彭子瑄：北大黄埔企业家是未来成功的实践者

方正证券副总裁、中国民族证券副总裁彭子瑄博士认为，北大黄埔的企业家都是经过千辛万苦打拼后成功的企业家，但大家仍然能够走进北大黄埔的课堂一起学习交流，表明大家不只满足于过往成功的喜悦，更是向往未来成功的实践者。...









4月16日-18日，北大黄埔“地产与金融”课程在洛阳顺利举行。方正证券副总裁、中国民族证券副总裁彭子瑄博士为同学们讲解了《资产证券化业务之与地产业合作机会探讨》的课程，并与同学们进行了互动交流。

彭子瑄博士指出，我国经济经历30年的高速发展后，正在从粗犷型发展模式向精细化管理方向转变，促使产业进行升级转型是关键。未来几十年，通货膨胀在所难免。而房子不仅具有居住功能，还具有保值增值的附加功能，核心地段的房子更是最具保值增值功能的资产之一。

彭子瑄博士认为，北大黄埔的企业家都是经过千辛万苦打拼后成功的企业家，但大家仍然能够走进北大黄埔的课堂一起学习交流，表明大家不只满足于过往成功的喜悦，更是向往未来成功的实践者。大家应该结合国家政策导向，通过智慧创新，拓宽增值服务，把房地产附加值功能挖掘出来，引领房地产行业未来发展。

彭子瑄博士认为，市场经济发展到一定阶段必然产生并购重组的浪潮，我们国家要走向国际市场，这个趋势是必然的。预计未来5-10年，将是中国资本市场大量并购重组的新时代。北大黄埔的企业家可以选择性地参与（要根据社会的需要，不要盲目），通过创新，提前优化企业的技术、资产、团队等资源，融合到并购重组的新一轮变革中，完成从重资产向轻资产的业务模式的转变。



附文

一、国内资产证券化发展现状

资产证券化（ABS）是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。我国资产证券化有四种发行模式，包括信贷资产证券化、企业资产证券化、资产支持票据（ABN）、保险资产管理公司项目资产支持计划，分别由银监会、证监会、交易商协会、保监会等单位监管。

自2014年起，我国资产证券化市场呈现爆发式增长，近两年共发行各类产品逾9000亿元，是前9年发行总量的6倍多，市场规模较2013年末增长了15倍。从产品结构看，信贷ABS始终占较大比重，值得注意的是，2015年交易所证券化产品发行增速较快，规模明显扩大。

2015年我国资产证券化市场主要的债项都集中在AA+及以上，AA+以下的评级仅为92支。各评级机构中，中诚信证券评估参与的细分债项评级占到市场债项的33.72%，联合评级占30.79%，大公国际占17.30%。

二、基础资产的分类与基本要求

基础资产的分类

基础资产包括银行金融机构信贷资产、企业债权、企业收益权、不动产资产、资产支持票据等。

银行金融机构信贷资产——银行类金融机构持有的信贷债权资产，包括各类金融机构的住房抵押贷款、汽车销售贷款、个人消费贷款、商业地产抵押贷款、企业贷款、不良贷款、住房公积金贷款、信用卡应收账款等。

企业债权——非金融机构/企业在成产经营过程中形成的各类债权，包括保理应收款、企业应收款、小额贷款、融资融券债权、股票质押回购债权、委托贷款、信托收益权等。

企业收益权——非金融机构/企业因过去的生产经营投入而形成的未来可以带来收益的各项收益权，包括楼宇/汽车/设备/飞机/交通工具/机械租赁收益权、市政水电气/公用基础设施收费权、路桥/经营场所收益权、票款收益权、ppp收益权等。

不动产资产——包括各类商业地产、工业地产、保障房、养老地产和医疗地产，即各类公募/私募reits产品。

基础资产的基本要求

1.构成独立、产权清晰的资产：要求在法律上能够准确、清晰地对财产权范围予以界定，没有抵押、质押等限制性权利的财产权，权利的实现无须依赖于其他财产或财产权利。

2.可合法、有效转让：要求资产本身可以合法、有效的转让，满足资产证券化的“真实出售”目的。

3.现金流稳定、可预测：要求基础资产能产生出稳定、可预测的现金流。

基础资产的筛选标准

基金业协会《负面清单指引》里列明的重点标的基础资产是不能够资产证券化的，包括以地方政府为直接或间接债务人的基础资产；以地方融资平台公司为债务人的基础资产；矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有较大不确定性的资产；两种特殊情况下产生的与不动产相关的基础资产；不能直接产生现金流（如提单、仓单、产权证书等）；法律界定及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合；违反相关法律法规或政策规定的资产；最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产。

列入负面清单的“两种特殊情况下产生的与不动产相关的基础资产”是指中国证券基金业协会于2014年12月24日发布的《资产证券化业务基础资产负面清单指引》中明确列明的如下两种情形：

1.因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权；

2.待开发或在建占比超过 10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。

三、房地产金融服务相关政策

1.2016年3月《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》关于“促进房地产市场健康发展”中规定“优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。”

2.2015年4月《财政部、国土资源部、住房城乡建设部等关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》（财综[2015]15号）第六条规定：“（五）持以未来收益覆盖融资本息的公共租赁住房资产发行房地产投资信托基金（REITs），探索建立以市场机制为基础、可持续的公共租赁住房投融资模式。”

3.2015年1月《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）规定：“（六）积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。”

4.2014年9月发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》规定 “四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。”

5.2014年5月《中国证券监督管理委员会关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》（证监发[2014]37号）（六）推动资产管理业务发展。证券经营机构要创新和改进资产管理业务流程，提升产品销售、产品设计、投资运作、售后服务等环节的专业水平。符合条件的证券经营机构可以开发跨境跨市场、覆盖不同资产类别、采取多元化投资策略和差异化收费结构与收费水平的产品。研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系及相应的产品运作模式和方案。拓宽集合资产管理计划投资范围，允许投资于未通过证券交易所转让的股权、债权及其他财产权利。

6.2014年1月《中国保险监督管理委员会关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》（保监发[2014]13号）规定了保险机构的五大类可投资品种包括“　四、不动产类资产：境内品种主要包括不动产、基础设施投资计划、不动产投资计划、不动产类保险资产管理产品及其他不动产相关金融产品等，境外品种主要包括商业不动产、办公不动产和房地产信托投资基金（REITs），以及其他经中国保监会认定属于此类的工具或产品。”

7.2008年12月《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（ 国办发[2008]131号）规定“（七）支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。”

四、未来的业务机会

大方向：优化住房供给结构，促平衡，保平稳。

适度增加用地规模。稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。

积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。（本文为彭子瑄老师在北大黄埔2016年4月洛阳课程授课内容。）

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