阳光城“染红”的想象

阳光城3500亿目标下的手术疗法...



乐居财经 陈翠

传言被紧急买断的吴建斌新作《我在碧桂园的1000天》里，将碧桂园（02007.HK）“染红”——引入平安集团入股的手法或许也有可能会在阳光城（000671.SZ）身上出现。

3月13日，阳光城宣布，执行副总裁吴建斌亲自带队与平安信托签署战略合作框架协议，双方拟就房地产项目投资、新型产业方向及其他资本项下投资开展合作，预计在2年内完成360亿资金合作规模。

所谓“染红”，吴建斌在《我在碧桂园的1000天》解释，此泛指一家民企背景的上市公司邀请一家国企背景公司进行财务投资的行动。

在进入碧桂园不到一年，吴建斌即提出让碧桂园“染红”的想法，原因之一是民企背景的房地产公司融资成本远不及国企。

当时，碧桂园急于扩张、融资，对融资成本没有太高的要求，甚至有人说，杨国强并不在乎融资成本高低，关键是能借到钱；而吴建斌对于融资有一个必须坚持的基本原则——融资时，一定要关注融资成本是多少，如果融资成本高过投资回报率，这样的钱就不能用。

在吴建斌建议“想法设法改变下颜色”后，杨国强答应在保险业或银行业里寻找财务投资者。根据吴建斌的回忆，2015年1月中旬，杨国强带队在上海约见平安集团马明哲董事长及其团队，当时，双方只谈了一般性合作事宜，包括金融网点、不动产、OTO、保险业务等。再过不到三个月，碧桂园即成功引入平安集团作为战略投资者，募得资金约63亿港元。

据地产K线查询，这一事件确实存在，2015年4月1日晚间，碧桂园曾公告确认将引入中国平安附属公司中国平安人寿股权投资。其中，中国平安人寿已同意以认购价每股2.816港元认购公司22.36亿股新股份，禁售期1年，涉资62.97亿港元；在认购完成后，中国平安透过中国平安人寿持有碧桂园经认购事项扩大后已发行股本的约9.90%，成为碧桂园第二大股东。

吴建斌在《我在碧桂园的1000天》记载说，最初在1月中旬未能促成股权合作一事是因为时机尚未成熟。如今，吴建斌带队令阳光城与平安信托于房地产项目投资等领域开展初步合作，未来进一步“染红”也似乎并非完全没有可能性。

目前，关于该合作阳光城的表述是，平安信托具有良好的资金募集和卓越的房地产机构投资能力，并在金融产品创新方面具有优势，本次合作将进一步提升公司的整体资金配套能力，更加开拓公司合作渠道及方式，有利于推进公司发展，提高资金使用效率。事实上，如今的阳光城与4年前的碧桂园的高相似度，就已经决定吴建斌在阳光城身上的举措必然与当年碧桂园的类似。

四年前，即2013年，碧桂园成功进入千亿军团，而跨入一个新阶梯时即意味着各方面都要进一步调整，例如财务结构。当时，碧桂园的融资成本、负债水平等方面都不是特别理想，在这样的条件下，规模又必须继续高速增长。因此，吴建斌在加入碧桂园后，即提出首要工作之一是降低负债率，方式除了染红，更多是推进融资多元化。

吴建斌的方式颇为有效，碧桂园的加权平均借贷成本由2013年的7.34%下降至2014年的7.16%，并在2015年进一步下降为6.20%；与此同时碧桂园的净借贷比率情况也有了改善，2013年还为64.3%，随后三年则处于60%上下水平。

回过头看阳光城，2017年克而瑞房企销售榜单中，阳光城以915.3亿排行第19位，正是即将上升到一个新台阶的阶段；据媒体报道指，阳光城未来三年，计划全口径统计下的保底销售安排是1500亿元、2500亿元与3500亿元，这意味未来两年阳光城销售增长率要高于60%以上；而同时，目前阳光城的高负债等财务状况也正为外界所担忧。

业内机构报告指，截止2017年3季度，阳光城的净负债率水平已高达281%,与2016年底相比上升24个百分点。而据地产K线查询，阳光城的资产负债率也正呈现上升趋势，2015年底为80.42%，2016年中期为82.61%，2016年底为84.29%，2017年中期为86.55%；融资成本方面， 2017年中期阳光城的数据为7.14%，比2016年的7.35%有所降低，但也仍然有着调整空间。

刚刚上任时，吴建斌表示，阳光城需要做一些资产结构、融资方式甚至配合战略布局的调整，他当时说：“这对我们来讲，难度很大，具有挑战性，但也并非死结。”吴建斌给自己定下一些目标，融资成本降到6%左右，净负债率最终降至70%。

他上任近一年时间，阳光城优化财务动作明显，利用中期票据、资产证券化、永续债等方式各种进行融资。仅根据已报道的新闻大致推算，目前阳光城拟融资（或已融资）金额就已达到400亿以上。

调整融资结构下，吴建斌还在阳光城开发节奏和成本控制等方面进行调整，增加“短平快”的快周转项目，确保项目在8个月内完成现金流回正；在理想条件下，这均能令阳光城产生更多资金支撑其现今提出的“全地域”战略——即围绕原有的区域辐射布局，多点开花，早前朱荣斌指阳光城已正在计划进入包括重庆、粤东、粤西、天津、河北、昆明、贵阳等地。

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