滨湖二手房太火！房东抱团调价！最高卖到2.63万/㎡！中介：1天成交60套不是问题！

滨湖二手房太火！房东抱团调价！最高卖到2.63万/㎡！中介：1天成交60套不是问题！...









不可否认，合肥二手房市场火了！像滨湖这样一个曾经的二手房重灾区，也都升温了~

不仅挂牌价格纷纷上浮，成交周期也大大缩短，连市场最狂热时期的乱象都开始冒头...

像房东抱团调价，捂房惜售，临时跳价3—4万等，已见怪不怪，且数量还在直线上升！

我今天在实探滨湖二手房门店时，有中介小哥告诉我，滨湖现在基本上是卖方市场了！

像启动区这一块的小户学区房，只要价格不过于离谱，没大的瑕疵，3天内绝对能卖掉。

但这种学区房的出房率不高，房东现在心理预期比较高，有房源都已经挂到2.6万/㎡。比如，学区为师范附小和46中的书香门第，新上的一套小户，直接挂牌26377元/㎡。

1个月之前，书香门第小区同样也挂出一套小户，均价26053元/㎡，但仅1次带看纪录。

这两套房源，都是在滨湖二手房市场最热时期挂出来的，高于约周边2000—6000元/㎡。

截至目前，似乎无人问津！如上所说，挂牌不太离谱的小户学区房现在都还是很好卖的。像蓝鼎滨湖假日，一套19252元/㎡的两室房源，总价160万，仅仅挂牌两天就成交了。

除了这些学区房，滨湖目前改善楼盘也很是好卖的，万科城和佳源巴黎都市房源挺紧俏。

不久前，滨湖万科城一套二手房挂牌，要求全款付，被视作滨湖二手房市场回暖的信号。虽说业主属于急售，但是要求全款这种现象在二手房市场中还是属于比较少见的案例。

市场回暖的背后，全款只能说是门槛提高，像房东抱团涨价，临时加价就很不正常了！

这是张刷屏朋友圈的截图，内容是中海滨湖公馆房价指导委员会对业主的第二次公告。



如果你不按这个标准上调挂牌均价，贱卖自己房产，那么全体业主都会唾弃你！

经查，中海滨湖公馆二手房挂牌均价，安居客18768元/㎡，链家18260元/㎡。

可以看到，该小区的二手房均价在1.8万以上，高的有2.2万/㎡，低一点的有1.6万/㎡。

如果按照所谓的业主房价指导委员会标准调整挂牌价，该小区最高可以上涨9000元/㎡。

如此一来，只要一套100来平的房子，100万的巨款就能轻轻松松地到手，这多么简单啊！

不现实对不？要只加个4—5万，还可能实现，中介说这几天就有不少小幅加价成功的。

另外，在要素大市场的交易中心，一天要办理的120个过户左右，这里一半都是滨湖的！这里之所以说滨湖的二手房市场回暖，主要基于两个方面。一是大部分小区挂牌均价上涨。

二是在各小区挂牌均价上涨前提下，成交量不减反升，而成交周期相比之前也在大大缩短。

先说第一点。滨湖二手房市场去年相当惨，在我们最新统计的数据中，这一现象有所改善。

在统计的50个热门小区中，31个小区出现不同程度上涨，滨湖品阁以2.62%位居第一位。

其他像滨湖明珠，淮矿东方蓝海，万科蓝山，佳源巴黎都市等小区也出现不同程度上涨。

单从价格上涨来断定二手房市场回暖就是耍流氓，所以我们再说第二点——成交量和周期。

在链家近90天成交二手房数据中，滨湖以232套的成交量位居九区第3位，带看量第2位。

成交周期方面，也大大缩短！


以上是链家近30天所成交房源中，成交周期比较短的两套房源，均是挂牌两天就成功出售。

当然，也有成交周期相对较长房源，基本在30天，像1月份挂3个月都不成交的明显减少！

比如，巴黎都市波旁宫的一套141㎡的四室房源，总价248万，仅仅挂牌3天就已经成交。

随着滨湖限价新房减少且很难买，一二手房倒挂局面开始改变，这直接影响了二手房市场。

现如今，滨湖的二手房市场回暖已是不争的事实。那么哪里的二手房价值最高？一起来看！根据滨湖各区域先后建成顺序及中学学区划分情况，可以将滨湖区二手房分为5个部分。

分别为：启动区板块、46中学区板块、庐州大道东板块、金融后台西板块、核心区板块。1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。

2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。

3、庐州大道东板块。主要是巴黎佳源都市，万科蓝山和高速时代城3个小区。

4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。

5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。启动区：刚需可考虑，不宜投资！

启动区板块是最早建设的区域，平均房龄大概8年左右，成交周期在所有板块中最长。

启动区板块各小区最高单价出现时间基本上都在2-3月份，之后一直回落。

说明这个板块在此前就一直被高估，再加上发展空间饱和，价格面临调整。

从上可以看到，启动区板块小区成交均价整体在1.6-1.7w/㎡，房龄老化。

所以，价值会越来越弱化。因价格相对较低，刚需可考虑，不适合投资。46中学区：溢价较高，保值力强！

46中学区板块也是最早建设区域，平均房龄8年附近。每个小区最高单价出现在4月前。

学区房交易高峰过后，价格有所回落。

据2018年链家二手房成交数据显示，板块平均成交周期为20天左右，远低于其它板块。

启动区板块跟46中学区板块房龄相仿，位置相邻，但均价相差较大。

之所以会出现这种情况，除了46中以外，还有师范附小所带来的溢价。

像滨湖家园和滨湖和园两个回迁小区，滨湖家园是师范附小的学区，而和园却不是。

滨湖家园均价18461元/㎡，滨湖和园15937元/㎡，这就是师范附小带来的溢价。庐州大道东：选地铁+物业小区！

庐州大道以东板块体量小，最高房价出现在万科蓝山（21577元/㎡）。

该区域资源支撑不是很足，人气也缺乏一些，整体成交周期为平均水平。

从成交来看，物业和地铁带来的溢价较高。

万科蓝山的成交价，多少与物业有关。

另外，巴黎都市凯旋宫和波旁宫的挂牌相差较大，也从侧面反映地铁的增值作用。金融基地西：挑大品牌开发商！

金融后台西板块是所有板块支撑最为不足的，既没学区，也没地铁，平均议价率最高。

成交量最大的两楼盘为保利拉菲公馆和滨湖万科城，说明品牌开发商在这有较强号召力。

区域房价上涨幅度虽然不大，但整体成交数量也在缓慢上升，板块价值逐步得到认可。核心区：投资，想象空间较大！

因为是地铁1/5号线交口，还有恒大，万达茂等商业资源，我们称这里为滨湖核心区板块。

这里最后建成，很多房子未满2年，加上限价，新房作二手房卖，所以实际成交价格略高。

该区域靠近地铁房源成交周期较短，距离地铁较远成交周期长，价格表现上也比较弱势。

但整体成交周期还是低于滨湖平均值，从市场反应上看，核心区板块还在受投资者热捧。

所以，该区域有足够投资机会和想像空间。

系列策划：

直击合肥交易中心：疯狂！1天带看3366次！单月成交4313套房！房东加价10万也卖掉！合肥二手房市场真的沸腾了~



目前整个合肥的二手房市场都属于回暖态势，滨湖作为合肥楼市风向标，也不例外。从种种迹象来看，现在市场还属于攀升期，仍有一定的上升空间。

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