之前是客户绝望般买房，现在轮到房企绝望般拿地

现在发生的一切，已经和价格、利润无关我们能做的，就是玩命的让自己依然在牌桌上...



今天的土拍市场，我相信各位已经知道了，就简单的和大家看下数据

早上象屿22600拿下南桥地块

下午格力37675拿下泗泾

一会之后，融创38291拿下泗泾

我甚至都不用和大家聊溢价率啊，周边售价啊，未来保本价啊之类的概念，大家应该可以感受到价格的恐怖

好了，恐怖完了之后，我更想和大家探讨一下现象背后的元素

轰出这样的成交价，其实逻辑上是房企对土地市场的绝望，绝望的不是价格是否合理，而绝望的是能不能拿到土地

3月底出台的楼市政策之后，各位发现没有，土地市场隔了一个半月之后才推出，而这一个半月的市场，市场已经微妙的告诉了答案

首先要说的是，四月上海楼市好像给了一份完美的答卷

毫无疑问，新政出台之后，一段时间内上海的楼市必然是行政调控的楼市，从去年12月到今年3月的上海两轮暴击已经让这个城市很没有面子，因为这两个节点不仅仅出现上海楼市暴涨，还出现年底小结和全国两会

所以新政选择325出台政策这个时间选择是那么的合情合理

然后我们看看接下来的4月发生了什么



看到这张图是不是给我们的感觉调控出现了空前的成功啊，成交量腰斩了一半还多，城市供应量也上来了，供不应求的局面缓和了，然后关键的是，价格也打压下来了，4月的成交均价只有32500左右

其实5月初的时候，不少账号分析过，都是说楼市寒冬来啦，一夜回到解放前等耸人的观点

当然，压力最大的上海政府在这个时候应该缓了一口气了，起码第一轮的政治目标完成了

但是我们仔细的来看，真相真的是这样么

首先必须要承认，4月份上海拿出了131万的住宅供应量，这个供应量是最近一年的供应第三高点。

但是被允许拿出来销售的住宅们，到底是什么一副模样我觉得是需要细看的

干活干全套



各位看到了么，4月份但凡能够拿到预售证的大量都是位于外环以外的项目，也就是说，这些项目再怎么贵，和上海3.5万的平均成交均价来说还是会低的一些项目

所以这个月在这些大量的低价项目入市的干扰下，成交均价硬生生被拉到3.2万左右。

我们可以看一下这一个月的成交主力们



各位看到均价了吧，大部分都是低于3.5万元以下单价成交的。而且出货量都是很快的，惊人的

而对于客户来说，此时他们的心态其实是带一点点的绝望，对于这个城市的房价，其实所有人都已经不关心是否调控了，因为过去每一年的调控后果大家都知道的。所以现在的他们来说，只要市面上有低于3.5万元的房子，都是便宜的房子，不论在哪里，不论什么产品结构，全盘接受了因为接受差的总比什么都没有比较好

这个心态会一直蔓延着

客户的绝望不仅仅在4月份这一个月，当五月份的高价项目入市的时候，市场呈现的是另一个极端

很多人都看到了，四月的供求关系是供大于求，那么既然楼市这么好，多出来的这一块是什么呢

各位细心的朋友都看到，我预售证的供应清单截取的时间到420之前。420之后市场还是有不少项目拿到预售证，我们再来看一下



各位发现了没有，大量的城市中高端项目都在4月20号之后拿到了预售证

对于房管局来说，压着市中心的高端项目不给预售证只是缓兵之计，到最后还是要给。这些项目基本上都是今年第一次拿到预售证，已经有差不多4个月公司没有钱入账了。

所以在4月20号之后，政府集中发放了预售证

但是预售证的发放是有前提条件的，第一，拿到预售证不代表你现在就可以马上销售，你必须放在5月份销售，4月的市场我必须做出一个好看的成绩单。第二，价格不能太离谱，我已经听到3个项目操盘手和我说，房管局人为的调低了他们的售价预期，否则就不给预售证

好了，再来看看高价项目入市后的五月，市场表现如何

为了让数据更加清晰，我们把时间单位细分为周



因为有高端项目的介入，最近一周的成交均价攀升到了4万元

我们再来看一下这一周的成交前十



依然是止不住的需求，大量的高端项目成交汹涌，一周成交套数在30套以上的比比皆是

这说明什么问题，所谓的楼市调控根本就是无力的，需求真实存在的，挡也挡不住

哪怕4月通过行政调控呈现了一个很好的成绩单，但是一旦高端项目放量，市场依然汹涌

蹊跷的是五月上旬也就是五月下旬会入市的项目，又都是郊环附近的项目，搜易后面的走势就是让高端项目选择性释放，然后拿一些远郊的项目来稀释平均成交价

所以当下的楼市其实是一个非理性的市场，客户经历过这么多年调控周期从失望到绝望，过去大家愿意观望，现在清一色采用绝望性的购买让自己可以拥有一个四方盒子。所有人都坚信：不论现在多贵，未来只会更贵

这个周期可以持续多久，我不知道，但是这一定不是一个理性市场

这样的市场，其实更加需要的是冷静

但是可悲的是现在已经不允许开发商冷静

核心理由就是，不论现在土地贵不贵，上海未来即将没有土地

大家可以看一下现在上海的可开发土地



上海将建设用地锁死在3226平方公里，截止2013年已用：3070平方公里，未来全部还剩：不到156平方公里（含商办、工业）

上海土地稀缺，已经到了一个你难以想象的地步。

最后一个最直接的证据来自2014年，政府对外试探性的发布的一个声音



这个信号其实已经非常明显了，2020年建设用地0增长

而且更加恐怖的的是，哪怕未来能够拿出来的土地，都将是无比的苛刻

上海在调控政策升级之后，未来会大力推行住宅持有政策，宝山区目前新的土地已经规定有15%以上的面积需要自持不能出售，未来的出让地块会越来越要求高持有，越来越会和保障房之类的辅助条件捆绑。

而5月这一轮土地出让，是最后相对比较“干净"的土地

这是所有房企最绝望的地方，土地价格贵不贵还可以拼，如果后面就没地了，特么所有人都要失业了啊，谁还和你聊什么走势啊调控啊，这个行业就彻底和你无关了啊

这是这个行业悲观的地方。

不要谈论价格，对于我们来说，是眼看着上海的房子即将卖光，而我们现在所做的就是玩命的让自己依然存在在牌桌上

所有的一切，已经和价格无关这是我看完今天土拍之后的全部感受

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