稳一点,更好!--论新一轮房产潮

 

“楼市那么火,我也来一把“。但是MsSang觉得,还是合理配置资产,稳稳的投资吧!...



2016年以来,尤其是近几个月,南京的楼市太火了,抢购的热潮从河西延伸到江北再到江宁,导致“一房难求”,“房荒”严重。各大楼盘竞相加推新房源,誓要在抢购潮中完成一次性去库存的长久愿望。

Ms Sang妈妈群里的众多好友都加入到抢房大战中,一位年轻的妈妈在抢房大战落败后潸然泪下,另一位群友让年迈的双亲连夜排队购号….

看到这一幕幕的抢房大战,Ms Sang不禁要给各位朋友们提个醒,尤其是会冲动消费的女性朋友们。

从家庭财富规划的角度看(除了自住的房产,不考虑到整体可规划财富中来)家庭的总体财富用于投资于房地产的比例不应该超过20%。原因有以下几点:

第一,  房地产的流动性差。流动性指的是资产能否在任何需要的时候,以合理的价格(不出现太大损失下)实现变现。房地产作为投资资产的流动性远低于股票,债券,及货币类投资品种。

第二,  房地产交易的税费高。

销售方式转让方需缴纳的税费
增值税

购买不足2年的住房对外销售

销售额÷(1+5%)×5%

购买2年以上(含2年)的住房对外销售

免征

个人所得税

能够提供完整、准确的房屋原值凭证

交易价格(不含增值税)减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金(不含本次交易的增值税)和有关合理费用后差额缴纳,20%税率

不能提供完整、准确的房屋原值凭证

1%征收率

自用5年以上并且是家庭唯一生活用房

免征

土地增值税

销售住房

暂免征收

印花税

销售住房

暂免征收

城市维护建设税

需要缴纳增值税的情况下

按实际缴纳的增值税税额计征,税率分别为7%、5%、1%

教育费附加

需要缴纳增值税的情况下

按实际缴纳的增值税税额计征,税率为3%

地方教育附加

需要缴纳增值税的情况下

按实际缴纳的增值税税额计征,税率为2%

第三,  房地产价格的波动大,投资风险高。作为周期性资产的房产,受宏观经济及政策影响极大,另外房地产价格还受地域,供给等多方面因素影响。尽管今年1月到四月新房成交价格已经累计环比上涨了10.83%,二手房累计环比上涨11.75%,但是从下图数据可以看到房地产作为周期性投资产品的波动性,尤其是2014年,二线城市累计下跌4.87%。(数据来源:CREIS中指数据fdc.fang.com ), 

近期高频数据显示,宏观经济层面上,2016年,宏观经济持续下滑是大概率事件。预计中国经济将呈现短期W型,长期L型增长态势。房产价格往往和经济增长成正比,此轮没有经济增长支持的房价走高,风险不言而喻。政策层面上,维持市场稳定将是2016年房地产政策基调。对于一线城市和部分需求热点二线城市,将继续实行限购政策,甚至后期将继续出台相关政策,抑制房价涨幅过高。

从下图中我们可以看到,4月份尽管二三线商品房销售仍呈上升态势,但一线城市已出现回调。



对于供给侧改革去库存及房产政策放松推升的这一轮房产价格上涨还能持续多久,值得每个投资者在掷下真金白银钱审慎思考!

尤其是Ms Sang 关注的各位女强人,女主妇们,尽管千金散尽还复来,但是我们还是要优化资产配置,按照Ms Sang 上篇说到的金字塔投资结构先进行稳稳的投资,在保证可以长期维持我们现有生活状态之后再追求高风险的投资,比如房地产,才是上策!


    关注 微文阅读推荐


微信扫一扫关注公众号

0 个评论

要回复文章请先登录注册