在征程告一段落之时，有人淡出，有人坚守，也有人选择重新出发。

在整合潮进行最为激烈的这个时间段，洪泰众创空间创始人兼CEO王胜江，终于愿意谈谈了。

自2017年洪泰创新空间与优客工场爆出合并消息之后，园区界就与王胜江进行过一次沟通，除了谈行业，对于合并细节他不愿意多谈，主要原因是去年那个时间节点正在尽调中，处于缄默期。今年1月，优客工场正式宣布全资收购洪泰众创空间，整合也告一段落。

今年5月，新身份换做是优客工场股东、联合CEO的王胜江，这回放下焦虑，与园区界聊了聊过往这段创业历程。

2015年，王胜江离开SOHO中国，跳进了共享办公大潮，创立洪泰空间，成为首批弄潮儿；2017年王胜江把洪泰空间的运营面积做到几十万方，跻身头部段位。转身，王胜江把洪泰卖给了毛大庆，正是这个决定，拉开了共享办公的整合大幕。

身不在，心未远。看创业老炮王胜江，谈合并大潮下的共享办公。对于仍在前行的同行们来说，听听他的声音，得与失都有份量。以下为园区界与王胜江对话实录（有部分删减和顺序调整）：

1 谈合并：

从没想过有一天会被合并

Talk about merger

园区界：3年前预见到洪泰创新空间如今会被合并吗？

王胜江：没想到。2015年的时候没想到。那时候，我们也是头部企业，一直做得很辛苦，我们认为自己2016年成长还是不错的。我们以很轻的输出管理为主，行业影响力做得也不错，企业对我们也很认可，服务做得也很好。走到现在，是趋势的、时代的选择。

园区界：聊聊洪泰创新空间跟优客工场合并的历程吧。

王胜江：签订合并协议是在去年四五月份，最后关门是去年底今年初左右的时间。

我创业是从15年开始的到现在两年半不到三年，我认为这个行业这是一个团队共同协作的过程，很疯狂的一个创业过程。当然过程中也有各种各样的问题，但是总得来说还是往前走了。

在这两三年时间，我的收获很大，帮助了很多对创业者，创业者也会反哺我。你会从一个对很多行业不懂的人，开始对很多创业者、创业项目很熟悉。

这也是我对社会的一种认知角度，创新创业不是只图个热闹，它实际更赋予了很多社会意义。虽然最后企业可能会被卖掉，但企业培育的人才可能加入到别的企业，那会对别的企业有巨大的助力。包括我底下的孩子也是这样，现在到社会上都很有价值都很受重用，我觉得这也是价值。

2 谈并购决策：

优客工场上市胜算更大些

On m&a decisions

园区界：是你自己的选择还是资本的助推？

王胜江：主要是我自己的选择。总归是个企业，企业是个生意，是要综合考虑判断的。

园区界：为什么选优客工场？当时除了毛大庆还有人来找你谈吗？

王胜江：还有很多，不止一家，有几家。我当时觉得可能头部企业更好吧。

园区界：但那个时候优客工场还没有现在的规模效应，你们可能是并列奔跑，对方领先几步。

王胜江：我觉得可能放在一块，能做得更大。

园区界：跟毛大庆这个人有关系吗？比如说气质比较像，或者说是因为熟悉？

王胜江：都有。因为我们原来都地产出身，都是行业老炮。还有，大庆确实很能干。

园区界：会考虑优客工场未来上市可能性更大一些吗？

王胜江：我觉得会吧。肯定是有这种远景，要不然也不会做这个动作。但也还要从资本、员工等方面综合考虑。

园区界：2017年就开始考虑这个事了吗？

王胜江：对，2017年实际上行业进入了一个整合期。

园区界：还挺早的，这个行业发展也就两年时间，真是特别快。

王胜江：有些时候你也知道创新创业成长特别快，因为速度快，所以更需要整合。

园区界：那个时候潘总（潘石屹）找过你吗？

王胜江：这属于八卦了。有人说找过，但没有直接找过我。是老东家老板，我也不好说，实际上是他确实应该有考虑过。

3 谈品牌整合：

不统一没发展，就看老毛能力了

On brand integration

园区界：洪泰创新空间和优客工场合并后，你的身份有什么变化？

王胜江：合并后以股东身份为主，重点就是配合，做一些收尾的事。

园区界：团队有什么变化吗?

王胜江：有一部分人想走了，总是有一个合并的阵痛。有一部分还留着，1/3应该有，一半应该不到。

园区界：空间还继续运营吗？

王胜江：空间肯定是都还在继续运营的。

园区界：洪泰创新空间的品牌怎么处理了？

王胜江：品牌基本就是统一，否则的话不利于公司发展。如果一个办公空间有好多品牌，是乱的。

园区界：只有洪泰创新空间是这样，还是所有收购的品牌统一处理？

王胜江：都一样，合并都一样的。你看滴滴快的合并还有其他品牌吗？早就没有了。品牌不统一怎么发展？

园区界：你觉得优客工场收了这么多空间之后，好整合吗？

王胜江：那就看老毛的能力了。

园区界：行业整合看中的是空间体量，还是有其他考虑因素？

王胜江：整合不外乎两个诉求：一是迅速占领市场；二是裂变机会更多。

园区界：优客工场之后的整合，作为股东你们参与吗？

王胜江：我们更多是支持，他（毛大庆）主导，他有很好的一个团队。他有那么多品牌要整合，整合过程中（遇到一些问题）很正常。

园区界：站在创业者的角度，你们肯定不乐意了吧？自己做的空间就像自己的孩子一样。

王胜江：要是不从生意角度来讲，光站在情感角度来讲，就像橘子酒店老板说的，像个代孕妈妈。毕竟是自己亲生养，拼搏了将近三年，成长得还算可以，肯定会有一些情感上的割舍。

园区界：过去的这一年时间相当于都在整合，这个过程很煎熬吧？

王胜江：任何事情都很煎熬，创业很煎熬，等待很煎熬，整合很煎熬。都有一个过程，创业这个过程就是一个一个不断煎熬的过程。有很多创始人讲，八年只有三天休息，实际上一点不夸张，每天都在处于焦虑状态。这是创始人的共性，焦虑。

园区界：你经常讲苦这个字，毛总喜欢讲焦虑这个词，他是通过跑马拉松消除，你是通过禅和佛消解。

王胜江：嗯，因为内在是核心。吃饭也是一种放松，跑步运动也是。我以前还经常打网球，今年打得少了，通过这些可以释放。内外都要兼修嘛。

园区界：那合并之后是不是心里的焦虑彻底放下来了？

王胜江：谈不上，很难放下的。只能说这个事情告一个阶段，告一段落，实际还有很多事要支持和配合。包括我自己有些新想法，有些新事情要做。

4 谈行业竞争：

一旦方向跑错，资本会让你死得更快

On industry competition

园区界：我整理了一下现在行业收并购的主角，目前看除了WeWork，一个是优客工场，一个就是氪空间。

王胜江：刘成城那篇文章你看了没？我发了一个笑脸你知道啥意思吧？

园区界：迷之微笑啊。

王胜江：我那是在“呵呵”。

园区界：好像刘成城以前不怎么为氪空间发声，一般都是钟澍出面。

王胜江：钟澍不好说，他说嘛。他俩故意的，一个唱黑脸一个唱白脸。

园区界：行业头部玩家不剩多少了。

王胜江：头部玩家就十个，有的名气大点，有的规模大点。你想我们都并了，其他人也就不坚持了，多米诺效应嘛。

园区界：系列合并背后，完全都是你一样的个人选择，还是说有资本力量在推动？

王胜江：还是要统一意见，资本方投了肯定都会发言，都是合伙人。但你要说都是资本推动也没意义，还是行业要求。这个时候你不做大了不行，很难生存。

园区界：做大了就一定能赚钱吗？

王胜江：大了你就有溢价空间啊，你可以涨租金。比如WeWork租金就高。

园区界：但WeWork除了规模还有品牌效应啊。

王胜江：一个道理，做大的目的不也为了形成品牌效应嘛。如果他品牌不行，就没有溢价，未来不就死了吗，这很可怕。

园区界：你觉得优客工场现在品牌方面怎么样？

王胜江：我不评价。还在一个整合期吧。

园区界：怎么看待氪空间的发展模式？

王胜江：说真话，我真不太熟悉。说实话，现在的共享办公时间对团队考验很强，你团队如何没有一个战略和一个深度的发展模式，光资本没用。资本可能会让你死得更快，一旦你方向跑错了，资金是助力的。

我当时做，是一种实业模式在做，做得很吃亏。影响力很大，但当时规模没完全上去。

资本只是助力，核心是战略、团队和产品。如果你连产品都做不好，你未来发展很难，确实要经受考验。创始人最重要的还是要把自己的产品做好，这是我个人观点。

5 谈行业亏损：

亏损主要来源于融资太多

Talk about industry losses

园区界：那目前行业有很多亏损，这些亏损主要是战略性亏损吗？

王胜江：对，亏损主要来源于钱太多，融资太多，成本太多了。以后成本降低，上面慢慢产生利润，整个行业就赚钱了。像京东前几年不赚钱，现在也赚钱了。

每个行业都有行业的难处，你不能去追着这个行业，说这个行业不行。你要是随便找一个行业，可能还不如这个行业。

但行业走到后面就要赚钱，要讲利润，不能靠融资“烧钱”最后烧死了。

园区界：现在很多人对这个行业持消极态度，认为不赚钱，未来两三年也不会赚钱，头部企业的财务状况也不好。您怎么看？

王胜江：我不敢说整个行业都不好，但行业赚钱理念不够，不知道怎么变现。所以要严格的讲，它实际是互联网模式，还要线下变现。共享办公往下走是有机会的，但怎么变现我不敢说。具体要看怎么选，比如SOHO 3Q选了地产就赚钱。

园区界：SOHO 3Q怎么赚钱了？

王胜江：它成本便宜，租金价格高，有差价就赚钱啊。未来，行业可以金融化，比如发REITs融资成本低，用自己的钱去拿地，去算账，低买高卖就可以赚钱，再加上量大，自然就赚钱了。

我认为这个行业没问题，但是谈暴利就很难了。它是个薄利的行业，不能类比成房地产。

园区界：那既然薄利不赚钱，为什么还有这么多人涌进来做共享办公？

王胜江：实际上这里面有两个误区，一个就是不要把它看成暴利，第二个你不要光盯这个行业看。关注度高还是因为大家还是对这个行业感兴趣，还有创投的参与，把这个行业捧得太高了。

大家现在一直在一个行业里去较劲，你得跟其他行业对比，那个时候你再看你会觉得这个行业是正常的。

园区界：站在资本角度，很多VC在投共享办公，您怎么看？

王胜江：我认为你要投，你心里就有数。不懂，你投了，那就没办法。

前两年上门洗车投的多了，你能问投资人为啥吗？处在那个时代节点，投资人认为趋势是对的。趋势是有了，但是没有盈利的点。就跟你刚才问我共享办公一样，共享办公是有盈利点的，最起码是可以盈利的，只是利薄而已。盈利很简单，获取成本低，租得高，自然就赚钱。

那租得高怎么来的？就靠你的本事。你得有品牌、有通道、有生态。洪泰原来为什么还行，因为我们在这个行业里被大家都认知了，到你这来，能获得他要的东西，这个就是文化。

只要有利润有需求就能做，如果光有需求没有利润也是个死。如果这个行业光有需求没有利润，这个行业不可能靠着政府养，不现实的。

6 谈盈利模式：

要么做大上市，要么向下连接

On profit model

园区界：你之前观点把行业分两派，一派是纯空间玩法，一派是孵化玩法。但有另外的观点认为这个行业的本质属性是商业地产，租房的生意做不好上面的内容都是空的。目前看，你还坚守孵化派吗？

王胜江：我觉得都可以，你把孵化做好了，也是有一种内容，对租房也是一个助力。你要分的话可以分成两块，一个是有内容，一个纯联合办。我们就是带着运营租房子的，很累。但地产里面的模式本身就是有差异的，不可能全都做成一样。

有人物业做得很好，有人主要就是卖，有人就专注租，不能强求说大家都做成一样的。一个行业里的商业模式不可能趋重。这不是是和非的问题。

园区界：现在有些空间搞SaaS智能化，输出自己的运营能力和设计能力，做代理模式，这种模式你怎么看？

王胜江：这也是一种方向，没问题，输出管理很好。我一直在做服务输出，管理是能赚钱的。输出管理因为没有成本，只有人员。如果你规模足够大，你输出管理的规模也足够大，是能赚钱的。

比如一个园区，一年十块钱（每平米的租金），你拿两块钱，那是干干的拿到手。

这行业能赚钱，但问题是谁会把房子交给你运营？是开发商，大的产业商交给你。那你就得运营就得好，这是可以赚钱的。

园区界：并购完成后，你现在对这个行业怎么看？

王胜江：我对这个行业的未来还是很看好的，还是希望它能够往前走。

我个人这么看，这个行业面对两端：一是供给端，一是需求端。首先伴随着消费升级和创业企业数量的增家，需求端不是个伪需求。第二个从供给端来讲它更有需求。现在的开发商有大量需要升级的存量。我觉得中国进入了一个资产时代。资产时代实际上核心是管理，管理的核心是内容。

园区界：你说的内容和服务到底指什么？

王胜江：服务不仅仅简单停留在工位、装修、位置、创业这些层面，还需要一种氛围，一种创业生态。有的企业是缺钱需要融资，有的缺人才需要招聘，有的缺工位。这些都是内容和服务。

园区界：但创业者缺的市面上都有第三方服务机构在做，轮得着共享办公吗？

王胜江：但它们没有深刻连接。这些东西在没有共享办公之间都有，企业为什么还需要共享办公。实际上，有效连接是重要的。

我认为对于消费升级，很多人理解还是不够的。空间很多服务企业的功能，需要生态型的平台来做。从表面看上去没什么区别，但本质差距很大。

只是简单地提供伞状的服务，这不叫连接，那是堆砌。升级和堆砌是不一样的。生态如果不连在一块不叫升级，而是各自为政。而真正的连接，我觉得很多人做不了。

园区界：如果我们把底层逻辑简化，一类是靠连接形成的流量赚钱，一类是靠产品服务本身赚钱，目前来看共享办公还是靠工位赚钱为主。那么，共享办公靠连接赚钱这条路径要怎么实现？

王胜江：赚钱， 早期还是以租赁差价为主。这个差价怎么产生？可能是服务，可能是大品牌，可能你量大，可能你位置好，可能你成本低，可能你装修好，或者你形成了文化。文化背后本质是运营和服务。

从赚钱角度，行业未来变现，我个人研究了两个方向：一是做大，走资本通道。但在资本通道里边，你要有WeWork的这种能力，毛利很高。

第二个就是要跟行业、产业连接。有的人做培训，有的人做媒体，有的人做地产，有的做科技产业孵化，这都可以做。但不管你做哪个，你都要做到极致。你要真的要钻透，否则的话，最后就成骗子了。

7 谈新身份：

主要作为股东，谋划新事业再出山

On the new identity

园区界：除了作为合并后公司的股东之外，你之后还会开创一个自己的新事业吗？

王胜江：应该还会有一些新的事业，跟大文化相关。

园区界：但不会在共享办公了吧？

王胜江：应该不会了，因为这个是有要求的。

我肯定还是做一些事情，用我原来的优势，做一些我喜欢的其他行业的项目。也不见得是地产，可能会做一点其他行业跨界的、好玩的、跟文化相关的行业。现在做的事情有点大文化，内容领域，我们来切一点。跟原来的一点关联没有，完全切开的，也符合我的兴趣。

园区界：我之前看你从SOHO中国离开到2015年创业期间，中间还有两年左右的空档，那个时候在做什么？

王胜江：那时候在做地产项目的运营、招商、基金这类工作。以运营为主，实际上跟共享办公很像。我以后准备做的事也是跟人有关的，跟体验有关的。

*文章为作者独立观点，不代表迈点空间租赁立场

 来源：园区界      作者：李晓丽

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