血父母家的孩子,更多的快乐教育的条子生都去了福外)。今年A区条子进不去了,所以A区招不满了。所以调剂B区和C区的孩子去A区。

A区和C区的班级数量和每班的人数都大于B区,唯一可以解释的,是B区教学楼教室数量少,每个教室的面积比较小。 B区每班36人满员,4个班。A区和C区都是40多个人,5-6个班。所以,6个班的时候A区和C区的人数比是B区的将近两倍,5个班的时候人数大约是B区的1.6倍左右,加上A区条子生多(这里可以理解为条子生的平均水平高于地段生),所以A区去名校的人数肯定比B区多不少,翻番也是正常的(所以不能因为这个说A区比B区好,也有人说去年B区平均成绩最好)。C区比B区多也是正常的。另外,据说A区的数学上的比B区上得更深一些。

但情况在变化。

C区基本都是以自主为主,大户型,所以房产换手率不高。 C区对口小区:金色里程966户,新里程1600户,和合苑1500户左右,东方滨港园460户,合计4530户左右。

A区出来的房子也不多,所以换手率也不是很高。另外A区的交通情况不好,不是很适合挂户口开车接送(附近租房子可以)。A区对口小区:朱家滩小区

350户,泉东小区 560户,开发浦东 800户,东欣高层 1000户(估计),繁荣昌盛 832户,东明广场 500户(估计),华飞公寓 520户,合计4560户左右。

B区基本都是小户型,大部分是30多平米的一室户,总价低,加上房价低估(相对于明珠学区这个名字来说,潍坊的房价真都是低估太多了),所以最近几年房子换手率比较高,而近几年买进去的,基本都是为了小孩读书才买的(大部分都是每天接送,或者附近再租房子)。B区对口小区:9村2264户, 10村(一小区)1178户,10村(二小区)800户左右(估的),六村960户,七村760户,合计约6000户。

由此可见,明珠A区和C区,对口户数少,小户型少,换手率低,招生人数多,而B区对口户数最多,小房型多,换手率高,但招生人数之只有A区和C区的60-70%。原因是,潍坊小学关闭后,原属于潍坊小学的学区,六村七村并入了明珠B区,5村等并入了浦师附小。

以B区为例,假如这6000户里面,有一半的户数,即3000户,房子是不卖的。剩下的3000户,按平均持有期10年来算,每年成交300套,而这300套,至少有90%是为了小孩上学才买的,这样以后对应的每年上学的学生数量在270名左右,这270名仅仅是新买学区房的学生数量,还不包括另外3000户里面的小孩,以及二胎的数量,所以实际人数肯定会超过300名。

据说去年B区140多个名额没有招满,还有少数条子生进来,但今年已经超额30多个(也有说法是超过40多个),这个现象肯定会一年比一年严重,一方面,户籍出生人数逐渐增加,更主要的原因是,买学区房的比例越来越高。

所以,明珠B的对口入学人数,很快会达到和超过300,超过现在接收能力的2倍。到时候的解决方法有四个:

方法一,增加5年1娃,户口年限排队,父母亲产证名字等条款;

方法二,B区扩招,增加班级数量,重新启用潍坊小学的教室,作为B的分部,比如4-5年级的搬到潍坊小学的教室;

方法三,重新启用潍坊小学,将六村、七村甚至10寸的二小区,都划归潍坊小学的学区,明珠B仅对口9村和10村一小区(9村和10村一小区都在崂山路东面,户数超过3400户,并且学区房比例高);

方法四,摇号。

个人觉得,前两种方案的可能性比较大一些。但是,如果马路对面的浦明师范的入学人数也铺出来了怎么办?如果这样的话,我觉得重启潍坊小学的可能性变大了,可能的学区划分是六村七村加现在浦明的一部分居委会,比如三村或者五村。毕竟2018年的入学人数,相对于2013要翻番,到时候所有小学都满了,统筹到哪里去呢?

虽然说,还有很多B区的小孩,产证或者户主是爷爷奶奶的,但是具体多少无法考证。所以,如果要保险的话,买明珠B区的,要保证父母产证和户主,五年一娃,小孩户口满4年,只买9村和10村;买A区和C区的,父母产证和户主,五年一娃,小孩户口满3年。

不是说不满足上面条件就肯定不能上,但会有比较大的风险。虽然明珠学区房价格被严重低估,但要是买了上不了,损失就大了。

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