导刊重磅发布！在这里读懂地产+产业、特色小镇！

100年后还有特色小镇吗？...



ESF|地产峰会

1月22日

今日，于2018年1月22日举行的“2018 ’第六届未来城市可持续发展论坛暨第十四届中国地产经济主流峰会”两场分论坛嘉宾发言正式对外公布，在这里，领略行家智慧，读懂地产+产业，读懂特色小镇！互动论坛一

主题：新时代 新机遇 新战略

特邀主持人

江  浩：广州现代城市更新产业发展中心执行院长

互动嘉宾

陈光明：广东富港投资集团有限公司总裁

余炳焕：广东森岛集团副总裁

陈晓宇：AIM亚美设计集团董事长、总建筑师

盛宇宏：汉森伯盛国际设计集团总建筑师、董事长

许成汉：广东省建筑设计研究院深圳分院副院长

朱益霞：广州广日电梯工业有限公司总经理

柳朝阳：将军企业集团董事长、将军企业商学院院长今天互动论坛的主题是“新”。在新时代我们会有怎样的新机遇和新战略？我们在此与大家分享广州在关于“地产+产业”方面实施路径的探索，结合广州现代城市更新产业发展中心这几年的工作与大家进行一些分享和思考。

新时代下，城市更新和产业转型紧密互动。新时代特征有两点：一个是城市更新，一个是产业转型。“地产+产业”在广州既有需求又有实施路径：广州有一批传统的地产商正寻求转型。因此，在广州“地产+产业”有着巨大诉求。除此以外，广州也有很好的办法和路径促进产业发展。

另外，传统地产人不禁要问，“讲产业变化，做产业事，赚产业钱，还是地产人吗？”其实，房地产已经全面变成“房+地+产”三位一体。房企分工精细化，拿地更谋略化。土地到底怎么用，不能只有“住”的功能；产业“运营化”——现在很多项目越来越讲究运营了，产品做成“慢消品”；供地“多元化”，地产公司正在加速联姻，拆分、并购和转型。地产公司这几年也正在加速地产与产业的联姻。地产公司之间的拆分、并购和转型变得更加重要。

从现在开始，真的是进入新时代了。新时代的标志是产业时代，而产业时代更多是将城市更新和城市转型相结合。在这样的环境下，衡量项目优劣的标准不再是规模，而是特色。

在这个过程中，广州的“产业”和“地产”亟待整合。产业地产商需要找到好的载体，进行“有内容”的开发。我对广州特别有信心，相信广州会出很棒的产业地产项目，广州不缺资源和资金，目前也已经有很多项目在进行优化与整合。富港集团主要业务是打造城市综合体系列，在广东已有十个综合体项目。我们从2005年到目前为止，已经进化出第三、第四代产品。产品创新和消费者需求发掘这两方面，是综合体的一个出路。

我们的经验是，搞购物中心就是要抓住“女性”和“儿童”两个群体的需求。我们更侧重于消费群体的构成，在餐饮、娱乐、购物三个方面是30：30：30的比例构成，特别是加大了餐饮的体验消费。原来我们很多百货，现在基本上购物中心把百货的面积缩小了，做成更多的儿童的体验区。我们研发了更多关于家庭消费的产品，例如早教。并且把一些博物馆，一些文化、演出活动，都放入购物中心里面。

另外，“租售并举”也是购物中心转型中的新机遇——可以和一些住宅项目的发展商合作，甚至可以与村民的宅基地合作经营开发。在与村民宅基地合作的时候，不仅仅是建房，更要看重经营，为他们创造更多的收益。这是商业地产在新的时代下我们做的一些探索和思考。广州是千年商都，传统的专业市场超过2300多个。汪洋副总理在广东时，已经提出广东实施制造业和市场融合，国内外市场采购的产业升级意见。广东省择优推出12个不同行业的龙头市场和商圈，成立国际采购中心，这是广东房地产行业，实施市场和产业融合、产业活化的案例做法；文德路是传统的文化街，森岛集团深耕文化地产，作出有益的尝试，取得成果！

推动商业与文化、商业与艺术、商业与产业的结合，形成东方文德人文生活的地标，聚集国家版权贸易产业园区、教育美学、多功能拍卖厅、画廊展示，饮食文化的综合业态，落地多层次文化载体，东方文德文化mall雏形已形成，成为广州传统中轴线上的文化地标项目，这是传统文化产业活化的有益探索。

作为广东森岛集团深耕文化地产又一匠心之作，森岛湖传承了东方文德的文化底蕴，有汉森伯盛、怡景园林、中建二局等一批勇于创新的合作伙伴，森岛湖已成为花都新地标上品牌项目，文化和艺术筑家的形象深入人心。身处设计一线，深深地感受到商业设计不断地推陈出新。现在的商业中心已经不再是人们单纯进行购物的场所。它和很多的社交、游乐活动结合在一起。

在这方面我们有一个案例——金沙洲的新港城项目。在这个案子里，我们在屋顶上加入一个摩天轮。这个设计包含了不少突破，大家从中可以看到商业综合体是需要不停地推陈出新，而设计总是为我们的城市生活带来新的改变。

另外，我们留意到另一个新趋势——旧改。我们在佛山也做过一个相关的案子，叫东方新天地。项目位处在一个旧街区里面，既要保持原来的旧骑楼的风貌，又要融入现代的购物环境。这样新旧的对比与碰撞为城市创造出新的发展空间——把新的产业和业态融进去的同时，也把人群留在里面。在新形势下，作为设计师和设计公司应该有紧迫感，为客户创造更高的附加值。我认为设计上每个“点”都可以据新的需求作出创新，这样的“点”连成线和面就容易带来更高的附加值。

要不断提升针对新的市场进行专业研发的能力。我们把养老、产业地产、酒店、文旅，还有商业地产等部门，组建一个模块化的专业的团队，不断地进行研发。同时也和全国，全世界的产品进行对标。专业的人做专业的事情，只有这样，才能在那个领域里面有一个发言权，这是一个发展的方向。

勇于学习，放下身段，学会共同分享。我们未来面对的客户，可能是全世界最大量的受过高等教育的人口。包括新的产业变化，新的科技想人工智能，都带来很多新知识。只有不断去尝试和研究新事物，才能让设计不断地走在时代的前列。

设计师更应注重分享合作的理念。过去的5年时间里面，广州的设计界很团结，整体的实力和市场在提升。我们需要做的是把整个广州的设计水平提升到能和全国甚至世界去竞争。而创建一个友好、公平、的行业环境，这也是我们共同努力的方向。目前“房住不炒”的大背景，实际上给设计师提供了一个很好的环境，让设计师能够回归到房子居住特性的研究，让大家有精力研究怎么样造一个好房子。

今天和大家分享的是我们对于居住特性的一些新的应用场景。我们在知识城的项目，就是运用新的结构模式去预设人随着家庭结构的变化对于房子会有哪些不同的需求。

通过运用我们新的结构模式，居住者能很简单地对房子进行装修改造，从而满足这些多元化的居住需求。

不同类型的建筑的使用的特性是我们设计师应该花大精力创新和研究的，也希望在未来能够有更大的突破。在新的发展形势下，房地产开发企业和相关配套企业，都在采用创新驱动的战略，抓住市场的新机遇。

2017年对于实体制造业而言是不容易的。实体制造业经历了原材料、环保成本、人工成本的大幅上涨，也经历了严酷的市场竞争。但是，实体制造业中的工匠精神，是我们整个国家的支撑。中国制造是不是强，关键看实体制造企业是不是坚持工匠精神。

除了坚持工匠精神，打造健康的产业链生态，是房地产开发企业和相关配套企业的使命。如何去实现这种健康生态？在供给侧改革的背景下，作为房地产行业也好，产业配套链也好，都不断地进行创新驱动。智能时代已经到来，我们也作好准备迎接智能制造。广日电梯从智能产品——提升客户的体验，智能生产——提高我们的生产效率和提高产品质量和智能服务——让客户能高效和快速地体验到服务，这三个方面打造智能制造。将军企业目前产能大概有1亿平方米左右，连续5年获得了中国十大陶瓷品牌。站在我们这个行业的角度，去看“创新”，确实有一番感慨。现在陶瓷产品的更新迭代特别快：从以前几年才有一些新产品研发，到现在每年都研发上百款的产品。房地产行业对于下游的产业的要求也越来越高。除了保证产品的高品质，如何通过产品设计创新提升整体空间美感也成为我们的必修课。

从这个角度来看的话，创新确实是一个大的趋势，不创新就会逐步地被市场淘汰。另外值得注意的是，现在的消费市场里面，二次升级消费占了一定份额，而且这个份额也在持续增长。这对我们而言是挑战，也是机遇！我希望整个房地产，包括我们配套的企业未来会在新的创造的领域越走越好，更上一层楼。互动论坛二

主题：特色小镇可持续发展与创新战略

特邀主持人

盖天佐：《房地产导刊》首席分析师、大好机构董事长

互动嘉宾

黎庆文：戴德梁行华中区董事总经理

袁    颖：景森设计股份有限公司董事长

彭    涛：GVL怡境国际设计集团执行董事、总裁

陈宏良：天萌国际设计集团联合创始人、总建筑师

范文峰：广州市纬纶国际建筑设计有限公司董事长、总建筑师

周颖舟：旺地发展顾问董事长

盖天佐：本次互动论坛的主题是“特色小镇”。特色小镇是以四大元素为主的：产、城、人、文。产业植入上始终有误区。产业要特而强，要聚而合。遗憾的是，很多特色小镇并没有产业引入，或者是本身虽然有产业内容，却苦于不能精准地发掘及发扬.

今天这个互动论坛既是讨论，也是和台下的地产企业作另一种形式的对话与交流。让大家倾听我们对于特色小镇的理解。中国文明史起源于农耕文明。如果我们在城市发展多到一定程度的时候，不会反哺乡村的话，是舍本逐末。一个设计师不但要画图纸，首先应该是一个整合者，必须要把基于乡村的这一块土地里面的一些资源进行整合，把它和乡村进行合理地嫁接，把这样的东西传递下去以后，才有可能让乡村真正地活化起来。乡村有我们内心最向往的一个东西，就是习总书记说的“乡愁”。

对于特色小镇，首先是产业，产业应该是多产业融合的一个模型，单一产业没有办法存活。第二，要进行顶层设计，要找到资本的进出的通道。特色小镇的设计不一定花大价钱，只要用好在地的资源，可以用小投入，做大文章。

这个方面我们有多年研究，有一套完整的理论体系。我大概说一下理论框架，即：三创、四定、两导入、一闭环。以创意的手段构建一种新的生活方式；定时、定量、定价、定地；导入产业化的思维，以及导入互联网+金融的思维；最后形成产业生态的闭环，这个东西我大概研究了六七年，希望对大家有帮助。“特色小镇”的发展为何碰到困难？很多的特色小镇没有现金流的流入，不能得到利润回报。有投入，没有退出路径。特色小镇可以通过四个路径拿到回报：第一，政府税收；第二，房地产销售；第三，经营物业的租金；第四，物业增值。如果一个特色小镇不能找到资金流入，这个小镇就是失败的，谈不上价值。

我认为特色小镇在中国的未来样版，应该是法国的香水小镇。法国大部分香水企业的总部都在这个小镇，包括迪奥，香奈儿。这个镇成为了全球关注的小镇。按照这样的例子，中国的农村是不是可以打造出十个能够引领世界的产业。

现代人在生活中使用的商品的种类应该有上百万个。我们可以在每种商品中的细分领域里面选择一个突出的，打造出品牌，并做到世界领先。我觉得这特色小镇成功的途径之一。景观设计师目前在特色小镇的打造上有了更多的参与与互动，因为特色小镇是不需要追求容积率的。作为做景观的人，如何发掘特色小镇的价值？第一个是保护自然资源。从前在大城市做景观，是在建好的建筑物旁边做景观，点缀环境。而在特色小镇打造过程中，其实是在自然环境里面作规划、盖房子。这是两种截然不同的观念和做法。

第二个是特色小镇要找到自己的资源特色。发现它的价值就可以了，我们不用去刻意做什么设计。因为大自然是最好的设计师，不需要过多人为干预或设计。保护好当地的人文特色和价值，是特色小镇发展中的关键。我们发现欧洲的小城镇，或者是村庄越小越美丽，在中国恰恰相反。

农村的很多建筑该拆就拆，而且要大量地拆。因为真正好的建筑，往往是一些上世纪二、三十年代的老建筑。而七、八十年代，八、九十年代建的建筑其实很多都缺乏美感、缺少历史沉淀，并没有什么人文价值。

另外，在设计师的角度看，我认为特色小镇应该从整体上做好全盘规划、策划。如何保护自然资源？哪类产业值得引入？盈利模式如何设置？一个特色小镇要成功，涉及的面非常广泛，各个关节点的逻辑要全部打通，并非易事。

最后，特色小镇的建设不能走以往大城市破坏性建设的老路。在新的发展大背景下，我们呼唤的是“良性建设”。在建设之外，我们也要关注“修复”，修复已经被破坏的自然环境。因此，大家要谨慎地对待特色小镇的打造，因为大自然和土地是非常珍贵的资源。我在思考一个问题，现在做的策划和规划的目的都是希望把作品做好，尽量减少遗憾。要想减少遗憾，必须把时间观往后推，把眼光放长远。

当我们思考特色小镇的建设与发展，必须追问以下问题：一百年后，这个特色小镇还存在吗？一百年后，我们的产业结构是什么？一百年后的人的“乡愁”，将是怎样的情怀？

我们分析特色小镇，一定要把视野推到一百年以后。特色小镇是百年战略，不仅仅是为了当下的政绩。振兴小镇，是为了百年以后强大的中国。要做好特色小镇，必须要用战略的眼光看待这些问题。对于特色小镇的打造，我主要有以下经验。第一，小镇需要“美化”。“美化”指的是，要提升当地环境，优化其配置的硬件。以我们做的案例广州美林国际社区为例，大家的评价是美林湖比美国的加州还美。更重要的是，比加州各方面的用材都要好。环境和基础配套的建设与优化是小镇发展的基础，值得大家重视。

第二，特色小镇一定要有产业支撑和现金流入。还是以美林湖为例，它有温泉酒店、农场、马场，钓鱼、商业街等配套。还有华南地区最大的摩天轮。成功的产业引入与培植，使得客流非常畅旺。如果特色小镇里面没有成功引入适合的产业，还是沿用以往的房地产思维，靠卖房盈利的话，后续的经营肯定是难以持续的。

最后，特色小镇要发掘出自己独特的优势和特长。同质化的小镇，我敢讲，很难有生存空间！

制作：《房地产导刊》编辑部

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