你抓住时代脉络了吗?我们为什么也投资物流地产

 

随着行业竞争加剧、综合成本上升,传统物流地产仅依靠单纯的物业出租获得租金收入很难实现较高的投资回报。越来越多...



随着行业竞争加剧、综合成本上升,传统物流地产仅依靠单纯的物业出租获得租金收入很难实现较高的投资回报。越来越多的物流地产参与者开始摸索新的利润增长点,为客户提供增值服务产品,或以不动产为载体实现物流产业链上下游资源的整合。逐步演变成现代物流地产,业务范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。

从投资的角度看,虽然物流地产的本质仍是不动产,但已与商业地产类似,投资者必须要考虑到基于不动产的业态构建及升级,挖掘并发挥物流地产更深层次的产业整合价值。

根据世邦魏理仕2017年的统计数据,一线城市二手房租金回报率分别在2%左右,商业写字楼在5%左右,而目前一线城市物流地产投资净回报率在6.5%~7.0%左右,高端物流地产的回报率可达8.0%,明显高于住宅地产和商业地产。
需求集中化:电商与新零售业态是主要驱动力
电商行业逐渐成长为仓储市场的主力租户,在未来很长一段时间里需求量仍然很高,同时实现新零售的重要手段就是现代化物流设施,其旨在重构“人、货、场”关系,如何满足这二者的满足则是物流地产发展的关键。世邦魏理仕的数据显示,2017年50%以上的新增高标仓库租赁需求来自于电商及其为其提供外包服务的第三方物流企业。
平台转变:从“包租婆“到产业链整合
传统物流地产盈利模式过于单调,只靠收租金。现代物流地产的发展方向是以信息化、智能化的物流园区为核心构建区域产业集群,并通过产业链上下游的有机联动实现资本与产业的良性循环。
智能仓储:从概念到实践
仓库硬件设备的发展可显著提升物流仓储的运营效率,节约运营成本。亚马逊智能物流仓储系统,自动化立体仓库、智能分拣机器人等黑科技,曾对外开放惊艳了世人。智能仓储前期投入成本较高,从概念到实践的转化还需要一段时间。
Homeplus Hub, South Korea
物流设施位于 韩国Ansung 市Wongkok 物流园区内,首尔以南60公里。资产是现代建筑,是一个工业综合体,有稳定的就业基础做保障。
Casey Central, Melbourne
Casey Central是一个位于墨尔本 CBD 以东约28715平方米的超级大购物中心。当地最大的零售商沃尔沃斯承诺20年租约。
(以上两图:寶鉅的地产基金投资标的)
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资本角度看物流地产


目前主要参与者资金来源大概的变化趋势:

从最早的外资系的美元基金到开发商系和电商系的自有资金,再到保险资金,目前部分私募基金、信托等机构也在蠢蠢欲动

物流地产具有投资期限长、地域性强、变现能力差等一系列特征,与住宅、写字楼、酒店等不动产有较大的区别,习惯了“短平快”的住宅项目的信托、私募股权基金等机构可能很难接受。
股权形式参与是契机

在期限可以匹配的情况下,物流仓储具有稳定的租金收入,是非常优质的投资标的。同时,资金方还可以通过对物流地产项目的股权投资,进一步匹配产业链上下游企业的融资需求,实现投贷联动。
地产基金最合适


物流地产具有长期、稳定租金收入,是发行地产基金最合适的基础资产之一。数据显示,在国外商业地产基金产品中,几乎近半的规模投向了工业地产,尤其物流地产。而像普洛斯、嘉民、安博、丰树等物流地产商均依靠地产基金的支持,实现了自身业务的快速扩张。


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